【2014】澳门特别行政区

土地法

立法会根据《澳门特别行政区基本法》第七十一条（一）项，制定本法律。

第一章

一般规定

第一条

标的

本法律订定管理澳门特别行政区境内属于国家所有的土地（下称“国有土地”），尤其是在使用及利用方面的权利的设定、行使、变更、移转及消灭的法律制度。

第二条

原则

对国有土地的管理尤其是在使用及利用方面须遵守以下原则：

（一）可持续发展原则：促进社会经济、历史、文化、环境方面的协调及平衡发展，以确保满足当代社会需要，以及经适当规划和整治的空间能留传后代；

（二）切实有效利用土地原则：确保适时合理使用土地，充分利用土地资源；

（三）监察原则：政府有责任跟进批给或占用土地的状况，并按本法律或合同规定科以倘有的罚则，以确保达至有关批给或占用的目的；

（四）公众知情原则：透过适当方式，让公众了解土地批给及占用的程序，以提高行政工作的透明度；

（五）平等取得土地原则：透过公开及招标方式，以同等条件批给土地；

（六）保护原则：土地管理政策应遵守维护环境及保护文化遗产的标准；

（七）规划约束原则：本法律是一项落实城市规划的工具；

（八）土地法律状况公开原则：根据本法律的要求，土地法律状况的公开须透过在《澳门特别行政区公报》（下称《公报》）公布或登记的公开为之；

（九）法律安定性原则：确保现行法律制度的稳定性，并尊重有效设立的法律状况。

第二章

公产、私产及私有土地

第三条

土地按其所属法律制度划分

一、澳门特别行政区境内的土地，包括国有土地及在澳门特别行政区成立前已依法确认的私有土地。

二、国有土地分为公产和私产。

第四条

公产

凡法律尤其是《民法典》第一百九十三条定为公产的土地且受有关法律制度规范者，一概属公产。

第五条

由公产纳入私产

一、透过公布于《公报》的行政长官批示，可基于公共利益将公产土地视作可处置的土地而归并为私产，但不影响下款规定的适用。

二、如因订定新街道准线而将土地脱离公产，则须由行政长官批示将其归并为私产，且透过作为有关土地批给凭证的运输工务司司长批示将该项归并公布。

第六条

私有土地

一、私有土地受私有财产法律制度尤其是《民法典》规范。

二、如私有土地与属公产或私产的土地相邻，其界线由行政当局划定。

三、澳门特别行政区可依法为特定目的而取得私有土地，并按所拨作的用途将之归并为公产或私产。

第七条

私产

凡不被视为公产或私有土地的土地，一概属私产。

第八条

可处置的土地

一、下列者被视为可处置的土地：

（一）未在物业登记上登记，且非属公产法律制度，亦非在澳门特别行政区成立前已依法确定移转予私人的私产的土地；或

（二）未作出批给或未拨作任何公共或私人用途的私产土地。

二、可处置的土地属私产土地，可将之拨入公产或予以批给，而有关拨入或批给均须按已核准的城市规划的规定进行。

三、违反城市规划的拨入或批给均属无效。

第九条

禁止不动产添附及取得时效

一、禁止：

（一）以不动产添附方式取得公产或私产的任何权利；

（二）以取得时效方式取得未作批给的公产或私产的任何权利。

二、即使属已批给的土地，也仅可在第三款及第四款所指的情况下，以取得时效方式取得租赁批给所衍生的权利或利用权，且不影响第五款的规定。

三、当以租赁方式的有偿批给已转为确定，方可透过取得时效方式，取得已在物业登记中以私人名义确定登录租赁批给所衍生的权利。

四、在澳门特别行政区成立前以长期租借方式作出的有偿批给，仅当其已转为确定后，方可透过取得时效方式，取得已在物业登记中以私人名义确定登录的利用权。

五、如本法律或有关土地批给合同禁止移转租赁批给所衍生的权利或利用权，又或规定移转该等权利须预先许可或对移转作出其他限制，则不得以取得时效方式取得该等权利。

六、按第三款或第四款的规定以取得时效方式取得租赁批给所衍生的权利或利用权者，须受本法律及有关土地批给合同规定的义务和负担约束。

七、土地批给消灭亦导致按第三款或第四款的规定透过取得时效方式取得的权利消灭。

第十条

澳门特别行政区对可处置的土地的权利

澳门特别行政区对可处置的土地尤可作出以下行为：

（一）按照本法律的规定管理土地，尤其按第六章的规定进行处置；

（二）用于兴建公共房屋；

