一、法律法规政策依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）第三十三条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”

2、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）规定，“市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价切实加强管理。”

3、省政府《关于加强土地市场建设和管理的意见》（湘政发[2001]15号）规定，“各市州、县市要依法定期调整、公布城镇基准地价，指导调控土地市场价格。”

二、基准地价部分调整的原因

（一）、衡阳市商品房存量增加，房地产市场库存量增大，开发商投资新项目放慢。

衡阳市商品房存量增大。据统计，至2014年12月止，衡阳市城区尚有存量房1500万平方米，其中已办理了预售许可证的楼盘合计600万平方米。若按每年销售300万平方米计算，需要5年才能售完现有的存量商品住宅。各开发商商品房库存压力大，去库存成为首要任务，开发企业放缓了投资新的项目，购地意愿下降。

（二）、土地市场成交量下降

一方面，衡阳市城区土地市场成交量下降。截止2014年12月底，衡阳市城区土地成交总规模为456.51公顷，比2013年少2.42公顷，减少0.53%。其中住宅用地比2013年减少20.64公顷，减少14.58%。

另一方面，竞买成交土地的受让方主要为平台融资公司，而房地产开发商占很少份额。根据衡阳市国土资源局提供的数据统计分析，2014年为衡阳市城市建设投资有限公司、衡阳弘湘国有资产经营有限责任公司等政府的融资平台供应土地面积占成交总面积的80.88%；而真正被房地产开发商竞买成交的土地面积仅占成交总面积的19.12%。另外，在成交金额方面，被融资平台竞买成交的土地金额占总成交金额的90.39%；其他房地产开发商竞买土地成交金额仅占总成交金额的9.61%。融资平台竞买成交的土地主要用于贷款融资，不会真正投入资金进行开发建设，对衡阳市城区土地市场并不能起到拉动经济增长的作用。

（三）、基准地价过高，与现行地价水平不相符

通过随机选取部分商服与住宅用地成交案例，将商服、住宅用地成交案例的单位地价换算成楼面地价，再将成交案例所在基准地价修正到案例容积率下的楼面价进行比较，得出成交案例楼面地价均低于将成交案例所在基准地价修正到案例容积率下的楼面价。商服、住宅用地低18元/平方米至1083元/平方米不等。说明现行基准地价水平与衡阳市城区的实际地价水平不符。

（四）、土地招拍挂流拍增加

衡阳市土地招拍挂底价的确定是以基准地价为参考依据，通过土地评估，由衡阳市地价委员会集体讨论决定。基准地价是市人民政府用于引导土地利用、管理土地市场的重要途径。根据衡阳市国土资源局提供的数据统计分析，2014年衡阳市城区土地招拍挂流拍率达25.42%，说明土地市场不景气，现行基准地价水平与衡阳市实际经济发展现状不适应。

（五）、与株洲、湘潭、岳阳等城市地价相比，衡阳市城区现行基准地价水平偏高

通过衡阳市城区商服用地楼面地价与株洲、湘潭、岳阳同类现行地价比较，衡阳市各个级别的地价高于湘潭17.68%、株洲55.49%、岳阳43.97%，说明衡阳市经济水平与经济发展水平存在差距。过高的商业地价也对完全自持商业项目的引进形成制约。

三、工作过程

2015年5月市国土资源局向市政府提交了《关于启动衡阳市城区基准地价调整的请示》（衡国土资[2015]101号），市政府领导批示同意开展城区基准地价调整工作。2015年6月形成了衡阳市城区基准地价调整初步成果。2015年7月21日召开了听证会，之后，就听证会收集的建议进行了认真分析并对调整成果进行了适当的修改完善。2015年7月29日市政府召开了专题会议，对城区基准地价调整成果进行了审定。2015年9月1日省国土资源厅对衡阳市城区基准地价调整成果进行验收，并于2015年9月2日印发了《湖南省国土资源厅关于同意公布实施2015年衡阳市城区基准地价调整成果的函》（湘国土资函[2015]221号）。现提请市政府发文公布实施。

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