什么是宅基地换房？“宅基地换房”，就是在国家政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划设计和建设有特色、适于产业聚集和生态家居的新型小城镇。农民则以其宅基地，按照规定的置换条件换取小城镇中的一套住房，迁入小城镇居住。

根据调查，“宅基地换房”的做法，最早可追溯至2005年的天津市华明镇。2008年前后，浙江省嘉兴市也做了大范围自发试点。此后，各地纷纷前往两地“取经”，北京、广东、江苏、安徽、湖南、河南、河北、云南等也逐步效仿。其实，各地的做法与浙江嘉兴、天津华明镇大同小异，重点分析浙江嘉兴和天津华明案例，即可窥一斑而见全豹。

浙江嘉兴的“宅基地换房”被概括为“两分两换”，其官方表达是：“把宅基地与承包地分开，搬迁与土地流转分开；以承包地换股、换租、换保障； 以宅基地换钱、换房、换地方。”

农民的宅基地要置换城镇房产，要经历如下关键步骤：首先，农户向所属村民委员会提出申请，承诺自愿永久性放弃宅基地等。其次，经村民会议同意后，由具有房地产评估资质的评估机构，评估已申请放弃宅基地农户的住宅、 非住宅房屋和附属物等价值。第三步，该评估价被确认后，农户开始选房、签约，并签订置换协议。第四步，村民委员会统一向镇政府申报，接受审核。在报经区级政府批准后，收回宅基地使用权，注销其集体土地使用证，农户在规定期限内腾空旧房并交出钥匙。第五步，置换房由政府成立的投资公司统一规划建设，向农户提供。新房交付时，拆迁农民所得的补偿和奖励与所置换的城镇住房价值一并结算，多退少补。

这其中，有两点值得注意：一是农户所置换的城镇住房，有城镇房屋产权证，由区房屋行政主管部门统一核实发放，可以买卖。二是置换城镇住房的标准为，每人可置换40平方米，在此基础上，每户可再加60平方米。超过5人以上的家庭，不得突破260平方米，户内四代同堂且人口超过6人的，不得突破300平方米。置换房建筑面积未拿足的，可置换产业用房或货币补偿。

嘉兴“两分两换”曾引起广泛争议。相比之下，天津的做法则是在“城乡建设用地增减挂钩试点”政策框架下实施，政策上更具“合法性”。自2005 年始，天津市政府逐步在该市华明镇等12镇5村推进“宅基地换房”试点，得到了国土资源部门的指导。其中，“华明示范小城镇”项目还在2010年上海世博会上展示。在试点基础上，2009年5月，天津市政府出台了《天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法》。

在国土资源部的指导下，天津“宅基地换房”力图在保障城市发展空间和保护耕地之间寻求平衡。“宅基地换房”的天津模式可概括为：建设示范小城镇，必须符合土地利用总体规划和城镇总体规划。村民按规定标准以宅基地置换小城镇住宅，迁入小城镇居住。示范小城镇政府负责建设村民安置住宅区，并把一部分腾挪、节约出来的建设用地用于市场开发、出让，以土地出让金平衡小城镇建设资金。示范小城镇建成后，当地政府对村民原有的宅基地和其他集体建设用地统一组织整理复垦，实现耕地“总量不减、质量不降，占补平衡”。

天津的“宅基地换房”实验，对农民土地权利的处置，与浙江嘉兴类似。

但是，天津做法有两个特点。

第一，试点小城镇必须保障“耕地数量不减少、质量不下降”，这是国土资源部允许其“宅基地换房”的前提。为此，天津按“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的要求，在“建新区”占用原有耕地，建设示范小城镇和安置房，并在“拆旧区”把宅基地和村庄用地复垦整理为耕地。建设小城镇所占用的耕地，不纳入年度用地计划指标，而被称为“增减挂钩周转指标”，实行“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”，归还的方式就是原宅基地和村庄用地的整理、复垦，具体由区县政府负责。

第二，建立政府融资平台，保障小城镇的建设资金。天津市允许区县政府组建示范小城镇投融资建设公司，具体负责建设项目投融资、土地整理、建设开发等。这些平台公司对建设项目实行统一管理，负责示范小城镇规划区内土地整理，办理前期手续、工程招标等；同时又负责建设项目投融资，依法使用政府土地出让收益，并以建设项目的土地出让金及其他资产收益作为担保，偿还贷款。

浙江嘉兴、天津等地“宅基地换房”，得到了一些省份和城市的效仿。与此同时，一些省份还采取了另一些处置农民宅基地的做法。

一种是对举家迁入城镇并自愿退出宅基地和承包地的家庭，给予一次性经济卒F助。如陕西省规定，退出的宅基地转为耕地，土地指标由市县统一使用， 当地政府对每户实际退出的宅基地按当地土地征用的平均价格给予一次性补助。

重庆市规定，对自愿退出宅基地使用权及农房的，参照同时期区县（自治县）征地政策，对农村住房及其附着物给予一次性补偿，并参照“地票” 价款政策一次性给予宅基地使用权补偿及购房补助。今后征地时，农户不再享有补偿权利。

另一种规定是，退出宅基地进城安家者，可购经济适用房。如宁夏回族自治区银川市规定，凡是“无地居民”，自愿退出宅基地进入县城或中心城市居住的，可购买经济适用房，每户限购一套；对“有地居民”，凡在城镇稳定就业、连续签订3年以上劳动合同、上年度家庭人均可支配收入低于1.45万元、 自愿放弃农村宅基地的，可按政府定价到小城镇购买住房，允许其在县城或中心城市购买经济适用房，办理房屋产权证，每户只限购买一套。