（三）用于兴建作为公共部门的设施或供有关人员居住的楼宇；

（四）经遵守规范各使用方式的规定后，利用可处置的土地的产物。

第三章

保留地

第十一条

定义

保留地是指不受使用及占用的一般制度规范且按其设立的目的具特别用途的土地。

第十二条

标的

一、保留地一般属可处置的土地。

二、在例外情况下，保留地既可包括公产土地和其他私产土地，亦可包括私有土地。

三、如将私有土地或已作出批给的私产土地纳入保留地，则须先进行公用征收或透过设定行政地役权，但利害关系人明示同意的情况除外。

四、为适用本法律的规定，保留地的设立视为公用。

第十三条

保留地的设立方式

保留地由行政法规设立，但应遵守已核准的城市规划。

第十四条

全部及部分的保留地

一、保留地可属全部保留地或部分保留地。

二、全部保留地，主要目的在于保护大自然，且不容许在该等土地作任何使用或占用，但涉及其养护又或为科学目的或其他公共利益而开垦者，不在此限。

三、部分保留地，仅准许以不抵触其设立时拟达的公用目的的方式使用或占用。

第十五条

部分保留地的设立

尤可为下列目的设立部分保留地：

（一）公共房屋的建造；

（二）居民用水的引流及分配，以及有关设施的保护；

（三）设置公共或私人的卫生场所及其他以公共卫生为目的的场所；

（四）设置公共部门；

（五）绿化区的设立或维护；

（六）港口、机场及道路的建造，包括有关维护及扩展区；

（七）旅游用途；

（八）森林保护。

第十六条

保留地的共同存在

如多个保留地的用途不相抵触，则该等保留地可根据设立保留地的行政法规所规定的配合方式而共同存在。

第十七条

保留地设立的效力

除属征收或设定行政地役权的情况，保留地的设立不影响原先透过临时批给或确定批给所设定的权利，但导致临时使用或临时占用的许可失效。

第十八条

保留地的划界

保留地的划界以地志、地图绘制术及地形测量等方式作出，并须以标志作标示，使人能正确辨别及知悉有关面积。

第十九条

保留地的终止

一、如维持保留地的理由消失，则应终止保留地。

二、保留地的终止由行政法规作出。

第四章

对土地批给所衍生的权利的公用征收及设定行政地役权

第二十条

对土地批给所衍生的权利的公用征收

一、在不影响下款规定的情况下，对土地批给所衍生的权利的公用征收，适用经作出必要配合后的八月十七日第12/92/M号法律及十月二十日第43/97/M号法令。

二、因征收而作出的赔偿应相当于上款所指的权利在征收时的实际价值，可自由兑换，并不得无故迟延支付。

第二十一条

对已批给的土地设定行政地役权

一、对已批给的土地设定行政地役权，适用经作出必要配合后的八月十七日第12/92/M号法律及十月二十日第43/97/M号法令，但不影响以下数款规定的适用。

二、如属对已确定批给的土地重新利用的情况，澳门特别行政区可基于公共利益对该土地设定行政地役权。

三、上款所指的行政地役权的设定须于修订土地批给合同内载明。

第二十二条

对将批给的土地设定行政地役权

一、澳门特别行政区可基于公共利益，对将批给的土地设定行政地役权。

二、上款所指的行政地役权的设定须于土地批给合同内载明。

第五章

可处置的土地的分类及使用和利用条件

第二十三条

可处置的土地的分类

一、可处置的土地按其用途分为：

（一）都市性土地或具有都市利益的土地；

（二）农用土地。

二、都市性或具有都市利益的土地是指都市核心，以及认为适宜确保该核心扩展的范围。

三、农用土地为上款的定义所不包括的土地。

第二十四条

都市性土地或具有都市利益的土地的使用和利用条件

都市性土地或具有都市利益的土地的使用和利用条件为城市规划所订定者。

第二十五条

农用土地的使用和利用条件

农用土地须按其使用效能及性能加以使用和利用。

第二十六条

不可批给的土地

一、不可批给下列土地：

（一）拨入公产的土地，但属专用批给者除外；

（二）全部保留地范围内的土地。

二、部分保留地仅可按其设立时所订定的特别用途予以批给。

第六章

土地的处置

第一节

处置的方式

第二十七条

租赁批给

得以租赁方式批给下列土地：

（一）都市性土地及具有都市利益的土地；

（二）农用土地。

