人口老龄化的地产机会，与住宅地产可谓“跷跷板”关系，当年轻人新房需求绝对值不再增长，老年人的房屋需求反而会迅速增长。有数据显示，2010~2050年40年间，中国老年人绝对数量及占总人口比例将实现双增长。

2014年底我国65岁及以上人口达1.38亿，占总人口比例的10.1%，到2025年老龄人口将增加到2亿。参考美国养老市场发展经验，健康照护产业占GDP 10%，其中老龄照护占健康照护产业的10%，养老住宅与老龄照护产业产值相当，那么按照中国GDP每年7%的增速，预计2023年中国老龄照护与养老地产各有1万亿元市场机会，而中高端养老需求本身应由市场来实现。

开发商的盛宴还是老年人的乐园?

中国是全世界老年人口最多的国家，庞大的老年人居住市场，已经吸引了包括万科、绿城、保利、远洋等开发商进入。然而，与养老地产投资热潮形成鲜明对比的是，国内养老消费意愿、消费能力和消费体验远未成气候。

一是住不起。目前的养老地产收费高昂，动辄上万，据相关数据，中国仅5%左右老年人群可满足这种高端定位，90%以上中等收入人群被忽略。

二是住不好。做养老地产一刀切的现象比较严重，没有深入研究不同区域、不同年龄段、不同身体状况的老年人的不同需求，无法因地制宜提供包括生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救助等养老服务。而且由于土地产权问题导致的投入产出不成比例，开发商对养老配套设施也不愿多投入。

国外根据人群特征做相应分类及提供配套服务

三是住不惯。养老地产核心要从老年人内心需求来切入老年人服务，不能仅因循地产开发的思维。很多开发商、投资人或是政府人员也会前往国外考察养老项目，但照搬照抄不符合我国国情、传统和生活习惯。比如我国老年人注重房间朝南向，喜欢阳光和自然风，而国外规划养老社区时对朝向限制很少，且国外老人相对更习惯于长时间使用暖气和空调。

与此同时，对于开发商而言，养老地产“香饽饽”反而味同嚼蜡。

首先，养老产业培育期漫长，难有暴利。

老年社区配套设施较多，要投入比普通住宅项目更多的资金，且一般养老院入住率要达到70%~80%才能盈亏平衡，而当前很多入住率都在50%左右。

其次，欠缺相应的资质或是能力。

养老地产对完善的后期物业服务要求高，比如管家式服务，或医疗养生养老等配套，但很多开发商并没有。

再次，盲目贪大的远郊大盘库存难消，且产品结构错位明显。

早在几年前有标杆房企做过一个统计，国内外的居家养老、社区养老和机构养老的比例大概为90:7:3。市场空间与价值最大的居家养老，即在普通住宅设计和建设基础上考虑老年人需求，成本不会超过房屋造价的1%。但是开发商在建设远郊大盘和度假地产时，并未细分养老客群及针对性增加养老设施和配套，即便这两类中相当一部分客群是以养老为置业目的的。

最后，角色混乱，投资商、开发商与运营商未实现分离。

汇聚了地产商、保险公司和其他民营企业的养老地产，定位模糊，缺乏分工，在投资、开发、运营三个阶段都能看到开发商的身影，欠缺术业之专攻，风险和收益难于较好平衡。

此外，养老社区往往先做硬件后做软件，在现有开发模式中未针对老年人需求提前规划、开发或配套特定产品或是服务，后续改造成本失控。

针对人群的养老住宅细分配套例表

养老为老，老人觉得好才是真的好

中国特色的养老地产，需要继承中国普适的“家文化”、“孝文化”内涵，并匹配当地文化传统;需要在服务上融入更多“中国风”，并提高护理人员数量和质量。

1、就地养老：分隔而不分离，“一碗汤的距离”

许多身体较为健康的老人会帮助子女照顾下一代，而为了避免由于生活习惯不同引发矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。老人与子女所谓的“一碗汤的距离”，就是一碗汤从子女住所端到老人住所不会冷掉，不相互干扰的同时可及时相互照顾。因此可通过在普通社区中配建一些养老居住产品。

