土地特性三位一体的内在联系：

首先，土地作为资源，是土地物质对人类社会需要的不可替代的必要性所决定的，因而是永恒的，是土地成为资产的基础。因而也是土地资本的基础。其次，土地具有资源和资产的双重特性功能。土地具有资源功能或者说土地是一种资源，是指土地作为生产要素和环境要素，是人类生产、生活和生存的物质基础和来源，可以为人类社会提供多种产品和服务。

比如说，人类从事一定的生产、生活活动，就需要有一定范围的土地空间；考察人类历史以来所发生的无数次战争，无不是因为争夺土地生存空间、抢占经济活动领地而起。如果没有土地带来足够食物，人类将忍受饥饿之苦；如果没有土地上附着良好的交通与电信设施，人类的各项活动都将受到极大限制。因为土地的多样性，人类才可能欣赏到奇山怪石、陡崖峭岭、飞流瀑布与奇花异草。土地的这些资源功能概括为土地的养育功能、承载功能、美学功能等。

土地的资产功能是指土地可以作为财产使用、业主将其占用的土地资源作为其财产或作为其财产的权利。业主可以将其拥有的土地或土地产权视作财产变卖获取收益，而他人取得土地这种财产则需要付出一定的经济代价或成本。 土地的使用可为土地使用者带来一定的经济效益。

在经济社会里，当土地资源能产生一定的经济效益，就属于了资产范畴；土地资本物因本身是各种形态的资产或财产而固然属于资产范畴。但不是所有的土地资源都可以成为土地资产。最后，土地资产是土地资本的物的表现。

土地特性三位一体的内在转化：

1.土地资源转化为土地资产

地球上最早存在的只是土地资源。在原始社会里，没有私有财产、阶级和国家，虽然土地存在被占有，但由于地广人稀，生产力水平低下，土地显得并不稀缺，也不存在土地所有制关系，自然也不存在土地资产问题。土地从资源转化为资产，是相对于人类需求土地出现稀缺而占有土地，并把土地视为财产时发生的。

土地资源是人类生产和生活的物质基础，当人类对它的需求越来越大时，土地资源出现了稀缺现象，因而，被一部分人当作财产而占有。从这个意义上说，土地资产是指具有明确的权属关系和排他性，并具有经济价值的土地资源。 它是土地的经济形态，是资本的物的表现。但并非所有的土地资源都能转化为土地资产，没有即期使用或近期内不可能使用的土地不具有资产属性。

2.土地资产转化为土地资本

当土地资产被投入市场，使其为所有者带来预期收益，产生增值，土地资产就转化为了土地资本，表现为土地权属关系上的转让、出租或自己投入使用。

土地资本经营的前提是资产。我国实行土地公有制度，改革开放以前，一直是无偿、无限期、无流动使用，这一阶段的土地使用仅仅呈现为绝对的自然资源属性。从管理的法定对象上考察，《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》也载明土地管理是纯粹的资源管理，因而土地资本经营缺乏应有的基础条件。1987年开始推行土地有偿使用后，国家和地方的法律、法规和政策性文件都做了相应的修改，允许土地有偿使用。土地作为特殊商品进入市场，土地产权人则通过地租资本化使土地具有价格：一方面体现其固有的使用价值，另一方面显化了土地应有的交换价值，完成了土地仅有资源属性向资源、资产双重属性的蜕变。

土地资产在一定条件下形成资本。然而，正如在市场经济条件下，所有的土地都已经赋予了资源与资产的双重属性，但并不等于所有土地资源的实物形态同时又能够全部体现资产的价值形态（部分体现为货币形态）一样，土地资产需要成熟的外部环境才能转化为资本。这个外部环境就是把土地使用权经过物化劳动获取盈利。

但是土地资产最终的增值或减值是必须通过进入市场进行有限产权，即一定期限的土地使用权及衍生的他项权力交易来实现的。当国家实行严格土地用途管制以后，土地使用权转让市场将发育成为地产市场的重要组成部分，同时构成社会主义市场经济的基本因子之一，通过交易达到余缺调剂、用途调整、用地结构优化和效益提高的目的，于是土地资本以实现其利润最大化为标志开始形成。

