城乡建设的问题和建议：

需要解决的主要问题  

（一）城市市政基础设施没有覆盖到城乡结合部地区

按照现行城乡规划和土地管理体制，城乡结合部村庄的土地只有先征为国有后，市政配套基础设施才能跟上。为此，城乡结合部村庄的市政基础设施都由农村集体和个人来建设维护，政府只给小部分的补助资金。这些村庄在利用集体土地参与非农经济活动时，必须集体出资解决基础设施问题，造成村庄负担重，也影响城乡结合部地区的发展。

（二）村庄治理结构改革滞后，导致公共服务提供隐患

集体产权制度改革以来，郑各庄和高碑店的集体资产增长很快，村民每年的分红收入都在逐年上升。但草场地集体资产最近几年一直处于亏损状态，虽然有基础设施自我投资与维护的原因，但村庄治理结构问题未解决应是重要原因。集体土地出租合同不规范，租金过低，出租对象少数人定，使集体组织未能获得土地价值上涨的应得收益。2012年，在草场地514.9亩集体土地上， 共有59家企业入驻，目前租金是2. 84万元／亩／年，合同签订时的租金是2.4 万元／亩／年，在21.2年的合同平均期限里，租金仅增长了18 010。

（三）集体建设用地不准上市流转和抵押的规定制约了村庄发展潜力

现行法律下，集体建设用地不准上市流转和抵押，成为制约三个村庄进一 步发展的最大制约。郑各庄村和草场地村都完成了“资产变股权、农民变股民”的产权改革。调研中，农民和集体组织领导人都反映，一旦允许集体土地抵押融资，就能够获得正规金融支持，集体土地的工业化和城镇化可以上一 个大台阶，这些地区的面貌会发生根本改变。农民的集体资产股权也可以通过证券化，使个人财富成倍上升，大幅增加农民收入。

政策建议

（一）在法律上承认城乡结合部地区集体建设用地人市的合法性，将这些地区纳入城乡规划发展空间

在用途管制下，农民集体土地与其他主体土地一样依法享有平等进入非农使用的权利和平等分享土地非农增值收益的权利。明确规划的主要作用是落实空间和功能布局，提高村庄规划的自主性和对总体规划的参与性，改变地方政府通过规划修编将农民集体所有土地变为国有、政府经营的格局，同时避免由于农民自主改造的“无序性”带来整体利益受损。在此基础上，将市政基础设施延伸到村庄，实现城市与城乡结合部的融合。

（二）赋予集体建设用地与国有土地同等流转、抵押等权利

改变同一块土地因所有制不同、权利设置不同的格局，赋予集体所有土地与国有土地同等的占有、使用、收益和处分权，对两种所有制土地所享有的权利予以平等保护，实现宪法和相关法律保障下的同地、同权。当前，最紧迫的是赋予集体土地的抵押权，进一步激活集体土地的市场价值。