第二十八条

专用批给

如公产土地的性质许可，该土地可作为专用批给的标的。

第二十九条

临时占用

得以准照临时占用下列土地：

（一）公产土地，但以其性质容许为限；

（二）特别用途所需的可处置的土地，但仅限于在所规定的占用期间内无须采用其他处置方式的情况。

第三十条

公共利益用途的占用

一、为公共利益用途而占用或将占用的土地，须保留予澳门特别行政区，并可透过行政长官批示交由有关公共部门及机构按土地的特别用途加以使用。

二、第三人对上款所指土地的无偿或有偿占用，均属临时性，且须经行政长官许可。

第二节

可批给及可占用的土地面积

第三十一条

以租赁方式批给的土地面积限额

向每一自然人或法人以租赁方式批给的土地面积每次最多不得超过两万平方米，总数不得超过十万平方米。

第三十二条

可作专用批给的土地面积的限额

属专用批给的情况，向每一自然人或法人批给的土地面积每次最多不得超过五千平方米，总数不得超过一万平方米。

第三十三条

面积的总计

一、为适用第三十一条及上条的规定，批给予配偶及无行为能力的未成年子女的土地面积亦计算在内，且不论配偶间采用何种财产制度。

二、如股东在公司的出资超过百分之五十，则将之视为与该公司无异。

三、为适用以上两款以及第三十一条和上条的规定，对拟批给的土地的类别不作区分。

第三十四条

可占用土地面积的限额

一、如属以准照临时占用的情况，向同一自然人或法人发出的每一准照所容许临时占用的土地面积不得超过五千平方米。

二、上条有关面积总计的规定，经作出必要配合后，适用于可占用土地面积的限额。

第三十五条

面积限额的放宽

如属有利于澳门特别行政区社会发展的公共利益的例外情况，尤其是第五十五条第二款（一）项（1）分项至（3）分项所指者，则可批给或占用超过以上各条所指面积的土地。

第三十六条

连续批给

一、为在以上各条所定限额内以租赁方式连续获批给新地块，须证明之前获批给的土地已完成利用。

二、上款规定的限制不适用于上条所指的情况，亦不适用于对公法人或全部或超过一半资本属公共资本的公司的批给。

第三节

对土地取得权利的正当性

第三十七条

一般规定

一、下列者可取得对土地的权利或获得占用土地的准照，但不影响第二款、第五十六条、第八十九条、第一百一十六条、第一百四十一条及第一百九十五条规定的适用：

（一）任何国籍的自然人，但有法定限制者除外；

（二）依法成立的任何国籍的法人，但有法定限制者除外；

（三）按《澳门特别行政区基本法》的规定在澳门特别行政区设立并享有权利能力的机构；

（四）外国的公法实体，但其须根据其本国法的规定及国际协定，享有权利能力。

二、如出现第五十五条第一款（四）项所指的情况，则土地批给被宣告失效的承批人，如承批人属公司，则还包括其控权股东，在批给被宣告失效之日起计五年内，不得获批给其他土地或获发给土地占用准照。

三、除受制于特别法例所定的条件或限制外，非澳门特别行政区居民的自然人及住所设在外地的实体尚须明确声明接受澳门特别行政区的法例、当局及法院的约束，且遇有涉及批给的争议时放弃诉诸任何外地法院或司法程序。

第三十八条

无偿批给

无偿批给仅可授予：

（一）公法人；

（二）行政公益法人；

（三）获法律认可的宗教信仰团体，但有关土地须用作兴建庙宇、崇拜地点或从事其援助或教育活动。

第四节

处置土地的职权

第三十九条

一般职权

行政长官具以下职权：

（一）以租赁方式批给都市性土地或具有都市利益的土地；

（二）以租赁方式批给农用土地；

（三）将公产土地作专用批给；

（四）许可土地批给的续期；

（五）许可修改批给，尤其是更改已批土地的用途和利用；

（六）因有偿或无偿的合伙、生前行为或继承而应替换程序的当事人或移转批给所衍生的状况时，许可该等替换或移转；

（七）许可已拨入公产的土地归并为私产；

（八）许可全部或部分的转租赁；

（九）对土地的临时占用予以许可、续期或废止；

（十）将已拨作公共利益用途的土地交由公共部门和机构处置，以便该等部门和机构按有关土地的特别用途予以使用。

第四十条

特别职权

对于应特别订明批给面积限额、技术及经济的经营方式及一般的利用条件的区域，行政长官亦具职权根据本法律予以订定。

 