配建的养老住宅可以是老少户，即位处同一楼层相邻两套或是同一单元上下层两套;或者是老人专用住宅，即将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应根据住户购买力来控制套型总面积，老年住宅的套型面积建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。

此外，普通社区中还可配建养老公寓，为专门楼栋，出租或出售给自理老人或是需要护理的老人，地段靠近小区出入口或社区边沿，便于人员、服务车辆出入，同时底层可设底商或公共设施对外经营，进行单独管理。

某专业养老地产运营商的项目业态分布

2、硬件配套：关注老人需求的硬件建设和配套设施

一个完善的养老地产项目应该包含无障碍设计的居住功能、生活休闲与文化娱乐功能、24小时医疗护理功能、各种日常代办和应急处理服务功能、满足日常生活购物消费等的商业功能等。

产品设计上，要根据老年人身体和心理的不同健康状况有区别地提供护理服务和配套，比如自理老人、半自理老人、不能自理老人和临终状态老人(不完全按年龄段划分)等。在老年人从健康活跃老人向半自理、不能自理老人转变过程中，有相应可变化及可调整的功能空间。

除了面积、户型等需要考虑，还有很多细节需要注意，如室内地面高差要消除，楼梯台阶调宽调矮、门手柄和电梯按钮位置下移、灯具开关面板调宽、卫生间坐便器调高、安装墙面扶手、厨房灶台调低、保证轮椅回转空间等。尽可能在楼内外为老年人提供各种人际交流的公共空间和环境，例如连廊公寓的空间设计，以及增加促进日常各类活动和亲友子女探访的设计细节。如万科关于老年住宅的细节设计研究：

3、软件服务：从心出发，注重老年人的精神世界和生活体验

首先，在老人的日常服务中增加家庭照护培训，安排讲座或是家庭照护一对一顾问服务。

其次，与教育设施结合，建设老年大学，使老人“老有所学”、“老有所为”。很多“高知老人”在退休后希望能够学习、发挥余热。

再次，将护理服务业注入养老地产。比如日本养老产业会为老年人提供上门洗浴、护理等服务。

此外，安排一些亲子活动和人性化策划，可以帮助老人们吸引儿孙前来探视。比如荷兰有个案例，每周末会把杂技团请到社区来做表演，这样老人们的孙子女到了周五晚上会提醒父母周末去看爷爷奶奶，尽管是为了去看杂技。

4、养老智能化：减少人员依赖，提供性价比高的辅助服务

当前老年人口增长速度大于护理人员增长速度，养老的智能化技术，除了能大幅提效，也能补充养老护理人员缺口。

与此同时，养老智能化还能提早监测到老年人健康风险，并及早干预，可节约大量医疗费用。国外实践表明，居家智能网络可提前10~14天监测到老人健康异常;远程照看和医疗技术可显著降低糖尿病、心脏病患者住院次数和死亡率;而日常生活辅助技术能帮助半自理和不能自理老人开关门/灯、进食乃至聊天取乐等。

从“夕阳”人群中发掘“朝阳”产业

养老地产开发的核心战略问题，在于适老化设计、养老配套服务、运作模式与成本精算、有弹性的土地开发控制，及在成本和溢价平衡间选择物业组合。

1、产业链上的养老：从养老地产到养老产业

从当前的国情来看，国内区域开发的速度远高于国外，但相应地，养老产品的配套建设在高速发展中出现严重滞后。因此无论是开发商、咨询公司、设计院、运营方或是投资方来牵头，都需要整合上下游养老产业资源。

对于完善的养老产业链而言，上游包括银行、保险公司、其他金融机构等资金方;中游为开发商开发的养老社区;下游包括医疗、教育、餐饮、商业、物管、安保等以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年家政护理、老年旅游养生乃至老年大学与教育等的养老服务业，需要长期资源与经验积累。

从产业的复合角度而言，可以预见未来在一些主要城市带的核心城市中将形成养老产业集聚区，吸引国内外老年产业链的各类环节入驻，依靠老年产业园区的辐射作用推动周边养老地产快速发展。

2、多元化经营：以项目销售为起点规避单一模式风险

除了考虑城市区位、级别与辐射力，项目规模、定位和资源整合能力，土地的硬性规定、规划限制，建筑成本与周边配套设施、政府的支持力度等，还需要从老人需求角度，结合马斯洛需求原理，提供居住空间与养老基础服务(生理、安全需求)、养老配套于老年社交设施(归属与爱的需求)、养老产业定制化服务(尊重的需求)等。

