濉溪县、各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《关于供给侧结构性改革房地产去库存的实施方案》已经市政府第62次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                                                             2016年7月7日

关于供给侧结构性改革房地产去库存的实施方案

根据中央、省决策部署和市委、市政府关于推进供给侧结构性改革的意见，为支持居民自住和改善性住房需求，提升住房品质和居住环境，促进我市房地产市场平稳健康发展，现就供给侧结构性改革房地产去库存提出如下实施方案。

一、总体要求

全面贯彻中央关于深化住房制度改革和提高户籍人口城镇化率的要求，突出分类指导、因城施策，坚持房地产去库存与推进新型城镇化、促进产城融合相结合，与促进房地产市场供需平衡相结合，与加快房地产行业转型升级相结合，统筹做好住宅类商品房和非住宅类商品房去库存工作，切实防控市场风险，提高人民群众宜居水平，保持房地产市场平稳健康发展。

二、工作目标

争取用3年左右时间，去化商品房库存400万平方米。

到2016年底，全市商品住房库存去化周期力争控制在16个月内;商业办公等非住宅商品房去化周期控制在45个月以内。

到2017年底，全市商品住房库存去化周期力争控制在14个月内;商业办公等非住宅商品房去化周期控制在42个月以内。

到2018年底，全市商品住房库存去化周期控制在12个月以内;商业办公等非住宅商品房去化周期控制在38个月以内。

到2020年实现供需基本平衡，房价总体稳定，有效控制市场潜在风险。

三、主要措施

(一)扩大各类商品房需求，促进市场消费。

1.鼓励“新市民”购房。

(1)保障新市民的合法权益。按照《淮北市人民政府关于深入推进户籍制度改革的实施意见》(淮政〔2015〕44号)，确保进城落户农民原有农村土地承包经营权、宅基地使用权和集体收益分配权(以下简称“三权”)不变。坚持依法、自愿、有偿的原则，在确权登记颁证的基础上，积极开展农村土地承包经营权的流转，推进农民住房财产权抵押、担保、转让，提高进城落户农民的购房支付能力。对进城落户的新市民家庭在住房、医疗、教育、社会保障等方面享有与城镇居民同等的待遇。

(2)创新购房信贷产品。鼓励社会资本参与，设立住房融资租赁公司，为购房者提供融资服务，探索以租代购、租购结合的新型住房金融模式。鼓励金融机构加大对进城农民购房的信贷支持，进一步优化贷款审批流程，缩短办理时限，最低首付款比例不高于城镇居民。支持金融机构根据进城农民务工经商收入和“三权”收益的特点，改进还款能力审核要求，实行灵活的还款方式。办理贷款抵押等手续时，为进城农民购房提供一站式便捷服务。建立银行与担保机构之间的贷款风险分担机制，由购房所在县区政府为进城农民购房贷款向担保机构购买担保服务。进城农民购房贷款出现不良，处置抵押物变现所得价款不足以清偿的部分，贷款银行承担70%、购房所在地县区政府政策性担保机构承担20%、省再担保机构承担10%。担保额在20万元以下的(包括20万元)，担保费率0.4%;超过20万元的部分，担保费率0.5%。

(3)对退出宅基地农民给予奖励。对退出宅基地进城购房落户的农民，由县区政府给予购房奖励。对自愿将宅基地退还给农村集体经济组织的，县区政府按每亩不低于5万元给予奖励。对自愿退出宅基地，宅基地复垦为耕地或其他农用地后，由原宅基地使用者承包经营的，县区政府按每亩不低于3万元给予奖励。宅基地复垦为耕地后形成的新增耕地面积纳入补充耕地指标储备库，由县区政府统筹安排使用。

(4)对进城农民购房给予补贴。对农民进城购买住房每平方米补贴100元，给予实缴契税额100%补贴。补贴由县区政府实施、受益财政承担，房管、财政、税务、民政、审计、国土等部门予以配合。

(5)扩大公共租赁住房保障范围。将已退出宅基地且在城镇无住房的进城落户农民纳入城镇公共租赁住房保障范围。

(6)支持政策性迁移群体进城购房。易地扶贫搬迁对象、塌陷区搬迁居民自愿进城购房，享受与进城农民购房同等奖励政策。县区政府应将属于补助到户的中央和省级补助资金全部发放到户，支持政策性迁移群体自主购房。

