什么是集体建设用地？集体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

（一）规划先行，保证村庄自主有序开发

1998年，郑各庄制定了《郑各庄村21世纪生态庄园》建设规划，把4432亩土地划分为生活居住、文化教育、科技产业、旅游休闲四大板块。2000年， 村集体通过整理置换、交纳复垦费等方式，逐步将2200亩耕地中的1600亩调整为建设用地。最后，只留了70多亩农地和1050亩的宅基地，又从1050亩宅基地中拿出250亩新建农民住宅。至此，节约的800亩宅基地加上整理置换的1600亩建设用地，郑各庄拥有了2400亩集体建设用地的开发经营权。2005 年3月，北京市规划委员会批复了《郑各庄片区平西府组团控制性详细规划》，节省下来的800亩宅基地，一部分用于企业员工住宅、一部分用于教师住宅，还有一部分对外出售。置换出来的1600亩建设用地，有的村企业自用， 也有的参股外来企业合作利用，还有用于宏福工业园的厂房出租。

2006年，高碑店被列入北京市80个新农村建设试点村，2009年列入朝阳区城乡一体化试点村。在此基础上，编制了村庄建设规划，集体负责市政设施建设、村民自筹资金建房；将村域面积划分成明清古典家具老街、文化新大街、国际中医药港、民俗旅游接待用房等不同风格的片区，形成差异化发展格局。

相比关区各庄和高碑店的村庄建设和产业发展规划，草场地也进行过规划编制，但是一直未能实施，造成村民盲目扩大自家宅基地面积和楼高，占用村庄交通等公共用地面积，村庄布局较混乱。

（二）利用集体土地的灵活性，促进产业发展与转型升级

郑各庄村利用集体土地，已经建立了以建筑为龙头，集文化旅游、科技工业、教育科研、文化创意及房地产开发为一体的产业链。近几年，又陆续培育了医疗养老、总部经济、产业孵化器等新型产业，完成了产业转型升级。高碑店村利用集体产业用地和宅基地，引入了古典家具商业街、古文化住宅、休闲旅游等产业，未来计划建立中医药园和国际名粹街，产业结构不断升级。

（三）通过产权制度改革保障农民利益和企业发展

1999年，郑各庄村首先把耕地量化到每个农民身上，再引导农民把个人承包的土地以委托经营方式流转到企业，用于发展二、三产业。用地企业按每亩年租金不低于5000元的标准支付租金，所收租金全部分配给有土地承包权的农民。由于土地租赁给本村企业使用，农民的土地租金不仅一分不少，而且依然是土地的主人。

与其他村庄相比，郑各庄比较好地解决了村企关系问题。1999年，郑各庄宏福集团进行产权制度改革，按照法人控股67%、村委会参股16%、自然人参股17%的比例进行股权确认。一是保障了村民收入，村民的收入来源由过去单一的劳动报酬拓展到劳动报酬+福利保障+股东收益+土地收益+房屋租金“五位一体”的稳定型收入结构。2012年，农民人均纯收入59800元。 另一方面，企业与村庄关系理顺后，有利于村庄企业按现代法人结构治理，促进了企业发展。到2012年，宏福集团总资产规模达到60亿元，上交税收2.6 亿元。

2009年5月21日，草场地村开始启动农村产权制度改革，核实并登记村民劳动年限，核定集体资产。2009年底，草场地村完成集体经济产权改革， 把集体所有制经济改成股份经济合作社。

（四）村集体成为基础设施的主要提供者

由于城乡二元体制，农民在集体土地上的自主城镇化，其水、电、暖气、 管道等市政基础设施支出，基本上由村集体承担。截至2012年，在郑各庄村不到3平方公里的土地上，各类市政基础设施投入已接近5亿元，主要由宏福集团投资建设，政府给了一小部分的项目扶持资金。目前，高碑店村水、电、 气、电信等市政设施全部人户，累计投资额共计8. 58亿元，截止2012年到账的国家扶持资金共计4.3亿元。草场地2012年村集体可支配总收入915万元， 总开支是1218万元，其中基础设施建设和维护费用占了总支出的70%以上。

与政府征地城镇化模式比较，三个村农民自主城镇化已显示出明显不同的效果。

一是真正做到“失地不失业”，有产业支撑，建立起农民收入提高和权益保护的长效机制。“一次性拆迁、一次性开发、一次性补偿”，是“征地城镇化”模式的基本制度安排。失地农民虽然短期内能够获取巨额补偿金，但长远来看，没有稳定的就业机会，补偿金一旦花完，许多失地农民成为“无业游民”，成为社会不稳定因素。农民自主城镇化模式，充分考虑到村民就业， 将城镇化的产业支撑放在首位，随着经济机会的变化，不断自我调整产业结构，实现土地利益的最大化。由于保持土地集体所有，农民成为集体资产的股东，能够分享未来资产升值和土地增值收益分红，避免了征地城镇化政府补偿成本不断提高和农民“一夜暴富”、“坐吃山空”的困境。

二是农民利用集体建设用地的自主城镇化，可以大大降低城镇化成本。政府主导的征地城镇化模式，导致城镇化成本越来越高。2008。2012年间，涉及征地拆迁补偿的相关费用占土地出让收入总额的比重从47. 0%提高到60. 2010。为了获取较高的一次性补偿，村集体和农民往往采取增加违建方式， 抬高征地拆迁成本。征地也造成官民对立，维稳成本越来越高。据国家信访局统计，群体性上访事件60010与土地有关。征地补偿纠纷占到土地纠纷的84. 7%，每年因征地拆迁引发的纠纷有400万件左右。相比之下，农民自主城镇化采取村民自治办法，村庄改造补偿由集体内部协商，农民出于自身利益而互相监督，杜绝了“事前多盖房子多拿钱、事后多挑事端多骗钱”的现象， 降低了城镇化成本。