第七章

批给及占用

第一节

租赁及转租赁批给

第一分节

都市性土地或具有都市利益的土地

第四十一条

法律制度

都市性土地或具有都市利益的土地的租赁批给及转租赁受本法律及补充法规，以及有关合同的条款规范，并以适用的民法作补充规定。

第四十二条

内容

一、以租赁或转租赁方式批给都市性土地或具有都市利益的土地所衍生的权利，包括有权按照有关设定凭证所定的用途和限制进行兴建、改建工程或保存建造物；已兴建或保存的建筑物的所有权继续属承批人或转承批人所有，直至批给因本法律或合同规定的任何原因而消灭为止。

二、如符合本法律对移转批给或转批给所衍生的状况所定的条件，可移转上款所指的建筑物的所有权，尤其可按分层所有权制度移转。

三、第一款所指的权利可作为抵押的标的，但不影响以下数款的规定。

四、如属临时批给，仅可为担保落实土地利用的融资而将第一款所指的权利抵押。

五、如属临时批给或须经行政长官预先许可方得移转属确定批给所衍生的状况的情况，仅可将第一款所指的权利向依法获许可在澳门特别行政区境内经营的信用机构进行抵押。

六、如基于土地批给性质的特殊性，批给合同可载明禁止将第一款所指的权利进行抵押或对抵押作出限制。

七、违反本条规定而作出的抵押均属无效。

第四十三条

转租赁

一、转租赁批给须经行政长官预先许可。

二、仅在下列情况下，方得许可转租赁批给：

（一）经认定为有利于加速所批给的土地的利用情况，但属按第五十五条的规定豁免公开招标而批给的土地则不可转租赁；

（二）用作发展由全部或超过一半资本属公共资本的公司所管理的工业或科技园区。

三、以租赁方式转批给时，对因该转批给而产生的权利所作的登记，以登录方式作出；在登录时，须载明有关权利人、期间及年租金，以及扼要指出如何利用有关土地。

四、如转租赁仅涉及所批给土地的一部分，则须另作独立的标示；对于该部分的土地，有关批给及转租赁批给的登录继续有效，直至有关权利消灭为止。

五、租赁批给制度适用于本法律未对转租赁批给作特别规定的情况，但转租赁批给合同另有规定者除外。

第四十四条

临时批给及确定批给

以租赁方式批给时，须先作临时批给，并按其特征订定期间；如在所订期间内已履行事先订定的利用条款，且土地经确定划界，该批给则转为确定批给。

第四十五条

租金

一、租金须在有关合同内订定。

二、租金金额须根据由公布于《公报》的行政长官批示核准的表计算，并须考虑土地所在区域的经济情况，以及批给的用途和土地的利用。

三、租金按年计算，并须按上款所指的批示的规定缴付，而该批示可订定按月或提前缴付的办法，但不影响下款的规定。

四、租金须与倘有的应付房屋税一并征收。

第四十六条

调整租金

一、属下列情况，可调整租金：

（一）合同所订的每一期间届满；

（二）将临时批给所衍生的状况作全部或部分移转；

（三）转租赁；

（四）改变批给土地的用途或利用。

二、在不影响上款规定的情况下，确定批给的租金须根据公布于《公报》的行政长官批示核准的表进行检讨。

第四十七条

期间

一、租赁批给的期间须在批给合同中订明，且不得超过二十五年。

二、其后的每次续期不得超过十年。

三、为调整租金，可将租赁期或其后的续期分割为数段期间。

第四十八条

临时批给的续期

一、临时批给不可续期，但不影响下款规定的适用。

二、如临时批给的土地与确定批给的土地合并，且属一并利用的情况，则应承批人的申请，经行政长官预先许可，相关的临时批给可予以续期。

三、上款所指的申请须与相关土地的确定批给的续期申请一并提出，且二者的续期期间亦须相同。

第四十九条

确定批给的续期

一、已转为确定的有偿租赁批给每十年可自动续期一次而无须申请，但批给合同另有规定者除外，且不影响以下数款规定的适用。

二、如属下列情况，批给须经行政长官预先许可，方可续期：

（一）出现第一百三十二条第一款（一）项或（二）项所指的情况，且有关楼宇的使用准照已被土地工务运输局局长废止；

（二）正重新利用土地。

三、已转为确定的无偿租赁批给，须经行政长官预先许可，方可续期。

第五十条

申请续期

一、承批人或转承批人须按照下列期间及条件向土地工务运输局提交致行政长官的土地批给续期申请书：

（一）如属上条第二款（一）项所指的情况，须于批给期或其后的续期届满前两年至一年的期间内提出申请，除附同承批人或转承批人及土地的识别资料外，尚应附同重新利用的计划及审议所需的其他资料；