目前，关于土地资本化代表性的观点主要有：(1)所谓资本化，是指任何把资产凭其收益转换成资产的现期市场交换价值的过程。资产资本化的目的在于为这项资产的市场交易提供一个基准价格标准。土地能够带来未来收益， 茹 如果存在土地市场，当然也可以资本化（张跃进，2003）；(2)关于资本，将众多提法中的相近之处综合为一个含义：它是运动（即生产并进入市场交易、 转让、流通等）的并不断改变形式，同时在运动中不断增值。而资源同资本的区别在于：资源是静态的，在静态中它不会增值；资源要增值必须运动和改变形式，而这就是资源资本化的过程。

所谓土地资本化，就是土地资源转变成可以运动并增值的土地资本（何晓星、王守军，2004）；(3)城市土地的资本化，就是按照土地所有权与土地使用权相分离的原则，将城市土地资产市场化为资本，实质是土地使用权流动的市场化（杨继瑞，2003）；(4)城市土地资本化，就是在市场经济条件下，围绕城市经营战略，政府以土地所有者身份，用经营手段运作城市土地资产，从而实现整个城市社会经济的协调发展和土地效益的最大化（张伟，2002）；(5)所谓农地资本化是指农村土地资源作为资本来经营，即产权拥有者将土地用来出租、合作或作为股份进行投资以获取一定经济报酬的经营过程（胡亦琴，2006）。

国外文献尚未看到关于土地资本化的定义，也许因为土地私有制、市场经济条件下，资本化运作是理所当然的原因。上述观点强调，土地由于可以带来收益因而具有资产特征，如果存在土地市场可以使其参与流转并增值的话，就可以叫做土地资本化。当然在我国是指土地使用权的资本化。某种意义上讲，土地资本，可以认为是凭借土地所有权或使用权而享有对土地收益的索取权。它具有资本的一般特性：增值性、运动性、收益性。

(1)资源配置和资本流向的经济规律的客观要求。

目前，中国是一个拥有13亿人口的发展中国家，经济发展是头等大事。而经济发展实际上是土地、资本（传统的产业资本）和劳动三者交易并结合的过程。发展中国家一般可以认为劳动力是无限供给的，因此，发展中国家的现代化、工业化、城市化等经济发展的过程主要依赖土地资源和产业资本的交易与结合，这实际上就是土地资源在市场交易中实现资本化的过程。土地资本的价值的实现需要土地同其他生产要素（尤其是产业资本）相结合，而土地资源同产业资本的结合的实际上就是资源配置问题。

资源配置的方式总的来看有两种，一是计划配置，二是市场配置。前已述及，我国曾经长时间采用计划方式配置资源，历史地看有其合理性。但是，条件发生改变后其弊端也显现出来。我国城市土地中，第二产业的比重很大，而且所处的位置比较靠近市中心，这些都是违反土地竞租理论的，是不符合经济规律的。这种不合理的布局造成了土地的低效利用，进而影响到经济发展的效率。经济规律要求土地要在各个部门、各种用途之间进行流转，使得土地在各部门、各用途获得的边际价值趋于相等，其本质是土地从效益低的部门和用途流转到效益高的部门和用途。

市场机制正是这种流转得以自动、高效进行的保证。市场机制实际上是一种价格机制，而资源的转让是资源定价和有效配置的本质前提。土地作为一种必不可少的生产要素，在市场配置的条件下，就拥有了价格和流动性，从而成为一种主动要素，并能够在运动中增值。这样，土地就成了土地资本。(2)防止国有土地收益流失的要求。

