中国农村住宅用地使用权的取得方式有两种，一是初始取得，二是继受取得。初始取得的方式主要为申请取得，因为中国现行法律规定，农村住宅用地属农村集体所有，农民要想使用住宅用地，只能依法申请。继受取得包括因房屋继承取得和因房屋转让取得两种。

农村住宅用地取得政策中较为重要的有农村住宅用地取得主体、农村住宅用地取得程序和农村住宅用地登记三方面的政策。下面将分别从以上三方面对农村住宅用地政策取得政策进行分析。

1.取得主体

根据《土地管理法》第62条规定，宅基地使用权人是符合申请宅基地条件的农村集体经济组织成员。不是宅基地所在农村集体经济组织的成员，不得申请取得或者继受取得该集体经济组织的宅基地使用权。该条同时规定，出卖、 出租住房后再申请宅基地的，不予批准。同时《物权法》第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”①。 法律严格限定了农村住宅用地取得的主体，并且对其流转进行了限制，这从农村住宅用地初始取得的无偿性及其社会保障的功能看是合适的。

《土地管理法》同时规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，即“一户一宅”制。该规定是从宅基地管理的角度考虑，强调村民的一户与宅基地的一处相对应，是对宅基地使用权初始取得的限制。但是，该部法律并没有准确界定“户”的具体内涵。严格地讲，“户”并不是一个规范的法律概念。何谓“户”，其构成及性质如何，均无法在相关立法中找到明确的答案。此外，《土地管理法》 也没有明确分户的原则以及已经享受无偿配置宅基地面积的家庭成员在分户后的宅基地标准计算中是否应当扣除等。立法上的缺失，导致在现实生活中宅基地占用严重超标，甚至出现“一户多宅”的现象，加剧了人地矛盾冲突。

2.取得程序

《土地管理法》第62条规定，农村村民申请住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准后，由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。其中涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。2004 年《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》规定，规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请， 并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。

经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。农村住宅用地的取得采用了行政许可的模式，但有许多不合理的地方：第一，不合所有权的法理。中国<宪法》规定农民集体是包括农村住宅用地在内的集体土地的所有权人，虽然这种所有权是一种被限制的所有权，但法律对它的限制也只限于公共利益的范围内，农民集体还理应享有对集体土地的占有、使用、收益及部分处分的权利。而从现行法律对农村住宅用地的审批程序的规定上看，农村集体作为所有人在农村住宅用地的审批上基本没有任何权利。这显然有违所有权的法理。第二，法律规定县级人民政府享有农村住宅用地的审批权限。

但是县级人民政府并没有这么多的人力、物力对全县的每一宗宅基地进行具体审核，实践中农村住宅用地的具体分配基本上是由乡村干部把握大权，在审批过程中以权谋私、越权划拨的现象非常严重。

农村住宅用地的取得完全可以由其所有人通过依法设定的行为来完成，而不需经过行政许可的程序。只要在法律中规定农村住宅用地使用权取得的条件，如符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用规划或专门制定的农村宅基地规划，限定宅基地用地标准，界定宅基地范围等，来达到限制宅基地所有权人设定宅基地使用权的目的，而完全没有必要逐一地审批、控制。

3.取得登记

《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”可见现行物权法对农村住宅用地的变更、 登记未作严格统一的规定，对未登记的农村住宅用地使用权采取了区别对待的原则。但这与中国的物权制度相矛盾。根据物权法的基本原理，不动产物权的公示方式为登记，未经登记或不生效力或不得对抗善意第三人。因此，为完善农村住宅用地使用权的法律制度，建立农村住宅用地使用权的登记制度已势在必行。这一制度的建立，可以使农村住宅用地使用权人的权利得到明确，同时在农村住宅用地使用权发生流转时，其过户登记可以使流转双方的权利得到明确的界定，同时也保障了农村房屋交易的安全及善意第三人的利益。

4.中国现行农村宅基地使用权取得政策

中国关于宅基地使用权的法律规范主要有《物权法》、《土地管理法》。同时，国务院《土地管理法实施条例》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等行政法规和规章也有对农村住宅用地政策的相关规定。《宪法》第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”现行《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《物权法》也用专章对宅基地的使用权作了原则性的规定，即宅基地使用权的取得、行使和转让仍遵循土地管理法等法律和国家有关规定。

 2004年《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障‘一户一宅，法律制度的落实。”