对于农村土地的征收一直是老大难问题，时常有“钉子户”出现。造成这种局面有多方面因素，这其中有关宅基地的征收就是一个关键环节。就这一关键环节，具体来说，又包括宅基地是否应予补偿、如何进行补偿、宅基地上房屋的面积核算、房屋的价格如何确定等多方面问题。

　　随着我国城镇化进程加快，城市不断向外扩张，农村土地被征收是大势所趋。在农村土地征收过程中，被征收的土地实际上既包括农村中的集体建设用地，也包括农民自用宅基地。与宅基地联系紧密相连的是用以居住的房屋。通常房屋是一个家庭中最主要的财产，而且直接影响着居住生活，因而对房屋进行征收影响重大。本文立足整个征收流程，重点关注宅基地征收过程中可能出现的焦点问题。

　　一、征收主体以及获得补偿的主体

　　《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第三条规定，本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位；本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。《北京市国土资源和房屋管理局转发北京市人民政府北京市集体土地房屋拆迁管理办法的通知》第四条的规定，北京市集体土地及地上房屋征收补偿适用《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》确定的房、地分开补偿原则。

　　因此，在宅基地征收中，征收人是依法取得房屋拆迁许可证的用地单位，被征收人是对房屋享有所有权的单位或个人。与集体建设用地征收不同的是，对宅基地上土地的补偿主体是宅基地的合法使用人，而集体建设用地针对地的补偿主体是农村集体组织或者村委会。

　　二、“地”的权利主体、补偿面积及价格

　　(一)被补偿人应当对宅基地拥有合法产权，应当取得合法的集体土地宅基地证

　　根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十八条第一款的规定，拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准；未经合法批准的宅基地，不予认定，只有在拥有合法的宅基地审批手续的情况下，才能够得到宅基地的征地补偿；未获得合法审批的宅基地，不具有对其进行补偿的依据。

　　(二)宅基地被补偿面积的确定

　　《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条第一、二款规定，村民每户建房用地的标准，由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定，但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过0.25亩；其他地区最高不得超过0.3亩；1982年以前划定的宅基地，多于本条前款规定的用地标准的，可按每户最高不超过0.4亩的标准从宽认定，超过部分按照乡村建设规划逐步调整。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十八条第二款规定，经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。

　　由此可以看出：经审批、合法取得的宅基地不超过控制标准的部分才给予补偿，超出控制标准的不予补偿，例外的情形是对于1982年以前的超出控制标准的部分能给予适当的补偿。

　　(三)宅基地的补偿价格标准

　　《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十四条规定，拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。从本条可以看出，对于宅基地的补偿价格主要依据被拆除房屋的重置价，同时参考被拆迁房屋的区位因素进行补偿。

　　三、“房”的权利主体、补偿面积及价格

　　(一)房屋所有权证、规划行政主管部门的批准建房文件、被补偿人长期居住，都可成为获得补偿的根据

　　《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十九条第一款的规定，拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定、第二十四条规定，拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿、第十九条第二款规定，本办法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。

　　要获得拆迁房屋的补偿，需要房屋的产权人拥有合法产权或者其他能够证明拥有合法产权的证明文件；若没有合法产权证明文件但长期自住的，则也可获得适当补偿。

　　(二)宅基地上房屋面积的确定

　　《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十九条第一款的规定，拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。

　　因此，宅基地上房屋面积的确定，首先以房屋所有权证为准；若没有，可以以规划行政主管部门的批准建房文件中的批准建筑面积为准。

　　(三)宅基地上房屋价格的确定

　　《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十四条规定，拆迁补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定，房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布、《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条规定，房屋重置成新均价，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县人民政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400～700元/平方米幅度内确定。

　　四、宅基地及其房屋的评估

　　《＜北京市集体土地房屋拆迁管理办法＞实施意见》第18条规定，征地拆迁的，被拆迁房屋的重置成新价，由拆迁人委托有资质的房地产价格评估机构按照本市房屋评估规定评估确定；拆迁人应当与评估机构签订委托评估合同。

