12月3日，中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房发展报告（2015~2016）》（以下简称《报告》）。《报告》评述了2015年住房及相关市场走势，认为当前突出问题是住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。《报告》预测2016年住房及相关市场的发展变化，并针对性地提出了相关政策建议。本期刊发《报告》重点内容，以供参考。

　　当前住房市场主要问题

　　内部结构失衡  外部风险积聚

　　当前我国住房市场一个很突出的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。此外，优质住房也存在“结构性短缺”。

　　经济快速增长、城镇化加速推进及人民币持续升值是2002年以来中国房价突飞猛进的重要外部条件，但自2008年全球金融危机以来，中国楼市迅猛发展的外部条件已经出现微妙转变。首先经济增速出现下滑，对楼市形成直接冲击。接着人民币结束单边升值，给房价带来向下重估压力。2015年中国资本市场的大起大落，挫伤了楼市信心，进一步加大了楼市短期风险。同时全球经济面临进一步衰退，也为中国楼市持续繁荣投下阴影。

　　过去十多年来，住房市场的繁荣推动了经济快速增长，促进了地方政府财力，进而公共服务水准也显著提升。但另一方面，住房产业被作为宏观经济支柱与地方政府财源，也承载了过多的压力。房价被认为可涨不可跌，高房价使城镇居民家庭负担过重。购房者实际可支配收入较低，也使得社会经济内需不足，产业转型升级乏力。房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧。

　　地方政府应对之策

　　行为分化严重  三四线救市意愿受挫

　　由于房地产市场区域分化日渐突出，地方政府在住房市场上的行为也逐渐分化。一线城市，由于城市规模效应和人口净流入的支持，房地产和土地市场支撑有力，地方政府行为逐渐走向新常态，立足于市场规律办事情，立足于当地市场发展情况出台理性调整措施。二线城市，由于城市规模和经济总量尚在扩展中，对外来人口也具有一定的吸引力，地方政府对房地产市场干预能够收到较好成效，因此，对出台救市政策最为积极。三四线城市，由于经济基础薄弱、存量房高企和人口的净流出等因素的影响，地方政府干预房地产市场发展的效果较弱，地方政府的救市意愿受挫、救市动力减弱。

　　今年“3·30”新政以来，中央政府采用了一系列措施促进房地产市场成交量价的回升，楼市有所回暖，过去积压的住房需求得到集中释放，楼市的未来需求被大量透支，楼市基本面复苏好转的情景不具有可持续性。

　　同时，随着房地产市场的降温，土地市场、土地出让金减少，尤其是三四线城市，对地方政府财政带来很大压力。一线城市由于经济基础较好，在更稳健经济基本面的支撑下地方政府对土地财政的依赖度较低，但也面临可供开发土地逐渐枯竭的问题。

　　建议随着房地产市场的降温，加快地方政府融资转型、构建“升级版”城市建设资金融通模式变得更加迫切，应该积极探索城市建设融资新途径，扩展地方政府的融资渠道，提高地方政府的融资能力。这其中，积极推进住房公积金个人住房贷款资产证券化，采用PPP模式有效引入社会化资本参与城市建设，积极探索房产税改革等是有效的途径。

　　宏观调控政策得失

　　坚持市场调控为主  政策滞后性待改善

　　2014~2015年度，住房调控政策主要有两个基本特征。一是继续坚持市场调控为主的思路，整体看来尽管住房市场波动较大，但宏观调控政策没有出现大的变化，以市场调控为主的调控思路非常明晰。二是调控的主基调开始从供给和需求双向调控转变为促进住房消费，在这一主基调下，财税、金融等相关政策都开始转向刺激住房消费。具体来看，财税政策中放宽了对个人住房转让营业税的年限；金融政策中连续降息降准已经将我国货币政策和住房消费金融环境推向历史最宽松的时期；在土地政策方面，不动产登记在全国31个省（区、市）已经完成整合，为未来不动产登记全面落实奠定基础；在保障房政策方面，PPP、特许经营权等方式将为未来保障房建设提供更多资金方式；在公积金政策方面，降首付、提额度、异地贷款等方式也让住房信贷政策更加宽松。

　　但是，住房调控政策没有能够考虑政策的滞后性，导致调控政策缺乏稳定性、持续性，难以实现预期调控目标；例如，前几年一直持续抑制住房需求的限购政策已经基本退出，首套房首付比例、贷款利率由严变宽，个人住房转让营业税年限由2年变5年又调为2年等，住房调控政策总是跟着市场形势变化调整，没有起到提前预测和调控住房市场的目的。此外，住房长效机制仍缺乏清晰的框架和路线图、时间表，特别是房产税和个人住房信息系统进展缓慢，影响长效机制的整体建设进程和调控效果；在保障房供给方面，以货币化安置、以购代建等方式进行保障房供给的实施细节方面还有待于完善。

