1.地价形成机制

地价是由土地与土地资本构成的自然经济综合体，而土地物质不是人类创造的，没有凝结人类的一般劳动。因此，土地价格有着与一般商品价格不同的特点，即土地价格具有不同于一般商品的价格形成机理，这种特殊性反映在不同流派的地价理论之中。

①马克思主义价值理论。马克思主义价值理论认为土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，实质是土地未来地租的资本化。

②自然资源价值论。自然资源价值论认为土地价格不是土地价值的货币表现，它等于未开垦前土地的自然资源价值和投入在土地上的劳动价值之和，所以土地价格的确定一般不以土地价值或生产成本为依据。

③土地收益决定论。土地收益决定论者认为土地收益决定土地价格。运用收益还原法评估土地价格可以认为是土地收益决定论在实际上的运用，但收益还原法的运用前提是土地必须具有收益，无收益或净收益为负值的土地是不能运用此方法来评估的。

④土地供需决定论。土地供需决定理论认为土地价格主要由土地供需决定。在市场经济中，土地与其他商品一样，其价格取决于本身的供给和需求。 土地供给增加，需求不变或减少，则低价下跌；土地供给减少，需求不变或增加，则地价上升。而对土地的需求本质上是对房地产需求的间接需求或者叫引致需求。

⑤土地效用决定论。土地效用决定论者认为，土地价格取决于土地的有用性，无用的.土地不存在价格。土地效用决定论把土地称为客体，人类称为主体，把土地满足人类需要的功效计量为土地价格。根据土地效用决定论，对于那些因科技局限而无法利用的土地，如某些滩涂，自然是无价格的，但随着科技进步，这些无用的滩涂就变为有用了，这时就有了价格。

2.地价与房价关系

从自然属性看，土地具有局限性、差异性、固定性、耐用性等特点；从经济属性上看，土地又具有稀缺性、区位可变性、报酬递减性。这些特点就决定了土地总量和短期内供给的无弹性，也决定了土地价格具有随着需求增加而不断上升的趋势。英国古典经济学家大卫·李嘉图对此持相同的观点。他以小麦价格为例，认为土地价格导致小麦价格高的说法并不完全正确。实际上，较为正确的说法恰恰相反。

土地之所以具有高价原因在于小麦具有高价，由于土地总供给弹性不足，不论竞争导致它的价格有多大，土地供应量保持不变。因此，土地的价值完全是由以它为生产要素而生产的物品价值决定的，而不是相反。将李嘉图的观点引入地价与房价的关系将得出房价上升导致地价上涨的结论。

房价的上升导致地价上升，也可以由经济学中的租金概念来解释。租金被用来泛指供给固定的生产要素或资源的价格。土地作为一种供给数量相对固定的生产要素，其价格并不是土地价值的货币表现，而是地租的购买价格或资本化的地租，而租金大小完全则又取决于土地需求状况。房产开发行业并不是一个垄断性的行业，长期来看房产商获得的应该是一个社会的平均利润。

房产开发企业的经济利润应该为零（已经包括了一部分的正常利润）。当由于某种原因房价上涨的幅度大于除土地之外的其他投入（如建筑成本）的增长幅度时，因为这中间存在着超额利润，其他企业会提高土地的购买价格试图进入房产业，房地产业内的企业也会进行价格竞争。最后竞争的结果就是土地的需求上升，价格上涨，房地产企业仍然只能够获得社会平均利润，无法获得超额利润。

土地所有者作为一种供给固定的生产要素所有者，其获得的租金大小取决于使用这种要素生产所获超额利润的多少。使用某块土地开发的房地产价格越高，超额利润越大，相应的土地价格越高；而房地产价格越低，超额利润越少，土地价格也就越小。在城市中心由于房地产需求高、房价高，导致房产业超额利润高（因为建筑成本在各个地方相差并不大），土地所有者获得的“租金” 将升高。当然，另外一个原因还在于中心城区的土地供应少。而在偏远郊区， 房价低土地价格也低。产生这种情况的根本原因在于土地是一种供给量固定的生产要素，其价格取决于土地需求状况，而土地需求又是一种“引致需求”，对土地的需求取决于以土地为生产要素的产品需求。由以上分析我们可以看出： 土地价高的根本原因是房价上涨，房价上涨超过建筑成本部分形成的超额利润最终将在土地“租金”的上升中体现。从这个意义上来讲，是房价上升导致了地价上涨。

3.住宅用地价格调控政策

①抑制房地产投机需求。房价决定地价，所以在住宅用地价格调控上就必须十分注重房价因素。房价高涨会刺激土地需求增加，从而导致土地价格飙升。而房价上升的主要原因则是需求因素造成的。在需求因素中，既有自住需求也有投资和投机需求（投资和投机二者有时难以区分，在房地产市场中占有相当大的比重）。政府抑制房价过快增长的手段之一是通过提高住房信贷利息率，从而调节住房投资与投机需求。此外，政府还可以通过影响消费者心理预期来影响房地产需求和房价水平，进而对住宅用地价格产生调节作用。

②增加土地供应，提升房地产市场供给。房地产供求关系决定了房价走势，而房价又决定地价高低，所以，房地产供求关系也就成了决定住宅土地价格的两个主要因素。房地产供给需要土地要素的投入，在国家限定的绿化率、 容积率等指标下，房地产市场供给量和土地投放量呈正向关系。因此，增加住宅用地投放量，推升房地产市场供给量，可以对房价起到下拉作用，反过来住宅用地价格也将随之下降。