工业用地”招拍挂”出让特点

虽然国家法律法规将工业用地纳入“招拍挂”出让范围，但是同其他经营性用地相比，工业用地“招拍挂”出让有着其固有特征。

1.规划指标制定受工业行业差异的影响

工业涉及从食品、纺织、皮革、造纸、日用化工、文教艺术体育用品等轻工业行业到冶金、机械、能源（电力、石油、煤炭、天然气等）、化学、建筑材料等重工业行业及其他许多行业，各种产业有不同的规模、技术，它们对土地的需求往往也各不相同的，因此政府很难对投资强度、建筑形态、容积率等指标作严格的规定。在土地进行“招拍挂”方式出让时，土地的各种条件必须事先在土地出让公告中予以明确，这就在满足了一部分土地需求者的同时排斥了其他需求者，难以满足所有需求。

2.出让公告需确保被选择行业与功能区规划相一致

随着社会分工大发展，各行各业逐渐形成以本产业为主导产业的功能区， 如某些城市有成片重工业区或高新技术产业区等功能区。如果新进产业与本功能区的规划不相一致，就会形成本功能区产业发展障碍。因此，工业用地在实施“招拍挂”时，要对竞买人进行严格资格审查，并且对标的物的建设要求等方面需予以明示。

3.供地程序与基本建设审批程序关系的特殊化

现行的基本建设审批程序是计划部门先立项、用地者再申请用地程序，与此对应，现行建设用地审批制度，包括农地转用、征收审批和各地方案审批均需要带项目，即用地审批均需要先定项目，再审批。这种程序与工业用地推行“招拍挂”出让的运作程序刚好相反。因此，推进工业用地“招拍挂”，需要重新理顺供地程序与基本规则。

工业用地“招拍挂”出让意义

工业用地采取“招拍挂”的方式出让，具有可行性，并且有利于发挥市场在配置工业用地上的基础性作用，优化工业用地配置，对土地市场的健康发展产生了深刻的影响。

1.有效解决工业用地亏本出让的问题

工业用地“招拍挂”制度中蕴涵的公开、强制、监督机制，使同一区域不同主体间或不同区域间形成强有力的合作机制，从而促使各地能够按照土地供求关系来出让工业用地，形成合理的工业用地价格，从根本上扭转目前工业用地亏本出让的局面。

2.有效解决工业用地内部之间无序竞争的问题

工业用地出让的竞争，包括区域内部之间竞争和区域之间竞争两种情况。 将所有工业用地聚集在某一固定场所或通过媒体实施“招拍挂”方式出让，不仅有利于建立公平的市场竞争环境，有效制止低于成本而出让工业用地等情况发生，同时还能够有效地统一供地渠道，使政府可以对工业用地供应量进行宏观控制，形成城市内部统一的工业用地价格。此外，由于土地供应量的固定性和“招拍挂”的公开性，区域之间通过用地总量和价格比较，能够使一部分投资转移到土地资源相对充足的区域。

3.有效地抑制了违法批地用地的现象

工业用地“招拍挂”大大增加了土地供应的公开性与监督性。土地利用总体规划、工业用地供应量以及价格等内容全部公开，各环节审批过程无形地接受了方方面面的监督，这就有效地抑制了违法批地用地现象的产生，有利于政府在供应土地时建立起自我约束机制。

4.进一步改善投资环境

强制将工业用地“招拍挂”后，投资者将重新审视其思维决策，不再将土地价格作为考虑的首要因素，而更多地考虑综合性投资环境。这样各地为了吸引更多投资，不得不在稳定工业价格的基础上，加大投资环境改善的力度。投资逐渐增加，工业用地价格也会随之上升，从而形成“投资环境——土地价格——土地收益”的良性循环。

5.提升综合竞争力

土地的高效收益产生于合理配置土地功能并注重与生态环境和谐发展的基础之上。将政府与市场相结合，不仅能够优化配置土地资源，而且还可有效制止只顾个人利益等具有盲目性、随意性的不适当行为。土地政策应引导土地市场朝着健康有序方向发展，以土地市场繁荣带动整个经济社会综合竞争力的提升。