习大大昨天说了一句话：要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。18个字而已，但意义很大，去库存很容易理解,只要知道哪里库存多，释放政策红利即可，但促进房地产业的持续发展，到底有什么办法？

　　整体2015年市场的主要特点是分化：

　　今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，中央政府一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。

　　首先：分析一下，目前市场上库存到底如何？为什么习大大担心。

　　全国商品房待售面积持续增长，住宅待售面积略有减少。9月全国住宅待售面积环比减少387万平方米，较前期高位4月待售面积下降1.6%。在中原监测的21个城市中，11个城市10月库存量较上半年末有所增加，从消化周期来看，三成城市超过一年，另有三成城市消化周期仅为半年。库存问题可见是一个分化的数据：目前一二线市场在2014年930来一系列刺激下，库存数据依据毛细那缓解。目前压力大的主要体现在三四线城市。

　　另外导致大大担心的是：新开工降幅有所收窄，行业整体不容乐观

　　房地产开发投资增速进一步回落，9月房地产开发投资额累计同比增长2.6%，其中住宅投资额仅增长1.7%。分地区来看，东中西部存在一定差异。西部地区表现最弱，前三季度房地产开发投资增长2.1%，住宅投资下降0.3%。而东部地区表现相对较好，这主要由于东部地区房地产销售情况明显好于中西部地区。

　　房屋新开工面积从2014年以来持续处于负增长区间，9月房屋新开工面积累计同比下降12.6%，其中住宅新开工面积下降13.5%。但可以看到，房屋及住宅新开工面积降幅出现明显收窄，分别减少4.2个百分点及4.4个百分点。新开工数据成为9月房地产行业国家统计数据中的唯一积极信号。

　　国房景气指数连续三个月回升后，9月小幅回落至93.4。整体而言，房地产行业形势依然不容乐观，销售增长放缓，库存水平改善有限，从而购地积极性不足，开发投资持续走低。

　　在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力，拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大的动力。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，因此住房消费受到政策的全面鼓励。

　　未来的政策宽松方向：

　　2015年前10月，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码，中央政府完全摒弃了“调控”、“抑制”等持续多年对楼市的取态，而是以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向。

　　这一方面是由于宏观经济运行承压，另一方面则是房地产市场本身正面临痛苦的去库存阶段。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台，房地产市场销售情况逐步好转，量价齐升局面再现。从全国房地产市场看，特别是主要的70大城市房价数据依据持续回暖。

　　房地产市场的运行也与货币环境的变化息息相关。继去年末开启降息周期之后，2015年又经历了5次降息、数次降准，调整力度堪比2008年。流动性进一步释放将助推楼市的持续稳步回升。

　　最后，未来的政策储备有什么？

　　1：棚户区改造

　　2015年“两会”政府工作报告已经明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。同时，在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造，并提出实施三年行动计划。即在2015年至2017年三年内将改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套，农村危房1060万户。而过去两年已实现改造各类棚户区820万套、农村危房532万户，可见此次三年计划的改造规模空前。加大棚改力度无疑将在一定程度对冲房地产投资下滑对上下游产业以及宏观经济带来的负面影响。

　　2：信贷政策的继续宽松：

　　继续降准降息：降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息购房按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。未来还有继续降低的可能性。业贷款首付继续降低：目前看，之前非限购城市的首付降低到25%政策有望继续调整降低。

　　3：户籍改革，降低工作居住证转户难度，即使在限购执行严格的城市，工作居住证的办理难度也有望降低。在未来以人为本的城镇化的总方针下，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化。

　　4：调整普通住宅界定标准。普宅界定将直接影响交易税费的征收标准，其对市场的影响力仅次于信贷政策的调整，且对市场短期利好作用明显。

　　5：放缓房产税落地：负面政策出台会越来越谨慎

　　6：普通住宅标准调整，降低税费

　　7：继续释放规划政策红利：

　　9月，河北省及云南省先后发布房地产市场相关重要文件，都意在促进市场平稳健康发展。河北省利用京津冀协同发展的国家战略为契机，提出促进北京周边地区房地产市场发展，以建设与世界级城市群相适应的卫星城市为目标，强化规划的引领作用，不建“睡城”和“围城”。

　　8：直接购房减免税费+补贴

　　郑州市政府宣布，相关家庭若自愿放弃保障房购房资格，转而购买普通商品住房，将对其购房90平方米以内部分给予每平方米800元的补贴。长沙市政府5月19日发文称，购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅，按60元/平获得补贴。后续同类型政策依然会有很多。

　　9：降低房企融资难度。

　　仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿：其中包括荣盛、北京城建、华夏幸福、金地、旭辉、金隅、远洋、泰禾等多家知名房企。

　　10：买房就是爱国:从各种宣传看，对地王、房价的容忍度已经提高

　　11：减少土地供应供应。减少保障房供应。