2016年农村新土改：农村宅基地退出机制试点工作已经低调启动，试点将在全国范围内宅基地空置率不低于8%的部分县城农村展开。据了解，此次试点的具体路径是：调研宅基地空置率——农民自愿退出宅基地——补偿宅基地金给农民(补偿价格挂钩当地商品房平均房价)——退出宅基地变成集体经营性建设用地——集体经营性建设用地入市。

农村宅基地退出机制试点工作已经低调启动，试点将在全国范围内宅基地空置率不低于8%的部分县城农村展开。这次试点将在全国范围内展开，原则上33个省市都有试点村名额，而村试点的确定，需经国土资源部、财政部、农业部、央行联合审核。

方案：自愿退出补偿宅基地金给农民。

这次“新土改”由中央深改小组牵头，顶层制度设计者在内部将其定义为“一场没有经验、也没有先例的宏观土地改革”。

即将发布的2015年中央一号文件和这次“新土改”试点亦有呼应。有业内人士认为，2015年中央一号文件将聚焦于农村集体产权制度改革、农村土地制度改革、农村农业现代化建设等，“宅基地制度市场化是为农业现代化建设做基础性准备”。

此次试点之前，宅基地主要的退出手段是，通过城乡建设用地增减挂钩：闲置宅基地的使用权以市场化、货币化的方式退出，但所有权不变，实现退出的宅基地指标换成城镇的建设用地指标。此次试点将代替上述“增减挂钩”措施。

创新：宅基地退出变成建设用地入市。

据了解，此次试点的具体路径是：调研宅基地空置率——农民自愿退出宅基地——补偿宅基地金给农民(补偿价格挂钩当地商品房平均房价)——退出宅基地变成集体经营性建设用地——集体经营性建设用地入市。

在为期2年半的时间里，试点将在以下几个方面尝试搭建创新机制：

第一，允许剩余宅基地入市，具体内容是，在试点地区村民可保持宅基地性质不变自用经营，也可由集体经济组织回购原有宅基地转换为经营性建设用地后，依照相关政策和程序入市。换言之，农村的剩余宅基地先“变性”为“集体经营性建设用地”，而新土改的一大亮点是推动集体经营性建设用地的流转(即“农地入市”)。

第二，农地按照“存量优先、增量补充”的原则入市，入市的集体经营性建设用地原则不在村内安排，并且不严格限制集体经营性建设用地增量，这将给农村带来巨大的经济活力。

第三，农村集体按相关政策和程序将集体经营性建设用地在土地交易市场挂牌。

试点：选择标准是偏远地区县域农村。

此次宅基地入市机制试点，选择标准是在县域农村，而地级市(及以上)农村、城中村和城边村，并不在试点范围。

国土资源部一位官员解释：若试点工作在城中村、城边村开展，必然造成小产权房合法转正(公开资料显示70%小产权房集中城中村和城边村)，所以选择在偏远地区试点，将风险控制在最低点。

亮点：退出宅基地不作为进城落户条件。

中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。会议指出，土地制度是国家的基础性制度，要始终把维护好、实现好、发展好农民权益作为出发点和落脚点，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。

土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革关系密切，可以作统一部署和要求，但试点工作中要分类实施。严守18亿亩耕地红线是推进农村土地制度改革的底线、是试点的大前提，决不能逾越。对宅基地制度改革的试点条件和范围要严格把关，不能侵犯农民利益，同时不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件，这是关系社会安定的重要举措。