(7)扩大住房公积金覆盖面。鼓励用人单位为进城务工农民缴存住房公积金。对灵活就业、从事自由职业的人员，可以个人出资缴存住房公积金。连续缴存住房公积金6个月(含)以上的，享有住房公积金提取、贷款等相关权益。

2.支持城镇居民住房消费。

(1)实施居民购房补贴政策。对个人购买家庭唯一住房的、第二套改善性住房的给予实缴契税额100%补贴。对个人购买商业或办公用房，面积在300平方米及以下的，给予实缴契税额50%补贴。

(2)降低公积金贷款条件。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善住房条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付比例由30%降至20%;贷款偿还期限延至借款人法定退休年龄后5年，最长贷款期限为30年。

(3)完善房产超市服务功能。进一步整合房产超市服务功能，提高涉房服务水平。打造能够移动的房产超市--房产大篷车，组织房地产开发企业开展进社区、进矿区、进乡镇、进周边地区的“四进”活动。

(二)加大住房保障货币力度，改善居民居住条件。

1.提高棚改货币化安置比例。加快棚户区改造进程，引导棚户区改造居民选择货币化安置，2016年货币化安置率要达到80%以上。其中市辖三区为90%以上，濉溪县为70%以上。

2.优化棚改居民购房服务。扩大购房券使用范围，优化购房券资金拨付流程。棚改居民持购房券可以购买新建商品住房或商业办公用房，从文件下发之日起新发放的购房券不得购买二手房。按照《淮北市人民政府办公室关于印发淮北市棚户区改造货币化安置实施方案的通知》要求，对购房券资金拨付比例进行调整，由3：5：2调整为8：1：1，10%的尾款在项目办理初始登记后拨付。购房券购买商品房后剩余的金额在首期拨付时拨付。缴存住房公积金的棚改居民，可以提取本人、配偶以及父母、子女住房公积金账户的资金，用于缴纳购房款。

3.加强财税政策引导。县区政府对选择货币化安置并在规定时限内购买商品房的棚改居民，给予适当奖励。货币化安置补偿款按国家有关规定免征个人所得税，购买商品房享受国家规定的契税优惠政策。允许将按规定提取用于公租房建设的住房公积金增值收益用于棚改货币化安置。

4.加快推进公共租赁住房改革。对在城市就业无住房的务工人员或符合公共租赁住房保障条件的家庭，采取发放租赁住房补贴的方式，提高其在房屋租赁市场的支付能力。已经建设的公共租赁住房，进一步完善管办分离、租补分离、租售并举。

5.提高公租房使用率。适当放宽公租房保障条件，加大分配力度，在应保尽保的前提下，对闲置的存量公租房，委托专业租赁机构面向社会出租，租金收入专项用于发放公租房保障对象住房租赁补贴或归还公租房建设贷款。

(三)实施差别化供给，促进房地产行业转型升级。

1.改善供应结构。市国土局要会同市房管局，按照“减、控、供、停”四字方针，根据当地商品房在售、在建、已供地可建规模等，科学编制年度房地产用地供应计划，报省国土资源厅、省住房城乡建设厅备案，作为用地供应依据。通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于支持新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设，促进其他产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。

2.加强房地产开发管理。引导房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。逐步提高预售条件，3年内新出让房地产开发用地所建商品住房逐步过渡到现售，并在土地出让合同中约定。市国土局要会同规划、建设、房管等部门，制定拟供地块出让方案，落实房地产开发项目建设条件意见书制度。市规划局要依据控制性详细规划，提出容积率、公共配套设施等规划条件;建设、房地产部门要依据有关规定，提出房地产开发企业资质、预售条件、房屋装修、装配式建筑技术应用等要求。加强对房地产开发用地竞买人的资格和信用审查，提高对信用等级差、闲置或囤积土地超过实际开发能力的企业或主要股东不按合同约定开发建设、项目遗留问题较多的企业的竞买准入条件。

3.推进商业办公等非住宅商品房结构调整。在符合城乡规划的前提下，鼓励开发企业将库存工业用地改造为科技企业孵化器、众创空间，将库存商品房改造为商务居住复合式地产、电商用房、都市型工业地产等，允许其在缴清土地出让金后分割销售和办理产权登记。通过规划、土地、金融、税收等政策引导，鼓励将商业办公等非住宅商品房转化为开发企业自持物业，鼓励引进专业物业机构运营已建成的商业办公用房。对资金困难的在建项目，支持有实力、信誉好的房地产企业开展兼并重组。