（二）如属第四十八条第二款或上条第二款（二）项所指的情况，须于批给期或其后的续期届满前九个月至六个月的期间提出申请，除附同承批人或转承批人及土地的识别资料外，尚应附同说明有关土地重新利用的进展状况的资料；

（三）如属上条第三款所指的情况，须于批给期或其后的续期届满前九个月至六个月的期间提出申请，并应附同承批人及土地的识别资料。

二、如具合理理由，承批人或转承批人可于上款所指期间外，但仍须在批给期或其后的续期届满前提出续期申请，且须承受因批给期或其后的续期届满时仍未获续期许可而可能引致的一切法律后果。

三、在上款规定的情况下，如续期的许可在批给期满后作出，则具追溯效力，而在续期前存在的法律状况及登记状况继续有效。

四、除第一款所指的资料外，土地工务运输局尚可要求承批人或转承批人提交审批申请所需的其他资料。

第五十一条

续期的许可

一、符合下列要件者，得许可批给的续期：

（一）如属第四十九条第二款（一）项所指的情况，申请批给续期卷宗的文件证明承批人或转承批人具条件重新利用土地；

（二）如属第四十八条第二款或第四十九条第二款（二）项所指的情况，没发现因可归责于承批人或转承批人的原因而连续或间断中止利用土地的时间达合同所规定的期间；如合同未订明，连续或间断中止利用土地的时间超过对该利用所订的完成期间的一半；

（三）如属无偿租赁批给，申请批给续期卷宗的文件证明承批人仍符合之前获批给的要件。

二、续期的许可并不影响批给可能因承批人或转承批人不遵守批给合同规定的重新利用期间或其他条件而被宣告失效或解除。

第五十二条

失效

如未按第五十条第一款或第二款的规定提出续期申请，又或申请不获许可，则批给于批给期或其后的续期届满时失效，但不影响该条第三款的规定。

第五十三条

特别税捐

一、续期须缴付一项特别税捐，其金额、程序及结算均由补充法规经考虑第四十五条第二款的规定而制定。

二、如属自动续期，由财政局负责通知利害关系人缴纳上款所指的特别税捐。

第五十四条

公开招标的强制性

在临时批给之前须进行公开招标，但在例外情况下，可按下条的规定豁免公开招标。

第五十五条

豁免公开招标

一、下列情况豁免公开招标：

（一）续期；

（二）移转批给所衍生的状况；

（三）不足作正常建筑用途的零碎地块的批给，但该等地块须与申请人获批给的土地相毗连，且对任何其他相连土地的所有人或承批人属无可利用者；

（四）将已按第一百六十六条第一款（一）项或（二）项的规定宣告批给失效的土地，批予依法获许可在澳门特别行政区境内经营的信用机构，但须同时符合下列要件：

（1）该土地的承批人为担保落实土地利用或重新利用的融资已将土地的利用权或租赁批给所衍生的权利抵押予该信用机构；

（2）该承批人不履行上分项所指的融资而须承担的义务；

（3）土地的利用已完成地基工程；如有地库层，则尚包括地库及地面层楼板的结构工程；

（4）信用机构已声明在澳门特别行政区指定的期间内，申请将批给移转第三人，并由该第三人按之前的批给合同所载的土地用途和利用对土地进行利用，以及承担该合同所定的义务和负担。

二、属下列情况的批给可豁免公开招标：

（一）有利于澳门特别行政区社会发展的公共利益的批给，尤其包括：

（1）发展不牟利的教育、文化、卫生、体育事业或社会服务；

（2）兴建公用事业设施；

（3）配合已向公众尤其是透过下列方式公布的政府政策的建设：

i）载于年度的施政方针；

ii）政府在立法会施政报告及施政方针答问大会上公布；

iii）政府在政策新闻发布会上公布。

（4）参与由行政当局发起的城市建设计划。

（二）旨在兴建主要属居住用途且仅供澳门特别行政区公共行政当局现职或退休人员使用的楼宇的批给。

三、为适用上款（一）项的规定，须考虑申请批给所引致的固有负担，尤其土地的修整及填平工程，对其进行都市及环境卫生处理，以及拆迁该处倘有的建筑物。

第五十六条

特别条款

一、租赁批给合同内可引入特别条款，以维护澳门特别行政区利益或第三人的权利。

二、上款所指的特别条款尤其包括：

（一）溢价金的订定；

（二）签订不动产预约买卖合同的限制；

（三）对批给所衍生的状况的受移转人资格的限制。

三、在不影响第一百五十五条第三款（一）项规定的情况下，属上条第一款（四）项的土地批给，信用机构无须缴付溢价金，但须将移转批给的价金经扣除贷款、应收的利息和因土地批给及移转批给而产生的费用后的余款交付澳门特别行政区。