　　因此，在征收过程中，关于如何确定被拆迁房屋的价格，不是有拆迁人单方决定，而是由拆迁人选择第三方独立的评估机构对宅基地和房屋进行评估，从而更好保证其价格的公允性和合理性。

　　五、房屋征收补偿协议

　　(一)房屋补偿协议中的征收补偿方式

　　《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十一条的规定，拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议；协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容、第十三条规定，宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。

　　在房屋补偿中达成协议，应当签署书面文件，避免口头约定或相信口头承诺。采取货币补偿的按照被征收房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。采取房屋安置的可以选择以国有土地上房屋安置、本集体建设用地范围内的房屋安置、有条件的另行审批宅基地、经济适用住房安置等方式。

　　(二)房屋补偿协议中的其他补偿费用

　　《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第二十三条规定，拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。征地拆迁房屋的搬迁补助费，由区、县人民政府规定、《＜北京市集体土地房屋拆迁管理办法＞实施意见》第38条规定，被拆迁人在规定的搬迁期限届满前提前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬迁奖励费，具体标准由区、县人民政府确定。

　　房屋补偿协议中约定的补偿费用除了对宅基地及地上房屋进行补偿外，还应当包括搬迁补助费、提前搬迁奖励费等补助费用。

　　六、纠纷的解决措施

　　(一)达不成书面协议的解决措施

　　《北京市集体房屋拆迁管理办法》中第十二条第一款规定，在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决、《＜北京市集体土地房屋拆迁管理办法＞实施意见》第二十二条规定，集体土地房屋拆迁裁决程序，参照市国土房管局2002年12月9日印发的《北京市城市房屋拆迁裁决程序规定》（京国土房管拆[2002]1116号）执行、《北京市城市房屋拆迁裁决程序规定》第二条规定，北京市城市房屋拆迁的裁决，由核发房屋拆迁许可证的区、县国土房管局作出（以下简称裁决机关）；被拆迁人是核发房屋拆迁许可证的区、县国土房管局的，由同级人民政府作出。

　　(二)达成书面协议后的救济方式

　　1.达成协议而不履行

　　《北京市高级人民法院关于审理和执行房屋拆迁行政案件若干问题的意见（试行）》第一条第三款规定，拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿、安置等未达成协议或者达成协议尚未履行的，一方或双方反悔不同意原协议、要求房屋拆迁主管部门裁决，房屋拆迁主管部门拒绝裁决或者不予答复，提起诉讼的应予受理。

　　因此，达成并签订书面的房屋补偿协议后，尚未履行而发生争议的，双方均可向区、县国土房管局申请裁决。对裁决不服的，可依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

　　2.协议已履行或部分履行

　　《北京市高级人民法院关于审理和执行房屋拆迁行政案件若干问题的意见（试行）》第二条第四款规定，拆迁人与被拆迁人就有关安置、补偿、回迁等问题达成协议并已实际履行（含部分履行），因一方或双方违约产生纠纷，提起诉讼的，应告知当事人按民事程序解决，当事人坚持起诉的，裁定不予受理。

　　对于达成征收协议后，双方已经实际履行（包括部分履行）的，任何一方反悔或违约，不再适用行政裁决、行政诉讼程序，直接按照民事合同纠纷处理。

　　七、行政裁决的强制执行

　　《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十二条第二款的规定，裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行。但根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第88条规定，行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为，应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起180日内提出。逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。《中国人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第94条规定，在诉讼过程中，被告或者具体行政行为确定的权利人申请人民法院强制执行被诉具体行政行为，人民法院不予执行，但不及时执行可能给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补的损失的，人民法院可以先予执行。后者申请强制执行的，应当提供相应的财产担保。 

　　因此，区、县国土房管局申请执行行政裁决，要求人民法院对被拆迁人强制搬迁的时间，自被补偿人的法定起诉期限届满之日起180天内提出，超出期限申请的，原则上不予受理。根据上述规定可知，法定起诉期限为6个月（行政复议期限为60天，特殊情况下可能短于60天，包含在上述期限内）。但如果针对该行政复议提起了行政诉讼，在诉讼期间，人民法院原则上不予强制执行该行政裁决。但申请人提供担保且如不执行会损害国家、集体、他人利益或造成不可弥补的损失时可先予执行。