农村宅基地使用权“长期使用”在物权法以及相关法律上没有明确。如何理解“长期使用”权，面临理论上分歧和和实践上的争议。从实践上而言，宅基地使用权是计划经济体制下，通过党的政策文件确立的“长期使用、长期不变”；但随着市场经济转型，宅基地使用权财产权利属性凸现，在宅基地制度改革过程中亟需确定“长期使用”内涵。从理论上说，存在以下三种基本立场：一是主张该使用权具有永久性。二是主张该使用权并不是永久性的，而是一种“不确定性”的权利。三是主张该使用权应该具有相应固定的期限。

一、集体成员的宅基地使用权期限应永久化

宅基地使用权性质的认识和反思离不开对宅基地所有权之间的关系评析。关于宅基地使用权与所有权之间的关系。笔者认为，对于现行宅基地使用权和所有权的关系的认识，应该采新型总有说。这主要具有以下几个方面的考量：一、我国宅基地集体所有权与农民使用权不存在对抗关系。二、宅基地所有权的分割需要具备相应的民主决策程序。三、从权利的性质来看，“‘总有’是一种集土地归属和利用为一体的概念”。因此，在这种理论指导下，农村集体所有权和使用权之间的关系就是一种总有关系。这也是我国宅基地使用权长期、永久使用的理论基础。即只要集体成员身份资质具备并具有居住需求，在法定的条件下，就应该具备一种长期而永久的使用权。而这种权利属性无法完全用大陆法系中用益物权概念来解释。、

二、非集体成员的宅基地使用权应具体化

因此，笔者认为对于宅基地使用权性质的认识，需要依靠具体法律关系，而每种法律关系的性质不同，宅基地权利的设置期限也具有巨大差异。从宅基地使用权与集体所有权之间的法律关系来看，因为两者是总有关系，所以集体成员基于成员权享有的宅基地使用权应明确这种宅基地使用权是具有自物权性质的用益物权，其期限应具有用久性和无期限限制的特点，这是由自物权的特点所决定的。而对于宅基地使用权人再将该权益转让给其他人，不应该具有身份限制，且这种在宅基地使用权之上在设定的权利性质，应结合各国立法经验和教训，将其设定具有物权性质的地上权。为了更好地发挥其财产价值功能以及更好地与城市国有土地使用权的制度衔接，应确定这种地上权设置的期限最长为70年。

三、实践印证：宅基地置换制度中的运用

宅基地制度在改革试点中遇到一个非常重大的制度问题就是: 如在各省市在试点范围内，推进的或“宅基地置换”实践中，遇到的一个重大制度瓶颈就是：用无期限的宅基地使用权来置换有期限规定的国有建设使用权，在法律上和理论上的存在一系列问题。第一，用法律上没有明确期限的宅基地使用权与具有固定期限的国有建设用地使用权进行置换存在法律上的障碍。第二，这些通过宅基地置换节余的建设用地指标在不征收为国有土地的情况下，土地使用权人使用期限以及土地收益分配问题必将成为法律上的难题。第三，置换实践中土地所有权人以宅基地使用权没有固定期限为由侵犯使用权人的现象增多，不利于使用权人的保护。如没有固定期限导致宅基地使用权的财产价值评估存在重大障碍。第四，土地开发权的归属问题，也即新增建设用地指标的支配权归属问题。

而如果秉持不同法律关系来判断其权利性质来对宅基地权利期限进行确定的话，以上问题则会迎刃而解。正如笔者上文所指出的，在宅基地权利生成或来源上，坚持集体成员与集体之间是一种新型“总有”关系来审视现有的宅基地权利的话，集体作为所有权人享有永久性权利，而集体成员对于宅基地使用权也享有的永久性权利。而对于集体成员将使用权通过权利转让的方式转让给非集体成员时，则构成现代物权法意义上的用益物权，则是应该有时间或期限限制的。在宅基地置换中，宅基地所有权和使用权又加上土地开发权的限制。从而使得宅基地权利体系更为复杂和多元，呈现权利结构复杂花的发展模式。但，万变不离其宗，如果我们能够在母权利的来源问题上进行准确定性，衍生的权利定位也就有了思路。（孙建伟）