2016年内蒙古乌海海勃湾区国有土地上住宅房屋征收补偿方案

住宅房屋征收补偿

☆征收与补偿原则

（一）遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则；

（二）遵循房地一体化的原则，房屋被依法征收补偿的，其基底面积不再重复计算补偿；

（三）遵循房屋征收先补偿、后搬迁的原则，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

☆住宅房屋征收补偿

（一）征收补偿方式

被征收房屋的性质和面积以房屋权属证书标明的为准。被征收人可以选择货币补偿，可以选择产权调换，其中产权调换包括改建地段或者就近地段产权调换期房，也可选择异地购买存量商品房。

（二）征收补偿标准

 1.货币补偿

（1）被征收人选择货币补偿的，按照同等建筑面积、类似新建商品住宅市场价格予以补偿。征收房屋权属证书标明为住宅的房屋，按照受托的房地产价格评估机构评定的同等地段类似新建商品住宅市场价格，乘以被征收房屋产权登记簿标明的建筑面积计算货币补偿。

（2）征收历史形成的未经产权登记的住宅房屋，先由有关部门对未经产权登记的住宅房屋进行合法性认定。认定为合法的，由受托的房地产评估机构评定其房屋的重置价，给予货币补偿。认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

（3）被征收房屋附着物、构筑物和房屋装饰装修部分，由受托的房地产评估机构进行评估，给予货币补偿。

（4）庭院补偿。被征收房屋的庭院面积为土地使用证与合法房屋建筑面积差。庭院按房屋征收决定发布时点被征收房屋所处地段相对应的乌海市住宅基准地价标准，给予货币补偿。超出土地使用证标明面积以外占用的土地面积，不予补偿。

（5） 征收依法以有偿出让、转让方式取得土地使用权的地上房屋时，土地使用权出让期限尚未到期的，凭借《土地出让合同书》，由受托的房地产评估机构依据该土地使用权的剩余年限所对应的现行市场价格进行评定土地使用权补偿估价，予以货币补偿。

2.产权调换

由于货币补偿与产权调换置换比例和补偿标准不同，选择产权调换的，必须做到产权应换尽换，除结算产权换尽后货币找零外，不得以任何方式兑现货币补偿。

A.改建地段或者就近地段产权调换期房

（1）征收持有房屋权属证的平房住宅，按照房屋权属证书所标明的建筑面积，以“征1还1.3”在改建地段或者就近集中回迁地段置换高层住宅（不含楼层差价，下同），在其国有土地使用证载明的用地范围内，建筑檐高达到2.2米（含2.2米）以上的未经产权登记的合法房屋（认定为违法建筑和超期临时建筑除外），按照建筑面积“征1还1”置换同地段高层住宅。征收范围内的单体小二楼，比照征收平房住宅进行产权调换 。

（2）征收历史形成的未经产权登记的平房住宅，先由有关部门对未经产权登记的住宅房屋进行合法性认定。认定为合法的，主房一体建成的比照征收上述持有房屋权属证的平房住宅进行产权调换；主房不是一体建成的，后期加建部分建筑面积（认定为违法建筑和超期临时建筑除外）按照附属房屋“征1还1”置换同地段高层住宅。

（3）计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。被征收人产权可调换房屋的最后剩余面积，达到或超过同地段可选房源单套房屋面积50%以上的，方可调换最后一套房屋，当该套调换房屋面积大于可置换房屋剩余面积时，在20平方米（含）以内按房屋市场优惠价结算差价，超出20平方米以外部分，按同等地段类似新建商品住宅市场价格结算差价。当可置换房屋剩余面积不足调换同地段可选房源最后一套房屋时，剩余面积按调换房屋市场优惠价予以货币补偿。调换房屋市场优惠价按照同等地段类似商品住宅市场价格的75%来确定。

（4）被征收房屋檐高达不到2.2米的房屋、借墙搭顶等不具备房屋完全使用功能的房屋，以及在庭院上方搭建的阳光棚、屋顶上的阁楼等，全部比照构筑物予以评估作价补偿，不予产权调换。

（5）被征收房屋附着物、构筑物和房屋装饰装修部分补偿，庭院补偿，未到期出让土地使用权收益补偿，均按上述货币补偿标准执行，可以抵顶产权调换房屋应交房屋余款。

（6）用于产权调换的房屋，应按照不低于国家绿色建筑最低标准进行设计和建设。安置住房应当按照全装修技术标准进行装修。

B.异地购买存量商品房

（1）被征收人选择购买存量商品房安置的，按上述在改建地段或者就近地段产权调换期房的置换比例、补偿标准和被征收房屋位置类似新建商品住宅市场价格，计算出被征收房屋价值，等值购买其选择的异地存量商品房。

（2）被征收人自签订征收协议并交房搬迁之月起12个月内，在市住建委统一搭建的服务平台上或区政府集中采购、委托代建的房源中自主选择购买存量商品房。

（3）凭购房合同等有效购房凭证，结算房屋征收补偿款，所购房屋总价款不得低于房屋征收补偿款的90%，房款由征收部门直接支付服务平台或房屋销售方。被征收房屋补偿总额如低于所购存量房总价款的，不足部分由被征收人向服务平台或房屋销售方补齐；被征收房屋补偿总额如高于所购存量房总价款的，高出部分由征收部门直接支付被征收人。选择异地购买存量商品房方式安置的，不享受上述购买高于应置换面积结算差价的市场优惠价政策。

（4）如约定的签约搬迁后12个月内，被征收人仍没有选择异地购买存量商品房，房屋征收实施部门与被征收人签约的协议废止，需重新按货币补偿方式或按在改建地段或者就近集中回迁地段置换期房的方式，进行二次签约。

（5）异地购买的存量商品房，房屋原则上应为全装修技术标准，如购买的是毛坯房的，应予按普通装修标准给被征收人结清装修费用。

注：

2016年《海勃湾区国有土地上房屋征收补偿方案》仅适用于海勃湾城区房屋征收，不含矿区、农区、城郊结合部等其他区域。