土地的特性包括两个方面，即自然特性和经济特性。土地的自然特性主要反映其自然资源属性，经济特性则是其资产和资本属性的反映。

（一）土地的自然特性

土地的自然特性是土地自然属性的反映，其主要表现如下：

1.土地位置的固定性

在地球发展史上，虽然出现大规模的“沧海桑田”的变迁，但这早已成为历史的陈迹。目前，大陆漂移、岛屿隐现等对陆地面积和位置的影响，即使在几十年、几万年间也是微不足道的，没有很大的实际意义，在这里可以存而不论。人们通常可以搬动一切物品，如房屋及其他附着物等，尽管移动困难，但可以拆迁重建，土地则不能互换，不能移动。

2.土地面积的有限性

人类虽然能移山填海，围湖造田，扩展陆地，增加耕地面积，但这仅仅是土地用途的改变，并没有增加或缩小土地面积。正如B.列宁所说“土地的有限性是普遍存在的”。

3.土地质量的差异性

由于构成土地的诸要素的土壤、气候、水文、地貌等自然形状和性质不同，

投入同样的劳动会表现出不同的生产力。这就是由于土地质量的差异所致。当然，土地质量的差异是就土地的特定用途而言的，同一块土地，如果用途不同，它的质量差异就会不同。用于工业的质量效用不同于农业，在农业内部对于种 植不同的农作物来说也有不同，因此，质量的差异是有相对性的。

4.土地利用的永久性

源土地作为自然的产物，与地球共存亡，只要地球不毁灭，土地就不会消失。另外土地作为生产资料，也不同于其他生产资料。其他生产资料或物品，在生产和使用过程中会因有形的或无形的磨损而失去使用价值和价值。土地则不然， 只要人们在使用过程中注意保护它，就可以永久地使用下去。

（二）土地的经济特性

土地的经济特性是以土地的自然属性为基础的。土地作为一种自然资源， 有其自然属性：面积有限和相对不变性及因而具有的稀缺性；位置固定性，且存在质量差异性、使用功能永久性和使用功能提高性。土地作为一种生产要素， 在开发利用中也有其特殊商品的经济属性。

1.土地商品性

土地是一种特殊商品。其特殊性至少体现在两个方面：一是土地作为社会性大众财产，它所凝结的不是一般意义上的人类社会劳动，而是超越时间与空间的人类社会劳动。前者意味着凝结于土地之上的劳动的累积性，后者意味着人类社会劳动于空间的传递性，即凝结于某块土地上的劳动可传递给毗邻土地。 土 二是土地产权在商品社会里本身就是一种特殊商品。

2.土地经济供给的有限性场

由于土地资源的稀缺性、位置固定性及质量的差异性，使土地的经济供给有限。

3.土地的价格具有级差性论

土地质量的差异及土地位置的固定性，例如距离商业中心远近、公共交通设施状况等一段时间内不可改变，使土地开发利用过程中产生的经济效益存在綮 差异，从而不同的土地因收益不同在转让过程中价格也存在差异。

4.土地收益递减性

收益递减规律的含义是：在技术不变的条件下，连续地把同单位的生产要素增加到一定数量的其他要素（如土地）上时，每单位所能得到的产出量是递减的。这个特性对于农村土地和城市土地均是成立的。根据对美国中西部某城6 市所做的一项研究，在一块价值100万美元的土地上，建办公大楼超过一定高度后，收益表现为递减。当在此地皮上建一座五层大楼时，投资利润率是4. 36%，一座十层大楼的投资利润率是6%，一座十五层大楼投资利润率为6. 82%，二十层为7.05%，二十五层为6.72%，三十层为5.65%。即在二十层至二十五层之间，办公大楼收益开始递减。这就要求土地投资时，在技术结构、 投资结构、投资规模等方面都要适度。

5.土地利用价值的扩散性及区域的整体性

一块土地价值的变化具有波及效应，会形成以该地块为核心的向外扩散到一定范围的区域，并对整个区域的土地价值发生影响。例如我国由于开发区特殊的经济政策、土地政策，使该区域的单位面积土地收益大幅度增加，不但开发区内地价大涨，对它周围地价也产生极大影响。

6.土地经济效益不容易社会化

土地位置固定决定了土地只能就地分别加以利用，利用方式相对分散。个别土地的经济效益不容易社会化。

7.土地使用的长期性

土地具有永续利用的性质。因而，地产的投资可获长期收益并得以保值。

8.土地利用的相互依赖性与外部性

土地利用的相互依赖性是指土地利用高度依赖于公共服务设施条件、相邻土地利用、地区总体经济活力。首先，土地利用需有足够公共设施，即使是农用，也需具备较好的道路设施。著作居住用途，则必须有供电、通信等基础设施与之配套。随着更密集居住区的发展，自来水、排水系统就显得必不可少： 其他如教育、公安、消防等政府职能以及各种社会服务。其次，土地利用还受到附近地区土地利用的很大影响。若一块空地邻近正迅速发展居住或商业区， 那该块地的利用潜力就会不断增加，从而其市价也会不断上升，相反，地价也会受到相邻地块不协调利用的不利影响。比如，要在一个化工厂旁建住宅就极不恰当。

土地利用的外部性是指土地利用对相邻土地的占用者造成的影响。这种影响可能是有利的，如土地利用的互补互助；也可能是不利的，甚至会产生较高的社会公共成本，例如填平洪泛平原的某块低地作居住用地或耕地，会给平原他用地及其占用者带来不利影响。土地利用的相互依赖性及外部性要求政府必须对土地利用加以管制与指导。

9.土地用途的可转换性

指土地利用用途的相互转换。土地经由开发改变为各种农用地、非农用 源地。在一定条件下，农用地可转换为非农用地、非农用地中工业与居住用地

转换为商业用地。总体而言，农用地作非农用地易，反之则难。因此，’要妥善保护好基本农田。另外，虽然土地固定不可移动，但可通过改变土地用途来调整具体地段某种类型土地的供求状况。因此，改变用途是土地“移动” 的重要方式。

10.土地产权的可分离性

由于土地位置的固定性、利用的永续性及产权的商品性、交易的大额性， 土地产权的分离既是一种必然，也有其现实的可能。例如，土地所有权人可将其土地提供他人使用而不转移所有权，即土地所有权与土地其他权属为不同单位或个人所有。土地产权的可分离性一方面要求政府制定完善的土地法规，另一方面使租赁成为土地市场的主要交易形式。

我国实行土地资源的社会主义公有制，在此基础上按照所有权和使用权分离的原则设计土地市场。因此，我国土地市场实际上是土地使用权市场，其核心是国土地的有偿、有期限使用制度，即土地使用权的出让、转让、抵押、租赁等活动。