第五十七条

溢价金

一、上条第二款（一）项所指的溢价金可透过金钱或实物支付的方式缴纳。

二、溢价金金额的订定、缴纳方式、程序及结算，均由行政法规订定。

三、在订定溢价金金额时，尤须考虑土地的位置、批给用途、溢价、所承担或将承担的成本、综合消费物价指数及以往公开招标的判给价。

四、计算溢价金金额的基数必须至少每两年检讨一次。

第二分节

农用土地

第五十八条

法律制度

农用土地的租赁批给受适用于都市性土地或具有都市利益土地租赁批给的规定规范，但不影响本分节规定的适用。

第五十九条

期间

一、租赁期须在有关合同订明，且不得超过十年。

二、每次续期不得超过两年。

三、租赁续期须由承批人在批给期或其后的续期届满前六个月至三个月的期间内提出申请，并须经行政长官预先许可。

四、第五十条至第五十二条的规定经作出必要配合后，适用于续期申请的其他程序。

第六十条

租金

一、年租须按公布于《公报》的行政长官批示的规定一次缴清。

二、合同所订的每一段期间届满或获许可作其他的经营时，可调整租金。

三、为调整租金，可将租赁期或其后的续期分割为数段期间。

第六十一条

公开招标的强制性

在临时批给之前须进行公开招标，但在例外情况下，可按下条的规定豁免公开招标。

第六十二条

豁免公开招标

一、下列情况豁免公开招标：

（一）续期；

（二）移转批给所衍生的状况。

二、如属基于推动环境保护的批给，则可豁免公开招标。

第六十三条

禁止转租赁

禁止将批给土地全部或部分转租赁。

第二节

无偿批给

第六十四条

法律制度

一、无偿批给受与其相关的特别规定及有关合同的条款规范，并以适用于相同用途的租赁批给的规定作补充规定。

二、不得对批给所衍生的权利设定负担尤其是进行抵押或将之移转。

三、无偿批给不可转换为有偿批给，亦不可更改批给用途。

四、如属无偿批给，承批人获豁免缴付任何费用、负担或手续费。

第六十五条

土地面积的限额

无偿批给土地的面积，应以达成预期目的确属需要者为限，且不得超出本法律规定的限额。

第六十六条

失效

如承批人未在批给合同或第一百零四条第二款规定的任一期间内进行土地利用，则无偿批给失效，但其原因不可归责于承批人且行政长官认为理由充分者，不在此限。

第六十七条

解除

属下列情况，行政长官可解除批给：

（一）如承批人的法律状况改变而不再具正当性获无偿批给，且已改变的法律状况持续超过一年；

（二）修改批给用途；

（三）未经预先许可更改土地的利用；

（四）土地的使用偏离批给的目的或该等目的从未实现；

（五）违反第六十四条第二款的规定；

（六）违反其他在合同内已订明须作出此处罚的义务。

第三节

专用批给

第六十八条

法律制度

专用批给受与其相关的特别规定及有关合同的条款规范，并补充适用对相同用途的租赁批给的规定。

第六十九条

标的

一、如对公产土地的专用需要进行固定及不可拆卸设施的投资且该专用属公用，则可将公产土地作专用批给。

二、下列用途的专用尤可视为属公用：

（一）设置燃料销售站；

（二）设置道路交通辅助服务站；

（三）设置为确保提供电讯、电力、天然气或水的公共服务所需的设备。

第七十条

内容

一、专用批给赋予权利人根据设定凭证规定的用途及限制对相关土地行使专用的权利。

二、专用权的内容包括有权进行兴建、改建工程及保存建造物，该工程及建造物的所有权属权利人所有，直至有关批给消灭为止。

三、如批给宣告失效或出现任何其他原因导致批给消灭，已建成的建造物及固定设施拨归澳门特别行政区，但不影响下款的规定。

四、如属第七十五条第二款（二）项的情况，有偿批给的承批人可获相当于第一款所指的权利尤其包括土地上的建造物及固定设施在第一百七十条所指宣告批给解除的批示于《公报》公布日的实际价值的赔偿，但倘有的专营服务批给合同另有规定者除外。

