一个基本的共识是，土地价值增值与区位高度相关。也就是说，一块处于城市化区位的土地的价值与一块传统农区的土地的价值不具有可比性。

土地价值增值与区位

城市地租主要是由土地的区位条件决定的，而区位条件的变化，又与各类社会投资（私人的或政府的）密切相关。城市化进程伴随着土地的增值，这是经济学和社会学观察人类经济发展史后得出的基本结论。最早论述城市化与土地增值关系的是19世纪美国政治家和社会改革家亨利·乔治。在影响深远的《进步与贫困》一书中，他分析了土地增值产生的原因，并提出了解决方案，对后世影响极大。

在他看来，土地和其他自然资源是自然赋予的，土地价值的提高是全社会努力的结果。随着文明的进步，人口持续增长，技术进步，赋予土地越来越大的效用，使得土地价值大幅提升。但是，由于土地的数量是固定的，不可能靠增加供应来压低其价格，对土地的更大需求必然使其价值更加上升。于是，预期未来土地升值的人囤积土地，导致土地的人为稀缺，土地投机导致的土地稀缺和价格上涨，使财富分配恶化，加剧社会贫困。在他看来，既然这部分增值收益完全是一种不劳而获，就不应该归土地所有者所有而应归全社会。办法是实行“单一土地税”，即由国家对土地涨价部分征收100%的土地税。虽然现在已很少有经济学家支持乔治的“单一土地税”建议，但他提出的按原始土地价值征收地价税的观点至今仍然有着广泛的影响。

近现代以来，西方学者对土地价值增值进行了大量研究。一个基本的共识是，土地价值增值与区位高度相关。也就是说，一块处于城市化区位的土地的价值与一块传统农区的土地的价值不具有可比性。因而，当一块传统农区的土地被征收时，只能是按该块土地农用时的市场价格进行赔偿。同样，一块城市化区域的土地被征收时，也得按其市地的市场价格进行赔偿。

土地增值的来源与分配是西方学者研究的重点。

土地增值的来源可归结为：

①土地所有权收益；

②城镇的拓展引起土地区位的变化；

③人口的增加引起土地价值的增加；

④土地使用条件的变化，如容积率的增加等；

⑤公共基础设施的建设。

从理论上讲，土地增值收益应该按照其来源予以分配，即土地所有者从土地增值收益中获取土地所有权收益，政府和社会获得由城市扩展和公共设施投资等引起的土地增值收益。但事实上，分离由于不同原因引起的土地增值收益，以及如何在相关利益方之间公平分配土地增值收益，成为西方土地增值收益分配理论的难题。

在西方社会，由于土地实行私有制，土地所有者获得的土地增值收益部分是有法律保障的，困难在于土地增值收益归社会的部分如何实现。为了避免将来源于社会贡献的土地增值被地主无偿占有，将归社会的土地增值部分归于社会，西方学者以亨利·乔治的理论为基础，提出了土地价值捕获理论。该理论认为，虽然某些私人土地业主的直接行为也可以提高土地的价值，但是一般而言，土地价值的增值大部分来源于公共部门（相对于私营部门而言）的行为， 比如授予对特定土地用途及容积率的开发许可，或是基础设施投资，或是归因于城市人口增加等等。在上述每个情况下，不动产所有人显然没有对土地价值增值做出贡献，因而将土地增值全部或部分回收归于公共部门是一种社会的需要，也能为城市更新、基础设施建设和环境改善提供资金来源。这些学者还发展出一整套利用土地增值收益捕获进行城市建设和公共品提供的政策工具，即在法定规划下，将私人土地所有者的土地拿出一部分用于相关公共品的提供， 一部分用于溢价从事基础设施建设，土地所有者剩余的土地从城市更新和土地价值提升中受益。诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨将之归纳为“亨利·乔治定理”。

随着规划主义的兴起，城市规划对土地价值和土地增值收益的影响增强。 城市规划不仅意味着通过约束个人财产权的自由行使来建立土地开发的公共秩序，也意味着通过对土地开发收益的调整和重新分配，实现公共利益的基本追求。霍华德为了实现其“田园城市”理念，提出由政府对土地使用权转让进行限制、将开发收益中的一部分作为社会发展基金予以保留。英国著名的《厄斯沃特报告》提出，城市规划在使某些土地获得增值利益的同时，其他土地也会因规划控制而遭受利益损失，必须在这两者之间建立补偿机制和利益平衡机制，解决方案是由政府向现有的土地业主支付补偿金额后统一征用土地的开发权，补偿金额由政府制订，以达到控制土地投机、减少政府与公众之间利益冲突的目的。

进人20世纪后，城市化的快速发展和对公共服务的需求增长，城市规划对于开发利益的形成和分配的影响更为显著，开发利益分配中的社会公平问题更为突出。西方学者提出开发利益公共还原理论。所谓开发利益，是指由于公共投资建设而引发的土地增值收益。如何对这部分增值收益进行合理的分配， 对利益受损者进行合理的补偿，是开发利益公共还原理论的核心内容。其政策工具是公共项目的“受益者负担”，即将公共投资项目的成本合理分担和收益公平分配相联接，根据产权人的受益程度确定其应承担的成本，以实现开发利益的社会还原。

在西方学者看来，土地增值收益获取和分配问题，关乎社会公共利益与城市可持续发展。一方面，如果政府不能对从政府和社会公共行为中受益的业主进行征税，本应属于政府和社会的收益就会流向这些使用者；如果政府不对因政府和社会公共行为中受害的业主进行补偿，就会挫伤土地使用者的投资积极性。另一方面，由于公共设施建设的成本通常十分高昂，建成后往往会引起某些土地的大幅增值。如果政府忽略了这些外部收益，无疑会加重公共设施投资的负担，影响政府的投资能力。因此，在他们看来，关键不在于政府是否应关注土地增值问题，而是政府应采取什么政策来获取土地增值收益，同时又不影响土地使用者的积极性。