民盟安徽省委日前通过调研认为，由于宅基地退出涉及到农民的居住甚至生产生活方式的改变，搞不好可能会影响到农村社会的稳定。对此，必须充分尊重农民的意愿，切实维护农民的土地权益，不能搞“一刀切”，应在总结相关试点经验的基础上稳步推行。

　　目前，农村宅基地闲置现象严重，超标占地、侵占耕地、一户两宅甚至一户多宅等违规现象普遍。民盟安徽省委认为，解决这些问题，实现农村宅基地的有序流转和退出迫在眉睫。

　　法律规范模糊滞后

　　民盟安徽省委指出，目前农村宅基地流转从方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等方面，均缺乏明确的法律法规及政策的规定和指导。同时，根据现行法律规定，宅基地转让的对象只能是本集体经济组织内部符合宅基地分配条件的农户，禁止向城镇居民转让，由于受让对象有限，导致转让价格较低，农民转让意愿不高。同时宅基地使用权禁止抵押不利于农民融资。

　　退出机制存在问题

　　民盟安徽省委指出，首先表现为农民退出意愿较低。这是因为：一是现阶段农民生产生活方式对土地仍有较高的依赖性；二是担心宅基地退出后生活成本提高；三是村民认为宅基地有升值空间，担心退出宅基地会吃亏；四是深深的故土难离情节。

　　还有就是村民与国土部门对退出模式的选择存在较大差异。民盟安徽省委在调研中了解到，大部分村民在补偿适当的条件下，只愿意退出闲置的零星宅基地。但国土部门倾向于宅基地的整体退出，因为零星退出在时间与空间上不能达到相对统一，退出的土地不具有复垦条件或者无法整体利用。同时他们更看重的是通过宅基地退出换取的建设用地指标。

　　此外，补偿标准难以确定资金来源存在困难。合理的宅基地退出补偿标准是建立宅基地退出机制的一个难点。补偿资金是村集体补贴，还是地方财政解决，或是在土地出让金收入中解决，都是值得探讨的问题。

　　做好宅基地确权工作

　　民盟安徽省委认为，产权明晰是流转及退出补偿的基础。因此，在宅基地确权登记过程中管理部门要解决好宅基地法定批准面积较小而村民超标占有宅基地的关系。建议1987年《土地管理法》颁布之前占用的宅基地可以按照实际使用面积进行登记；颁布之后宅基地登记法定批准面积的同时注明超标占有的面积，作为以后拆迁、征收、退出补偿的依据之一。另外通过修改相关规定，建立宅基地超标收费制度，逐渐杜绝多占宅基地现象，减少宅基地确权登记纠纷。

　　赋予宅基地流转权能这主要包括三方面：一是扩大宅基地流转范围。民盟安徽省委认为，要允许农村宅基地进入市场并扩大城市户口人员成为转让对象。对于宅基地使用权的转让，可以借鉴《农村土地承包法》关于“其他方式承包”的规定，即宅基地使用权或者宅基地上的房屋转让给本集体组织以外的单位和个人的，应当实行经本集体组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。在同等条件下，本集体组织成员享有优先权。转让宅基地使用权的农村居民，不得再分配宅基地。

　　二是要允许宅基地使用权的抵押。修改 《土地管理法》、《担保法》、《农村土地承包法》等法律中有关不利于宅基地使用权正常抵押担保部分，从法律上创新宅基地使用权抵押权制度。建立宅基地使用权价值评估机制，使土地由原来的社会保障属性向资本属性转化。

　　三是设定流转宅基地的使用期限、规范宅基地流转的程序。由于用于流转的宅基地使用权已经失去了社会保障功能，应设定使用期限。保障集体土地所有者对土地的最终控制权。

　　先行试点稳步推行

　　民盟安徽省委认为，由于宅基地退出涉及到农民的居住甚至生产生活方式的改变，搞不好可能会影响到农村社会的稳定。必须充分尊重农民的意愿，切实维护农民的土地权益，不能搞一刀切，在总结相关试点经验的基础上稳步推行。

　　首先是搞活土地承包经营权。只有当多数农民不再直接经营土地，与农村土地联系不密切时，宅基地退出的条件才足够成熟。其次改变城乡二元制结构。民盟安徽省委指出，退出宅基地，保障农民在城市要做到四点：一是安居，二是乐业，三是保留农民在农村的既得利益，四是享受城镇居民所享有的各项政策优惠。

　　此外，要积极探索宅基地退出的模式。民盟安徽省委建议探索整村搬迁与零星退出相结合的宅基地退出模式。对交通不便、规模偏小或者有潜在地质灾害危险等情况的村庄进行规划撤并，难度相对较小，农民也容易接受与配合，退出后形成的建设用地指标相对可观，便于整体开发利用。对符合退出条件并有退出意愿的零星宅基地退出，可以积极探索“地票交易”模式，农民退出宅基地复垦后形成建设用地指标，通过农村土地交易所供给土地需要方使用，获得价值完全归退出者所有。

　　民盟安徽省委还指出，要妥善安排宅基地退出补偿资金来源，通过地方立法明确规定宅基地退出补偿基金的来源。建议从耕地开垦费、土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、农业综合开发等收益中抽取资金作为宅基地退出补偿基金，并由省级补助和县（区）财政承担，其中主要由县（区）财政从土地出让收入中安排。