五、不得对第一款所指的权利设定负担尤其是进行抵押，或在临时批给期间进行生前移转。

六、禁止：

（一）转租赁；

（二）修改批给的用途，但因新的或修改的城市规划生效而需要修改，又或曾被废止的城市规划恢复生效的情况除外。

第七十一条

公开招标的强制性

在专用批给之前须进行公开招标，但在例外情况下，可按下条的规定豁免公开招标。

第七十二条

豁免公开招标

一、下列情况豁免公开招标：

（一）续期；

（二）移转批给所衍生的状况。

二、如为确保公共服务得以持续提供，则可豁免公开招标。

第七十三条

期间

一、专用批给的期间最长为十五年，每次续期最长为五年，而续期的申请须由承批人在批给期或其后的续期届满前一年至六个月的期间内提出。

二、如申请批给续期卷宗的文件证明承批人仍符合之前获批给的要件，则行政长官得许可批给的续期。

三、第五十条至第五十二条的规定经作出必要配合后，适用于续期申请的其他程序。

第七十四条

费用及保证金

一、专用批给须按年缴纳费用。

二、上款所指费用的金额及结算程序由公布于《公报》的行政长官批示订定。

三、为确保履行批给所衍生的义务，承批人须向澳门特别行政区提供一项保证金，其金额尤其须按批给的土地面积及期间在批给合同内订定。

四、上款所指的保证金须于批给合同在《公报》公布前提供。

第七十五条

批给的失效及解除

一、属下列情况，批给失效：

（一）有关利用未在指定期间内实现，但其原因不可归责于承批人且行政长官认为理由充分者，不在此限；

（二）首次批给期间或其续期期间届满后，承批人未按第七十三条规定的期间申请续期，或所作申请不获许可；

（三）获批给的法人消灭；

（四）批给土地上所装置的设施的相关公共服务的批给或判给消灭。

二、属下列情况，行政长官可解除批给：

（一）土地的使用偏离批给的目的或该等目的从未实现；

（二）基于公共利益而有需要将已批给的土地供公众使用或作其他用途；

（三）违反第七十条第五款或第六款的规定；

（四）违反第一百四十六条的规定，未经许可而将批给所衍生的状况移转；

（五）违反其他在合同内已订明须作出此处罚的义务。

第四节

以准照占用

第七十六条

目的

以准照占用，适用于临时使用的土地及不宜设立长期的权利的土地。

第七十七条

期间

一、占用准照为期一年，如于期满前六十日至三十日的期间内不申请续期，则准照于期满时失效。

二、准照持有人须于上款所指的期间内，向土地工务运输局提交致行政长官的续期申请书，并附同准照持有人及土地的识别资料。

三、除上款所指的资料外，土地工务运输局尚可要求准照持有人提交审批申请所需的其他资料。

四、在准照续期时，可修订占用的条件。

第七十八条

费用

一、占用准照须按年缴纳费用。

二、上款所指费用的金额及结算程序由公布于《公报》的行政长官批示订定。

三、在准照续期时，可调整费用。

第七十九条

建筑物的性质

一、在以准照占用的土地上，仅可建造临时性建筑物或设施。

二、如无主管实体明示许可，不可在上款所指的土地存放不卫生、含毒、危险或引致公众不方便的物品。

第八十条

废止

属下列任一情况，行政长官可在准照期间届满前将之废止：

（一）应准照持有人申请；

（二）基于准照持有人不遵守准照内所载的任何规定或条件；

（三）基于公共利益；

（四）准照持有人与签发实体达成协议。

第八十一条

改善物

一、不论终止占用的原因为何，准照持有人无权取回在土地上已作出的改善物，亦无权因此获得赔偿。

二、准照内可订明持有人在占用终止时，必须拆除在土地上的建造物或设施，并将土地回复到建造该建造物或设施前的原状。

三、如属上条（三）项及（四）项所指的情况，准照持有人应获退还相应于其原仍有权占用土地期间的费用。

第五节

土地的权利交换

第八十二条

法律制度

土地的权利交换，受本节所载的特别规定以及适用于租赁批给合同或以准照占用的规定规范，但该等规定不得与本节所载的特别规定相抵触。

第八十三条

容许交换

一、容许以私人实体或公共实体作为权利人的土地的权利交换可处置的土地的权利。