　　应尽快构建住房调控的长效机制。要在充分研究房地产市场发展规律和我国过去房地产市场发展历史的基础上，做好住房长效调节机制的顶层设计。合理确定长效机制包含的内容、调控方式、调控原则等，并对尚未建立健全的调控手段尽快制定路线图和时间表，加快推进落实。对各部委在住房长效机制中的任务进行明确分工，制定工作时间表和截止日期，督促各部委严格按照既定时间和任务推进。

　　另外，还要建立住房信息的反馈机制。中央、国务院要建立工作机制，对当前全国住房市场的真实情况进行摸排和普查，切实掌握当前不同城市的商品房库存量、保障房建设进展情况、需要改造的棚户区规模、二手房市场、租赁房市场等基本情况。在此基础上，建立科学的住房市场指标体系，全面、系统地衡量全国和各地住房市场的供给情况、价格变化、资金规模等情况。同时，要结合全国住房信息基本情况，根据我国经济发展水平和城镇化进程，人口、产业变动趋势等，合理编制国家和各地房地产发展中长期规划，合理确定全国房地产发展中长期目标，确定不同地区房地产发展任务，完善住房调控体制机制。

　　未来住房政策导向

　　降低购房负担  实现藏富于民

　　在内部结构性过剩严重、外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的“经济房地产化”导向，刺激住房市场以维系高房价和经济高增长，势必降低居民消费水平，加重住房结构过剩，影响经济的顺利转型。

　　住房市场发展应与转变经济增长方式相结合，通过适度藏富于民，实现住房市场与经济社会的协调发展。这需要创新住房政策导向，由过度强调住房市场的经济支柱作用，转向适度强调住房民生导向。不断采取措施，降低居民家庭的实际住房负担。

　　建议出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民双重目标。对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。提高公积金覆盖面，改革公积金归集信贷制度，降低公积金贷款利率，让更多家庭能够获得低息购房贷款。

　　与此同时，应提高存量住房品质，改善居民住房条件。住房市场正由增量时代向存量时代过渡，但已有的存量存在老化和品质偏低的突出问题。具体措施包括：进一步放宽户籍限制，提升教育、医疗等公共服务水平，吸引农村人口进城就业和置业；支持老旧住宅小区翻新、加设电梯和添置其他老年儿童便利设施；积极为社区联谊、社交活动搭建平台，创造温馨和谐居住环境；在不影响其他居民居住环境的前提下，支持住宅转商用或用作创业场所。

　　土地市场分化加剧

　　市场整体惨淡  楼市风险加剧

　　2015年土地市场，尤其是一线城市虽开局火热但整体惨淡，前三季度土地市场低位运行，第三季度降幅趋缓市场企稳，9月全国土地市场尤其是一线城市涨势明显。预计未来一年土地市场或会呈现以下态势：一是土地市场成交总量或会萎缩，价格或继续保持高位调整态势；二是土地市场或会继续分化并将进一步加剧；三是一线和部分热点二线城市土地市场或进一步走向寡头垄断，中小房企将无立足之地。

　　当前土地市场存在的主要问题，一是土地市场正常调整理性回归的过程被干扰；二是一线城市土地供应减少，部分二线及三四线城市土地供应过剩；三是土地市场分化进一步加剧，一线和部分二线热点城市量跌价升，三四线和大部分二线城市量价齐跌。

　　建议：顺应市场规律，引导市场理性回归；结合深化财税制度改革，建立新的土地出让金分配机制，抑制地方政府推高地价的强烈欲望；精算各类城市供地计划，通过优化供地计划实现土地市场有效供给；加快建立、完善及落实促进房地产业持续健康发展的相关制度，稳定预期。

　　2016住房市场预判

　　分化趋势严重  去库存防风险是目标

　　2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化趋势严重。在整体经济趋势没有重大变化和没有重大举措出台的情况下，有鉴于2015年商品住房销售接近2013年的峰值，改善性需求大幅释放，商品住房销售增长比较乏力，库存压力缓解有限；根据华房指数预测：房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现下跌的可能；但商品房投资有望缓慢回升，对经济增长带动有望增强。

　　2016~2017年房地产市场调控应锁定三大目标、完成六大任务，实施六项措施。三大目标是：去库存，实现销售大幅增长；防风险，保持房价增幅在合理水平，防止大起大落，防止违约风险；促投资，房地产投资恢复到正常水平。六大任务是：需求端方面，借调原需求，实施货币化棚户区改造；开辟新需求，支持农民工购房；扩大原增量，刺激改善型需求。供给端方面，转型升级，减少开工；融通资金，加快施工；并购重组，减少烂尾。六项政策为：金融政策方面，继续适时降准降息，注意降息降准对住房市场的影响，扩大公积金对中、低收入居民的覆盖；财税政策方面，增加财政支出，支持保障房由建转买，继续降低住房交易环节税负，实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策；土地政策方面，按照土地与人口挂钩要求，增加热点地区住房建设用地供应；行政措施方面，调整住房户型“一刀切”限制，简化住房交易审批环节及手续；配套措施方面，加快相关领域制度改革，推动住房发展软硬件环境的优化；供给措施方面，支持开发企业转型升级，帮助开发企业融通资金，支持企业并购重组。