4.发展房屋租赁市场。加强房屋租赁市场监管，推行房屋租赁合同示范文本，明确租赁当事人的权利义务，稳定租赁关系，保障租赁当事人权益。鼓励机构投资者投资经营出租房屋，支持房地产开发企业从商品房销售向“售租并举”投资模式转变。

(四)优化服务环境，促进企业降本增效。

1.落实房地产税收政策。房地产开发项目土地增值税实行先预征、后清算、多退少补。税务机关应当从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，做到税务管理与纳税人项目开发建设同步。对普通标准住房、全装修住房土地增值税实行1.5%的低预征率;对装配式建筑和绿色建筑(普通标准住房、全装修住房除外)，土地增值税预征率超过1.5%的，要在现行预征率的基础上分别下调0.2个百分点。对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校、幼儿园用地，暂不征收城镇土地使用税;对属于房地产企业的待售开发房产，未纳入自有固定资产管理且未使用、未出租的，不征收房产税。通过合并、分立、出售、置换等方式将全部或部分实物资产及其相关债权、债务以及劳动力等一并转让的行为，不属于增值税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让不征收增值税。对纳税确有困难的房地产企业，经省级税务机关依法批准后可以适当延期缴纳税款。对兼并重组的房地产企业，县区政府应当按照不增加企业地方税收负担的原则，给予适当支持。

2.严格落实涉企收费清单制度。全面清理规范房地产开发过程中的各类收费，重点清理与行政审批挂钩的经营性收费和中介服务类收费。落实房地产企业收费清单制度，清单之外一律不得收费。自发文之日起，县以下地区两年内暂不征收防空地下室易地建设费。取消防雷、防震等行政审批技术性服务收费。

3.加强房地产市场监管。加快建立覆盖全市的新建商品房和存量房交易管理系统，实现省、市、县联网。健全房地产市场信息公开机制，各地要按月公布商品房成交量、成交价格、批准预售等市场信息，按年公布常住人口数、户籍人口数、人均住房面积、存量商品住房套数及面积等信息。建立房地产企业信用体系，加强房地产开发、中介服务、物业管理行为监管。

4.推进房地产业兼并重组。推动房地产开发、建筑施工企业战略协作，鼓励兼并、收购、重组。鼓励支持银行业金融机构与规模大、信誉好的房地产企业开展多种形式的战略合作。落实好国家和省促进企业兼并重组各项政策，市内房地产开发、物业服务等企业，可在项目所在地以分公司名义办理项目审批手续、设立银行账号、按项目独立核算、按规定在当地缴纳相关税费，可不再新设立独立法人资格的子公司。规范物业管理招投标行为，开展物业管理示范项目创建活动，扶持一批骨干物业服务企业。

四、保障机制

(一)强化组织领导。在市扎实推进供给侧结构性改革工作领导小组统一领导下，市政府成立房地产去库存督查组，加强统筹协调和工作指导，确保各项措施落到实处，推进全市房地产去库存工作。

(二)强化工作责任。县区政府要切实承担房地产市场去库存的主体责任，对存量商品房详细情况开展全面调查，结合实施棚户区改造，抓紧制订商品房去库存实施方案，细化任务分解和措施落实，确保目标任务不折不扣落实到位。市各有关部门要按照各自的职责分工，主动作为，研究制定好去库存的政策措施。县区政府的去库存工作方案以及各相关牵头部门的具体实施细则，于2016年8月底前报市政府，并在以后每月底报送库存去化工作进展情况，年底前报送年度任务完成情况。

(三)强化督查考核。市政府实行定期督促检查和情况通报制度。对领导重视、措施得力、成效显著的县区予以通报表彰奖励。对履行去库存、稳市场主体责任不力、效果不明显的县区，给予通报批评，必要时进行约谈，并按有关规定予以追责。

(四)强化舆论引导。县区政府、各有关部门要加强对房地产市场的正面宣传引导，充分发挥各类新闻媒体的作用，准确宣传房地产去库存政策，客观报道房地产去库存进展情况。对涉及房地产市场的不实信息要及时予以澄清，大力营造有利于化解房地产库存的良好氛围。