二、仅基于公共利益尤其为开辟公共道路、兴建公共房屋或公共医疗设施等，澳门特别行政区方可主动交换上款所指的权利。

第八十四条

方式

一、将可处置的土地的权利用作交换时，视乎土地的用途，仅可按租赁制度或以准照占用的制度给予该等权利。

二、私人实体仅可申请将下列任一权利在不带任何责任或负担的情况下，交换上条所指的可处置的土地的权利：

（一）私有土地的完全所有权；

（二）国有土地的利用权；

（三）国有土地的租赁批给所衍生的权利。

第八十五条

权利的证明

私人实体或公共实体须在有关卷宗内附同其对所建议用以交换土地的权利的证明文件，以及在该土地倘有设定的责任或负担的证明。

第八十六条

给付的平等

一、由澳门特别行政区所收的土地的价值，应与批给的土地的价值相若。

二、如属第八十三条第二款所指的情况，则可以交换方式批给较所收的土地价值更高的土地，但所收的土地的价值不可少于批给的土地的价值的一半，且承批人须以溢价金方式，缴纳二者的差额。

三、为适用本条的规定，所收的土地及批给的土地的价值须根据第五十七条第二款所指行政法规的规定及按以下方式计算：

（一）如属所收的土地，则取按下列因素计算所得的最大值：

（1）其可建或本来可建的建筑物的用途及建筑面积；或

（2）现存建筑物的用途及建筑面积，并须考虑其法定折旧率。

（二）如属批给的土地，则按其可建的建筑物的用途及建筑面积计算。

第六节

已按长期租借方式批给的土地

第八十七条

法律制度

一、在本法律生效前已按长期租借方式设定的批给受本法律及补充法规的规定，以及受有关合同的条款规范，并以适用的民法作补充规定。

二、不容许将长期租借转租，亦不允许一次性支付地租。

第八十八条

利用权价金及地租

一、如修订以长期租借方式的批给，承批人必须缴付：

（一）调整后的利用权价金；

（二）调整后的地租。

二、利用权价金及地租须根据公布于《公报》的行政长官批示核准的表计算，并须考虑土地所在区域的经济情况，以及批给的用途和土地的利用。

三、利用权价金须于批给合同所指定的期间及地点一次缴清。

四、地租按年计算，并须按第二款所指的行政长官批示的规定缴付。

第八十九条

特别条款

一、在修订以长期租借方式批给的合同内可引入特别条款，以维护澳门特别行政区利益或第三人的权利。

二、上款所指的特别条款尤其包括：

（一）溢价金的订定；

（二）不动产预约买卖合同的限制；

（三）对批给所衍生的状况的受移转人资格的限制。

三、第五十七条的规定，经作出必要配合后，适用于上款（一）项所指溢价金的订定。

 

第八章

划界

第九十条

确定批给标的

一、批给的标的由卷宗内的地籍图及在土地上划界而确定。

二、上款所指的划界分为临时及确定两个阶段。

第九十一条

临时划界

一、临时划界是在界定批给标的的多角形边线上放置规定的标志。

二、如属豁免公开招标的情况，土地批给的申请人接纳经行政长官确认的批给合同拟本后，须向地图绘制暨地籍局申请临时划界。

三、如不属豁免公开招标的情况，则按第一百二十三条的规定进行临时划界。

第九十二条

出席划界

一、土地批给的申请人与已申请批给毗连土地的人，以及拥有其他毗连土地的所有权或其他物权的利害关系人，均可出席临时划界。

二、须至少提前七日以书面通知召集上款所指的人。

第九十三条

划界申请人的权利

临时划界并不赋予划界申请人任何对有关土地的权利，但导致不得在同一土地范围进行全部或局部的新划界。

第九十四条

划界失效

如批给程序因任何原因而终止，或经确定划界后，临时划界即告失效。

第九十五条

确定划界

确定划界是在有关土地的界址点作出标志，并进行足以供物业登记清楚识别所批给的土地及其位置的划界工作。

第九十六条

应考虑的资料

确定划界以临时划界及批给卷宗内嗣后所作的更正为依据。

第九十七条

执行时间

确定划界须在土地的利用获得证明后，以及在临时批给转为确定批给之前进行。

第九十八条

划界费用

如利害关系人所申请的并非无偿批给，则须承担由公布于《公报》的行政长官批示订定的划界费用。

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