尽管南海区进行了20多年集体建设用地进入市场的探索，并且取得了显著成效，但是，地方政策创新和制度试验一直面临难以突破国家大法的困境， 给地方发展造成制约。

南海集体土地入市的政策建议

一是由于存在制度障碍，南海区大部分已流转的集体建设用地无法办理产权登记，难以获得《物权法》保护；

二是由于集体建设用地使用权流转制度不完善，银行一般不愿办理集体建设用地使用权抵押，土地使用者很难靠集体建设用地本身获得融资；

三是集体建设用地流转后监管不严，可能会出现“小产权房”。

因此，建议总结南海区试验制度成果，建立城乡统一的市场体系。 

第一，建立集体建设用地进入市场制度体系。包括实行统一的土地不动产登记制度、集体建设用地使用权流转制度、集体建设用地共用宗登记制度、集体建设用地抵押融资制度。

第二，总结南海区的经验，制定集体建设用地人市规则。形成从规划、土地准入到地价、地税等的管理办法，在规划和用途管制下，实现国有土地和集体土地“同地、同价、同权”，让两种所有制土地平等进入非农用地市场。

第三，对集体建设用地公平征收土地相关税收。鉴于国有土地要交纳土地出让金，为了兑现集体建设用地人市后的“涨价归公”，实现与国有土地同等义务，建议对进入市场的集体建设用地按不同功能和价值征收土地增值税，既能为城市建设募集一笔税收，也可以解决两种所有制土地的义务对等问题。当然，由于政府对集体土地上的基础设施建设只投入少量资金，以及没有拆迁安置等成本性支出，因此集体土地的税率要低于国有土地，要合理确定征收集体土地增值税和房产税的税率。