土地出让收入增长迅速，同时特也带动了中央不断出台政策加强对土地出让的管理，掉正土地出让收入支出的方式，为了能够明确土地财政的内涵，特此提出相关土地出让的政策建议。

1.土地出让收入呈现阶段性变化

随着社会经济发展和土地使用制度改革深化，土地供应量大幅增加，出让收入出现三次跨越式增长，阶段性特征明显。

1989~2000年为第一阶段。1988年4月修订的《宪法》和随后修订的《土地管理法》，增加了“土地的使用权可以按照法律的规定转让”条文，土地使用权转让在全国展开。土地出让收入由1989年的4. 47亿元增长到1992 年的500亿元，三年增长100多倍。1993~ 2000年，土地出让收入一直稳定在500亿元左右。这一时期的土地供应以划拨为主，如1992年划拨用地占土地供应总面积的比重为97. 20/0；有偿供地以协议为主，即便在最早推行土地有偿出让的深圳市，1998年招标拍卖收入也仅占3%。

2001—2006年为第二阶段。2001年，《国务院关于加强土地资产管理的通知》提出“大力推行招标拍卖”；2002年国土部颁布11号令，明确四类经营性用地（商业、旅游、娱乐、房地产）采用招拍挂方式。从此，土地出让收入跃上一个新台阶，由2000年的595亿元，迅速增长到2003年的5421亿元。 2004。2006年在6000亿元左右波动。这一时期，有偿供地比例稳步提高，招标拍卖比例快速提升。如2004年，有偿供地比例已达70%，其中招拍挂面积29. 1%，招拍挂收入占出让总收入的56%。

2006年至今为第三阶段。2006年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》要求“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”。2007年3月颁布的《物权法》规定：“工业、商业、 旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的， 应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”招拍挂制度的全面深化，使土地资源市场化配置程度显著提高，土地出让收入跃上第三个台阶，由2006年的8077亿元增长到2010年的27100亿元，增长了3倍多。这一时期，有偿用地比例稳定在70%左右，招拍挂比例进一步提高，2010年，有偿供地比例达到68. 2%，其中招拍挂面积占全国出让总面积的88. 3%，招拍挂收入占土地出让总收入的96%。

2.土地出让收入近几年增长迅猛

2001—2010年，全国国有土地出让收入从1296亿元增加到2010年的28198亿元，增长了21.8倍。从2007年过万亿元以来，土地出让收入一直处于高位增长（见表4.1）。近几年来，各大城市的土地出让收入增长更为迅猛， 2007—2010年，土地出让收入排前10位的城市，土地出让收入总额分别达到3843亿元、2158亿元、6191亿元和7034亿元，年均增长22. 3%

3.土地出让收入区域差距大

由于发展不平衡，东、中、西部土地出让收入差异较大。2007年，全国土地出让收入12216. 72亿元，11个东部省份土地出让收入8153. 33亿元，占全国土地出让收入的66. 74%；中部10个省份土地出让收入2318. 37 亿元，占全国土地出让收入的18. 98%；西部10个省份土地出让收入1745. 02亿元，占全国土地出让收入的14. 28%。到2009年，土地出让收入在东、中、西部的分布格局没有改变，全国土地出让收入17179. 53亿元， 11个东部省份土地出让收入12583. 55亿元，占全国土地出让收入的73. 25%；中部10个省份土地出让收入2772. 69亿元，占全国土地出让收入的16.14%；西部12个省份土地出让收入1823. 29亿元，占全国土地出让收入的10. 61%。

通过以上数据分析得到的相关政策建议表明。由于不同地区土地出让发展的不同，导致土地出让收入增长幅度相差很大。