首先，居住的空间是开发商擅长且最希望从中盈利的部分。相比之下，远郊的地块更适合发展养老地产，从而提升土地价值。包括出租店面获得租金收益等。

其次，老年人群处于身心衰退期，对于老年护理、服务等的需求非常大。可通过会员费(年费或月费)获取日常经营收益，回笼资金。管理机构通过专业护理获取利润。

再次，配套的设备设施、医疗机构等，及老年群体的社交消费。老年社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，针对性提供会所、养生、旅行、理财产品，都是极有市场的。

复次，老龄化订制消费。毋庸置疑，老年人市场是一个巨大的细分市场，为其量身定做物质或是精神层面的产品和服务，形成一套成熟的管理体系，极具商业价值。

除了产权销售、使用权租赁和会员制方式，国外的专业管理机构还有将入住者缴纳的押金进行投资以谋取利润的，具有寿险公司的经营性质。总而言之，开发商应尽量避免单一盈利模式带来的资金压力和风险，在项目立项时至少有一部分能够按照住宅立项，就能为复合盈利模式及降低开发风险提供灵活保障。

3、持有运营：养老地产可持续发展的核心

养老地产物业是销售还是持有经营，通常由开发土地属性决定，并不影响养老社区应有功能。

持有运营是养老地产的核心，以为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点。

以万科随园嘉树项目为例，在城市外围区域开发，规模约500～600亩，40年产权商业用地，自持少量养老物业用于经营，依靠其他物业销售盈利，少量持有(<30%=加上大量销售(>70 %)有利于持续开发;而年轻人与老人混合居住可降低老人孤独感。

随园嘉树整体盈利思路为：前期销售实现快速回笼现金流;全程持有树立品牌，塑造核心价值，确定社区属性，利于长期发展;中后期输出管理、标准、品牌、客户资源等服务。

4、专业服务增值：开发商、投资商、运营商三足鼎立

建立开发商、投资商、运营商三方角色明晰、风险收益平衡、利润划分得当的金融生态，以专业服务实现增值，是一条三足鼎立的稳健之路。

以美国最大的养老运营商、美国养老产业中的并购整合者Emeritus为例，其通过卓越的运营能力及与强势金融资本的对接能力，获取了来自运营和投资的双份利润。而其牵手的中国开发商远洋地产，具有庞大的市场规模，在其高端社区配套养老产品，可以为远洋带来稳健的资产溢价和住宅产品附加值，而与此同时，国内开发商可以接轨国际成熟运营商，迅速提高养老运营与投资能力，增强国际资本支持。

国内养老市场刚刚起步，各环节专业力量薄弱，开发商独力承担风险高、压力大，因此专业化市场分工模式是大势所趋，现在开发商中已经出现险资出资并持有、开发企业代建、专业养老运营服务商代运营模式。

5、与金融机构、保险资金、外资合作

从开发主体看，开发商、保险公司、政府是国内养老地产开发的三个主要力量。

保险资金具有资金规模大、回报要求低而周期长等特征，相对更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营，比如将金融保险与养老服务相结合。

老年人住房反向抵押养老保险试点，是我国完善养老服务业的投融资政策方向，对于解决老年人的养老资金问题和盘活已有房屋资源都有积极意义。

此外，如果对外资开放，国外养老地产投资商未来有可能会成为第四股力量。

6、衍生式养老，存量资产盘活有道

已有国企开发商开始盘活闲置的国有资产，改造为老年设施，例如一些城市的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等，这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀。我国人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学有闲置趋势，可改造为老年公寓。

需要注意的是，建筑的适老化改造，需要注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强，内部墙体移位相对灵活，更有利于进行改建。

根据经验，在郊区项目中约有10%左右的客户是置业养老的老年人，随着老龄化加剧这个比例在稳步上升。虽然郊区大盘、区域项目做纯养老会有很大风险，但如果提出“全龄化社区”概念，在项目中设置10%左右的老年住宅产品，会是很大的机会点。（本文转载于明源地产研究院）