在二手房交易过程中，购房者大多数关注的是房子的地段、楼层、户型、装修、价款等因素，往往会忽略“房龄”，甚至有些购房者甚至将房产证上的时间误认为是房龄起算日期。那么如何看二手房房龄，二手房房龄是怎么计算的呢?

    二手房房龄怎么计算？

    关于二手房房龄许多人以为房产证上的日期就可以确定房龄，其实不然。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，像有的二手房已经转手了两至三次，所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。 

    房龄从开发商交房那天算起。房屋买后五年内再交易会多5%的营业税，所以如果买二手房，最好是5年以上的。税务机关根据契税完税证明或者房产证上面的时间作为是否满五年的依据。买二手房房龄要看房子保养得怎么样。房子的使用年限是70年，如贷款的话,贷款的年限加房龄不超过30年。

 
    如何正确识别二手房房龄？

    现在一些中介公司的屋内都张贴了许多二手房的基本信息，不仅标明了价格、位置、面积等房子的基本情况，有些房子还特别标明了房屋的年龄,但是标明年龄的房子基本上都是七八年以内的房子，对于房龄在10年以上的，他们基本上就不标明了。有时候经纪人会将房子的年龄写得年轻一些，这样更容易吸引大家的关注。另外，也有一些房主为了使房子尽快出手，并且抬高价格，尽量是房龄“缩水”，因此购房者还需要好好甄别。那么购房者如何正确识别二手房房龄呢? 

    关于二手房房龄可以分两步走。一是进行年代定位，确定是哪一个年代建造的房子。二是精确定位，望闻问切。

    年代定位： 

    上世纪50年代到70年代的房屋
    这些年代的房屋最显著的特征是层高较高，约为3.2米左右，为前苏联式房屋，砖混结构。社区配套设施不太齐全，预留电容量较小。当然，在近几年的翻修改造中，电、暖等问题大多已经解决。

    上世纪80年代的房屋
    由于在修建时并不注重“厅”的功用，因此其最明显特征是“厅”小，多为用预制板修建的六层板楼，两居室面积多在50平方米左右。房型陈旧，社区中也没有街心公园等配套设施，在权属上大多为房改房。 

    上世纪90年代的房屋
    90年代以后修建的房屋在户型设计上开始出现“厅”的概念。这时候的房屋户型较新，两居室约有70至80平方米，并且客厅也在14至15平方米的大小，由于讲究社区及商业配套的概念，因此90年代的房屋在周边环境与配套设施上相较70、80年代的房屋完善许多。而这种品质较高的房屋会有一定的物业管理费。 

    近两三年建的房屋
    2000年之后建的商品房开始出现100至130多平方米的大户型，并且有两室两厅两卫等新潮户型出现。三居、四居、跃层、复式等各式各样的房屋户型与90年代的房屋相比又有了进一步的改良。近几年建的房屋除了社区氛围、周边配套相对完善之外，在人性化服务上也有提高，如会预留出电话接口、宽带接口、有线电视接口等。 

    精确定位：

    1.查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年;商品房则递推一两年时间。 

    2.去房管局查询。针对具体地域的房子房管局都有详细的记录，可以找到比较满意的答案。

    3.可以找房产专家进行咨询。他们一般情况下对房子比较了解，但是针对具体房子房龄也无法给出具体回答。

    4.看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。 

    5.房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。 

    6.观察楼道情况，了解户表状况。 

    7.向邻居或是物业询问房屋情况。

    当然为了确保万一购房者可以在与房主签订买卖合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符，房主应承担违约责任。房龄与购房者的诸多利益相关联，因此在买二手房时一定要弄清楚房子的真实房龄以免吃亏上当。

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