工业是国民经济的主导产业，工业用地及其空间集聚和分散（简称集散）特征对工业发展具有重要的影响，认识和利用其规律，有利于合理制定区域产业发展规划。政策的制定应当遵循工业用地的分布和变迁规律，结合地方的产业规划、产业性质、投资条件、资源优势、土地利用条件等方面综合考虑工业用地的供应和配置。

工业用地作为工业生产活动的场所和载体，具有不同于其他类型用地的特点。在工业用地的使用上，要求地块平整和规则，具有一定的面积规模；同时工业用地对配套设施的依赖，如对公路、铁路、水路运输等交通运输的需求和依赖度较高。而在土地市场上，工业用地由于本身竞争性相对较弱等特点，目前其交易价格相对其他经营性用地较低。这些特点对于工业用地在空间的集散及其变化轨迹都有重要的影响。中国处于一个特殊的经济快速发展阶段，特定的发展时期以及特有的土地制度和市场会影响工业用地的供给和分布，使其表现出更为复杂的状态。

最早研究不同用途土地的分布规律当属英国古典经济学家大卫，李嘉图， 他提出的土地竞租模型在一定程度上解释了工业用地的分布规律。该模型的主要内容是：城市土地出租给出价最高的竞租者，通过竞租可以自然地将不同用途土地在空间上进行分化。随着经济发展，城市中心区域土地租金不断增加， 商业用途等用地由于本身利用效率高，竞租能力比工业用地强等，使得工业用地不断被挤出，并向城市周边扩散。

现代经济学家丹尼斯·迪帕斯奎尔则对工业用地分散和集聚规律作了比较深入的研究。他在《城市经济学与房地产市场》中提出，由于工业生产工艺和技术的更新和发展，工业用地在城市发展中经历了集聚一分散一集聚的演变过程。而且，他分析了促使工业用地集聚和分散的因素：一方面，是由于生产规模的扩大和运输条件及储藏技术的提高产生的离心力，使工业用地有分散的趋势；另一方面，是工业用地规模利用和集聚效应等影响产生的向心力，又使工业用地能够在分散地重新集聚。

通过对一些发达国家研究可以发现，工业用地分布的空间变化基本上遵循了上述理论规律，呈现出由中心到近郊区、再由近郊区到远郊区的分散和集聚变动趋势。污染和扰民的企业搬迁是工业用地分布变动的重要原因，工业企业的大规模搬迁必然带来工业用地分布的变化，即随着经济的发展，工业用地必然会从中心城区向郊区转移，并在郊区形成新的聚集。

除污染与扰民外，产业结构的变化和工业用地的边际报酬规律对工业用地布局也有着重要影响。

1.产业结构变化及其对工业用地分布的影响

工业产业正在由劳动密集型、低附加值产业向资本技术密集型、高科技产业转化，产业结构明显不断优化。产业结构的变化，必然带来产业用地的调整，并最终导致产业用地空间的集散。如通信设备、计算机及其他电子设备制造业对基础设施和环境质量要求较高，在郊区工业园区分布更为适宜；而化学工业、金属冶炼及石油炼焦业等对环境影响较大，大部分都在向远郊或外地迁移。虽然其中部分是政府出于环境保护等原因强制搬迁，但是也反映出经济发展到一定阶段后社会发展和产业分布变化的要求。可以判断，工业产业结构的升级推动了工业用地从中心城区向郊区的分散和集聚。产业结构变化是工业用地集散变化的内在动力。正是由于产业结构的升级，使得工业向郊区扩散，并带动了郊区工业的发展以及郊区产业结构的变化。在工业向郊区扩散的过程中，各区域由于特点和优势不同，得到的发展机会也有所不同。

2.工业用地的边际报酬对工业用地分布的影响

工业用地边际报酬或边际产值即每增加一单位面积用地所带来的工业产值。工业用地边际报酬的大小和变化趋势可以用来衡量土地利用的效率及其潜力。工业用地边际报酬的计算公式为：

MR=△C/△L

式中：MR表示工业用地边际产值；△c表示工业产值年增加额；△L表示工业用地面积年增加额。

工业用地边际报酬可以反映该地区工业的发展程度和工业用地的利用效率。当工业用地边际报酬递增时，说明工业处于起飞阶段，可以加大土地供应量；当工业用地报酬比较稳定时，说明该地区工业发展较成熟，需要挖掘土地的潜力。

当工业用地边际产值还处于明显的上升阶段，说明这些区域工业发展没有饱和，工业用地利用还处在规模报酬递增的阶段，可以通过适当增大工业用地供应规模来提高当地的工业总产值。当工业用地的边际报酬已经比较平稳时， 由于产业集聚规模受制于当地的资源承载力，当达到一定规模后，通过扩大工业用地规模增加产值的方式不再可取，而应该把重点放在提高现有工业用地的利用效率上。有些地区由于大量建设开发区，导致土地利用效率低下，工业用地边际产值达到谷底。这时应清理整顿这样的工业园区，以遏制各地工业园区用地盲目扩张，提高效率。