政府规定的工业用地最低出让价格并不是凭空想象出来的，而是对一系列的影响因素进行综合评价得出的。工业用地价格影响因素众多，综合来看，主要包括自然因素、交通便捷度、基础设施情况、区域经济水平和政府干预程度。

1.自然因素

自然条件是指工业用地的自身禀赋，主要包括所出让工业用地的面积、形状、地质、地貌、水文等条件。工业用地的面积应合适，不能太大也不能太小，否则都不利于工业用地的高效利用。形状应尽量规则，有利于土地的利用，地价也较高。地质条件关系到地基的建设，应满足厂房建设和生产的要求。地貌是指工业用地的高低起伏的状况，地形平坦对工业生产有利，一般地价也较高。水文包括地下水位的高低、地下水的腐蚀性，会影响到地基的建设成本。

2.交通便捷度

主要是指交通的通畅程度和便利程度。由于工业用地需要大量运进原材料及燃料，运出产品，交通的便捷程度对其影响很大。良好的交通条件可以有效降低工业产品的成本，从而促进工业用地价格的上涨。一般来说，交通的便捷度与工业用地的价格成正比。

3.基础设施情况

主要包括供水、供电、供气、供热和通信等。工业生产对基础设施的依赖性较强，该区域的电力供应情况、生产用水能否满足需要、排污及污染治理的可能性、通信条件等，都对工业生产有重大影响。

4.区域经济水平

工业用地的价格与区域经济水平有很大关联。经济水平主要包括该地区的经济发展状况、财政金融状况与利率水平，产业政策、产业结构、技术创新、 物价工资及就业水平等。作为整个经济生活中极其重要因素的土地，其价格自然与宏观、微观的经济状况息息相关。

5.政府干预程度

政府和市场都是现代市场经济不可缺少的机制，政府干预是市场经济的一项重要内容，中国现阶段工业用地地价低廉，关键在于地方政府过度干预，排斥市场机制，限制价值规律的作用发挥，出现了“市场失灵”现象，不能保证市场的有效运行。特别是现阶段各个城市都十分重视招商引资，工业用地价格往往成为政府一个重要的砝码。