改革开放以来，南海独特的工业化和城市化模式走出了一条让农民以土地参与工业化和城市化、以乡村繁荣为基础实现城乡共同发展的道路。

1.集体土地上崛起的工业化

20世纪90年代初，面对大量外地和本地企业到南海寻求土地投资办厂的机遇，地方各级政府和农民集体将各自手中控制的土地进行统一规划和整合后出租给企业使用。到2002年，南海全市工业用地共15万亩，其中保持集体所有性质的有7.3万亩，几乎占了一半。正是得益于农村集体土地的非农化，南海农村工业化突飞猛进，在集体土地上长出一片片工厂。

南海靠集体土地租用启动的工业化，避开了国家土地征用环节，农村集体建设用地直接进入非农使用所创造的土地级差收益得以保留在村庄内部。由于农民集体保有土地集体所有权，他们能长久享有土地级差收益。到2009年， 村组两级集体资产达到237. 12亿元，村组两级集体可支配收入达到43. 27亿元。1994~ 2000年，南海农民人均股红纯收入从1062元增加到1951元，每年递增10. 7010。集体土地收入承担起提供社区公共品和公共服务的功能。

1992~ 2009年，村组两级农村公共品总投入合计769567万元，用于公益事业投入从1. 57亿元增加到33. 30亿元，公益事业投入占村组两级农村公共品总投入的比重从31. 46%增加到43. 28%。

2.集体土地上“长”城市

世纪之交，为了促进南海城市化进程，地方政府全面推进旧城镇、旧厂房、旧村居改造，通过土地制度和利益分配机制的创新，构建政府、集体与农民利益共同体，保障农民利益，促进土地集约有效利用，推动产业升级和城市化。

一是明确界定历史遗留建设用地范围，并予以确权，为集体建设用地合法利用和交易提供保障。南海对于1999年1月1日以前已成为建设用地但仍未取得合法用地手续的土地，只要已取得集体土地所有权证、属建设用地性质的土地，在规划上属于建设用地范围内的土地及在现状上显示已为建设用地的土地，在航空拍摄影像图上显示已被开发使用的土地，一律予以确权，并允许进行改造。

二是制定不同权属土地交易准则。涉及的留用地属国有的，如果土地使用权人不发生变更和改变用途，原土地使用者自行改造，可免土地公开交易。改造后用于经营性房地产开发建设的，按土地公开交易的规定办理。涉及的农村集体建设用地，发生出租、出让、转让、抵押等流转，按《广东省农村集体建设用地使用权流转实施办法》和佛山市及各区制定的农村集体建设用地使用权流转规定处理。涉及的农村集体建设用地如需改为经营性房地产开发建设项目，按规定办理土地转国有和履行公开交易手续。

三是制定集体建设用地转国有建设用地办法。集体建设用地可通过村集体内部土地置换方式，将工业区内的集体建设用地置换为国有建设用地，取得用地批文明确土地性质及土地面积，依法办理转为国有土地的手续。如涉及建筑物同时建在国有和集体土地之上，在农村集体经济组织自愿的前提下，允许集体土地部分转为国有。对集体土地转为国有土地公开出让时，允许设置原集体土地所有权人参与建成物业的分配、参股等条件，以保障原集体土地所有权人的长期收益。旧厂房改造的商品厂房可按照有关规定进行转让、销售、出租。 购买商品厂房的单位和个人可依照有关规定办理相关的产权证。

四是制定集体土地交易的土地出让金收取政策。原属农村集体土地的旧厂房改造，只转为国有土地但不发生转让的，不收取土地出让金；转为国有土地但发生转让的，政府按规定收取的土地出让金全部上缴财政后，部分或全部专项用于包括保证被征地农村居民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出等在内的支农支出。

五是关于农民公寓房地产权属登记。在“三旧”改造项目中，依法被收回原宅基地土地使用权（拆除房屋、注销原房地产权证）或没有分配宅基地建房的村（居）民，参与农民公寓分配的，可以按照个人自建房的相关规定办理房地产权属登记手续。但农民公寓不允许上市交易。

以土地制度创新为核心启动的“三旧”改造，为南海新一轮发展释放了巨大的建设空间。2007年至今，南海区共完成改造项目118个，投入资金约132亿元，完成改造土地4054亩。共办理改造项目用地确权779宗，面积8341亩；公开出让土地1849亩，出让金67.1亿元；返还出让地价款近29.5亿元；共返还土地确权费用1099.6万元，共发放拆迁补贴2890.3万元。在城市更新中，由于土地用途转换，促进了产业升级，农民集体土地租金大幅提升，实现了土地转用和功能转化中城市化与农民利益提升双赢的新局面。