税总发〔2013〕67号《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》进一步要求加强土地增值税清算工作，这是国家税务总局加强土地增值税清算工作的指引，通过工作督导和绩效考核方式，推进土地增值税清算。房地产企业要制定土地增值税清算管理程序是怎样的呢？

    1、事前内部模拟清算

    这是地产企业管理层对土地增值税的重视和落地之举，在尚未接收主管机关清算前，内部先模拟清算。应根据企业自身财税力量，可以自行组织，也可以聘请外部专业机构。这是房地产土地增值税清算成功的关键一环，可以大幅度降低清算风险和税负。

    2、组建清算小组

    围绕土地增值税清算，组织相关部门配合财务部门开展工作，最主要是成本部门的配合。

    3、核实基础数据

    这是工作量最大的清算准备工作之一。房地产企业从拿地到清算，往往都需要经历很多年，财务部门以及其他工程部门人员会出现更迭，企业内部控制也往往逐渐完善。笔者在广州辅导一个土地增值税模拟清算项目时，发现该企业人为虚增土地成本2,000万元，我们将此虚增成本剥离，并通过其他方案调整，成功地将普通住宅增值率控制在20%以内，节省3000万元税款。

    4、设计不同清算方案

    方案设计是对专业技术要求最高的工作任务之一，此项工作建立在对土地增值税法熟练掌握基础上，同时又需要熟悉项目开发特点和地域特点。企业必须事前设计不同的清算方案，进行比较，再选择相对最优的清算方案。某些地产企业，其清算方案缺乏系统思考，为了申报而申报，企业损失较大。

    5、聘请提供鉴证的事务所

    土地增值税清算实务中，由于企业财务人员不具备全面清算能力，聘请事务所提供鉴证服务，在一定程度上化解清算风险，减轻企业与主管税务机关的沟通成本。

    6、提交税务机关清算方案

    按照土地增值税清算程序，纳税人将清算方案提交给主管税务机关，不同的清算方案决定了企业土地增值税税负高低。

    7、应对税务机关清算调整意见

    主管税务机关受理清算方案以后，会对清算方案中各项数据进行审核和质疑，比如红线外成本是否允许在土地增值税前扣除，超过银行同期同类利率的利息是否能在土地增值税前扣除等。其中，有些按税法规定的确不能在土地增值税前扣除，但也有些在政策上是模糊的，通过与税局协商，可以争取在土地增值税前扣除，需要企业提交应对的支持证据以争取税前扣除，这对最终税负影响巨大。

    往往有些纳税人由于恐惧或者害怕，会出现不敢与税务机关正面沟通，或者采用非正常沟通方式，比如拖延、躲避等，会给企业带来很大税务损失，增加税务机关工作量。有些纳税人因为不能正确处理税企之间争议，将原本可以在税收征管科审定的问题，拖延到税务稽查，耗时、耗力、耗钱。

    8、获得清算结论

    企业应及时获得清算结论，并根据结论多退少补税金。在为企业服务过程中，发现有些纳税人清算周期拉得很长，过程越长，对纳税人越不利。清算政策不断调整，政策的调整，以及税务机关主管人员变动等因素，都会增加清算的成本和风险。