今天要跟大家探讨的是农用地的流转方式。农用地按照所有权的性质有国有农用地和集体农用地，按照土地利用现状有耕地、园地、林地、草地、四荒地等等，今天主要就耕地、林地、草地、四荒用地这四种土地实践中具体的流转方式进行总的概括和法律分析。首先对于农用地大家脑海里要有一个“三权分离”的概念，就是所有权、承包权、经营权或使用权分开。所有权归集体经济组织或国家，承包权属于集体组织内部的农户，经营权是从承包权中分离出的一种权利，实践中我们讲土地流转其实主要就是指经营权的流转。下面我就每一种流转方式具体进行分析。

　　“转让”，流转的是承包经营权，流转的条件要严格许多。如果集体组织外部的人想要通过转让的方式获得土地，必须经过发包方的同意，并且经过村民大会或村民代表会议三分之二的成员的同意，另转让方需有固定收入或非农职业，受让方也必须是从事农业的主体。

　　“转包和租赁”，流转的都是经营权，区别是转包是针对集体组织内部的成员，租赁是针对集体组织以外的人或组织。这里需要强调的是流转的期限问题，根据法律规定，流转的期限不能超过剩余的承包期。像耕地30年，这一轮的承包期我们湖南到2025年就满了，也就是只剩下11年的流转期了，很多人想流转的时间长些，有的甚至想要50年。实践中我们可不可以在流转合同中通过相关条款的设计以及流转手续的完善，保证没有出现不可抗力情况下，流转方能流转使用30年甚至50年，认为这是可行的。可能有朋友又会问，这一轮承包期满了，农村的土地可能又会重新分配，若土地重新调整了，现在流转的这块土地，将来他是无权承诺流转的，这个问题怎么解决?认为农村土地一般不会调整，要调整也只会局部小范围的调整。土地承包是以户为单位，这么多年来一直是“增人不增地，减人不减地”。现在落户到农村很难的，基本不会有外来人口参与进来分地。所以，这轮承包期满后，土地重新分配的可能性很少。除非这户的人全部过世或户口全部迁到了城市，土地被集体组织收回。前段日子参加全省的农村土地确权工作会议，基本的方向是这一次土地确权后，只要农户户籍继续留在集体组织内部，承包权会一直顺延下去。即或有了调整，也是内部调整，我们在签订流转合同时，可以要求村民小组的所有内部成员签订承诺书，承诺保证流转方使用较长的期限。

　　关于“继承”这种流转方式，大家注意了耕地、草地法律上是不许可继承的，但林地、四荒地在承包期内是可以继承。为什么耕地、草地不可用继承呢，林地和四荒地可以继承呢。我的理解是这两类地经济效益低，回报晚，有的林木要上百年才能成才，所以许可继承，承包人才放心投资。

　　关于“抵押”这种流转方式，不论是《担保法》还是《物权法》，都有明确的规定，耕地、草地、自留山、自留地是不许可抵押的。四荒地在集体组织三分之二以上成员同意的情况下可以抵押。十八届三中全会及今年的中央一号文件，都提到要许可土地承包经营权可以抵押，实践中也有少数银行开始运作土地承包经营权抵押贷款。

　　关于“互换、代耕”，这种很好理解，我不多说。“返租倒包”，就是集体组织重新将土地收回，整理后承包给种植大户或租赁给从事农业的法人主体。上个世纪九十年代这种方式很普遍，因为有利于规模经营，但是实践中容易侵犯农民的利益，所以中央明文禁止这种形式，这种形式现在是违法的。

　　“置换”，实践中有承包经营权换社保，这种方式，有部分实施农村土地流转改革的试点地区实施。实践中争议较大，不少学者认为社保是一种公民的权利，是国家的责任，现在交出土地，才给予公民权利，这本身很荒唐。

　　“土地入股成立合作社”，实践中比较好的方式是农户组织起来成了合作社，农户再将土地整体流转给合作社，合作社再将土地打包流转给企业。合作社派专人对企业的生产、经营进行监督，但不参与企业经营，双方都有财务管理，并做出一种保底分红的制度安排，底是企业每年付给合作社土地流转费，红是企业付给合作社一定比例的利润，合作社不承担企业的亏损。农户的收入由三部分组成即租金、工薪收入、分红收入。

　　“土地信托”，这是一种新型的流转方式，交易结构比较复杂，但到目前为止没有成功或成熟的典范，都还在探索中。

　　以上，便是农用地流转的基本方式。农村土地流转是一种必然的趋势，土地流转相关的业务量也就增加。