小产权房买卖和使用中的一些法律风险规避方法进有哪些？

     一、怎么判断小产权房？

    最重要的判断依据就是是否能办理产权证件，也就是通常说的两证--土地使用权证和房屋所有权证。能够正常登记交易的房屋都是要两证齐全的，而小产权房一般都没有土地证，至于是否有房产证，要看具体情况。当然，如果连房产证都没有，那更是要警惕了。

    建议购房者在购买房屋前对该房屋的权属性质进行查询，具体查询方式可以是委托律师(这个最便捷)。只要在房产局查询并核实了房屋的真实权属状况，就可以放心交易了。

    二、是否要买小产权房？

    如果经济条件所限，明知是小产权房而需要购买的，也要慎重。有的小产权房属于政府明令要拆除的范围，如果购买后没过多久就被拆除，则购房者就“赔了夫人又折兵”。有的小产权房是农村房屋拆迁后还建的，部分手续可能不全，有产权争议的隐患。这种房子，即使买了，因为没有办法办理过户，其他权利人只要一起诉，就可能无法适用“善意取得”，也就不能保证自己的权利了。

    建议购房者在购买小产权房之前，聘请律师去调查一下房屋的情况，尽量避免存在产权争议，或者说，至少要保证自己对该房屋的占有不受影响。

    三、由于小产权房的性质特殊，买卖小产权房的协议一般都会认定为无效，可以考虑不签订买卖合同，而是签订租赁合同。

    由于小产权房虽然无法办理买卖的登记过户，但是并不禁止对该房屋的租赁。但是租赁的时间有限制，很多权利义务也和所谓的买卖不一样，需要精心设计后尽最大程度规避风险。

    虽然国家禁止这种形式的以租代买，但是对于小产权房来说，无法办理过户的话，和租赁也没什么区别了。

    另外，由于小产权房不受法律认可，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径也非常有限。在租赁关系下，这些问题可以解决，但是对于购房者来说，无法获得房屋的所有权，始终是最大的心病。

    因此，要规避买卖小产权房的风险，最好的办法就是不买。在现在房屋租赁业发达的情况下，租房或许是更好的选择。只要租赁协议签得好，权益一样可以得到保障。

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