近日，长乐市出台《长乐市村民住房建设管理暂行办法》（以下简称《办法》），该《办法》适用于长乐市辖区内的村民新建、扩建、改建住宅的用地、规划、建设管理。城区规划区范围内的村民个人建房只允许等面积、等规模改建。

　　1、规划及用地要求

　　村民建房应当符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划以及历史文化名镇名村保护规划，严格遵循“先规划、后建设”原则。不符合规划或者未编制上述规划的，不得审批村民建房和住宅用地。

　　严格实行“一户一宅”制度。村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。村委会或者村集体经济组织依法收回村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。

　　市国土局负责以乡镇（街道）为单位按照人口比例下达年度新增建设用地指标，对农村住宅建设用地实行指标控制。在同等条件下，对被征地拆迁户的住宅用地优先给予安排。

　　村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米。3口以下的每户不得超过80平方米，6口以上的每户不得超过120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

　　2、建房审批

　　村民建房申请应当符合下列条件之一：

　　（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；

　　（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

　　（三）因国家或者集体建设、实施镇乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

　　（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

　　（五）原有住宅属C、D级危房需要拆除重建的；

　　（六）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

　　（七）经批准回原村庄定居且无住宅或住宅面积低于法定标准的港、澳、台胞和华侨申请建设住宅的；

　　（八）户籍在外的村民户籍回迁且无住宅或住宅面积低于法定标准申请建设住宅的；

　　（九）市人民政府规定的其他情形。

　　村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

　　（一）现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；

　　（二）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；

　　（三）年龄未满18周岁的；

　　（四）不符合乡镇、村庄规划和乡镇土地利用总体规划的；

　　（五）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

　　（六）不符合“一户一宅”政策规定的。

　　村民个人申请建房的，向所在的村委会提出建房申请，并提交以下材料：

　　（一）《村民住宅建设和用地申请表》一式五份；

　　（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

　　（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村委会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅或利用原宅基地改建的除外)；

　　（四）属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定机构出具的危房鉴定书或村镇建设管理部门出具的危房认定证明，其中村镇建设管理部门出具的危房认定证明应经乡镇（街道）党政联席会议集体研究确认形成会议纪要并向危房所在村公示5个工作日无异议后出具。

　　（五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或在申请表上签字，摁手印确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

　　（六）具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图,或者选用标准通用图;

　　（七）出具符合“一户一宅”的保证书。

　　村委会在接到申请之日起7个工作日内，或者每个月集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议，对建房村民的申请材料和原宅基地持有、新宅基地安排情况进行审议。并在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示，公示期不少于15个工作日，公示后如本村村民未提出异议或者异议不成立的，应出具审核意见并报所在的乡镇（街道）。

　　在依法取得原有宅基地范围内改建的，不需进行用地审批，扩建、新建的由市国土局委托乡镇（街道）国土所进行用地审核，市国土局进行用地审批。市国土局应当在收到乡镇（街道）上报的有关材料之日起15个工作日内(依法办理农用地转用审批的期限除外)进行审批，经审批通过的由市国土局核发《建设用地批准书》。

　　采取集中建房的，村民应向村民委员会提交以下材料：

　　(一)《村民住宅建设和用地申请表》一式五份；

　　(二)户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

　　(三)申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)。

　　乡镇(街道)或村民委员会，依据经批准的村庄规划，根据建房户需求和数量，划定集中建房范围，制定统一建设方案，报市规划、国土部门审核。统一、分户办理规划许可和用地审批手续。符合规划要求的市规划部门出具规划条件作为土地农转用依据。符合用地要求的市国土部门给予办理供地手续。

　　3、技术标准

　　层楼和面积：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过四层，单元式农村住宅建筑层数控制在六层以下（含六层）。每户住宅建筑面积控制在300平方米以内；建设单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。

　　层高：控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。

　　间距和朝向：住宅建筑前后间距与前建筑高度比一般不低于1：1，相邻房屋山墙之间(外墙至外墙)的间距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置。新建建筑宜后退村庄干路红线3米以上，后退村庄支路红线1米以上。

　　4、监管措施和法律责任

　　各相关部门在受理农民建房申请时如发现未批先建、违反规划建设、超红线旧改等违法建设，应按两违认定标准及分类处置相关规定进行处置。对处置后符合村民建房审批条件的按规定给予补办报批手续。