国有土地是价值最大的一种国有资产，据国土资源部专家统计，目前全国城镇国有土地价值达25万亿元，按1/3可以有偿使用，是8.3万亿元。按照2%的还原利率，每年可收取地租1660亿元。而依据1995~2000年6年间实际收取出让金金额计算，年收取出让金为600多亿元。国有土地经营收益大量流失的主要原因还在于土地使用制度。一方面享受划拨用地待遇的土地太多，占了城市存量土地的九成以上；另一方面，土地有偿使用的部分，较多地采用协议出让，基本上不经过一个市场竞价过程，由于缺乏公平性和透明性，随意减免地价现象非常普遍。并且许多划拨土地非法进行交易，土地隐形市场大量存在。还有很多土地使用者随意改变土地用途，改变容积率。这些都造成了国有土地收益的大量流失。因此，需要对土地进行资本化运作，利用资本的逐利特性保证国有土地资本收益。

(3)符合相关各方的利益取向。

只有客观上的要求，如果缺乏利益激励，土地资本化是无法实现的。事实上，土地资本化符合各方的利益取向。对于中央政府来说，土地资本化可以优化土地资源配置，有利于经济的持续、健康发展。当然一定程度上还可以增加财政收入，尽管没有地方政府那样明显；对于地方政府来说，由于他们是土地的实质控制者，土地资本化可以大大增加其财力；对于市民来说，土地资本化可以改善居住条件和生活环境，因为土地资本化一定会带来城市化水平的提高， 同时城市政府财力的增加也会进行更多的公共支出；对于农民来说，土地资本化也提供了获得更多利益的可能。当然，现阶段土地资本化过程中矛盾很多， 但这主要是土地资本化过程中的利益分配不公引起的，并没有哪一个群体实质上反对土地资本化本身。

在上述相关的利益群体中，土地资本化的主要推动力量还来自地方政府。 分税制使地方政府面临很大的财政压力，而土地资本化一定程度上可以起到缓解地方政府的财政压力的作用。分税制后种近似的联邦制，而政治上仍然是集中制。

中央和地方的关系在经济上从自身利益角度考虑，尽量下放事权，同时尽量上收财权，使地方政府的财权和事权严重不符。与世界的大多数国家相比，中国把更多的支出责任下放给了省以下的地方政府。中国财政总支出的大约65%集中在省以下的地方政府(20世纪90年代甚至高达80%)。然而在收入方面，地方政府却没有取得相应的权利。

地方政府迫于上级的压力以及自身利益的需要，迫切需要发展经济，提供更多的公共物品，而这一切都需要财力支持。增加财力可以利用的无外乎是人力和物力，但是，人力资源的培养是一个长期的过程，其利益是长远的。要解决短期的问题只能依靠物力，但市场化条件下，政府可以控制的物力逐渐在减少，而土地恰恰是政府可控的、价值巨大的一种资源。于是，土地资本化有偿使用就成了地方政府的必然选择。土地有偿转让收入目前已成为各级地方政府的“第二财政”，是地方政府预算外收入的主要来源。这一收入从1999年的114亿元增长到2003年前9个月就达到了1376. 13亿元。

某种程度上讲土地资本化经营是为了筹集城市建设的资金，加快城市建设，从而增强城市政府的竞争力。我国虽然不是诸如美国的联邦制国家，但政府间竞争是存在的（当然地方政府关心更多的可能是政绩而不是选民）。为了提供公共品，土地资本化收益是可靠的资金来源。然而，土地资本化一定程度上会增加地价从而增加居民的生活成本和企业的生产成本，使城市的竞争力相对降低。现实中的确存在大量的与土地资本化运作相反的情况，即压低地价（甚至零地价）招商引资，典型的代表就是大量地价低廉的开发区。造成这一现象除了上述通过降低成本增加城市竞争力的原因外，还有很多。比如增加投资是拉动经济增长、增加GDP是非常有效的手段，而这关系到官员的政绩。再有，通过增加投资这种外延式的扩张，可以增加政府官员的控制权。何晓星( 2005)认为，地方政府官员扩张控制权的途径有三条：一是向上，即通过晋升从而在更大范围、更高层次上获取个人控制权；二是向下，即运用行政权力更多地干预企业等微观经济主体；三是通过横向扩大经济规模的方式实现自我晋升。对于第一种方式，由于晋升机会较少而对很多官员缺乏吸引力。

第二种方式在市场经济条件下可操作的空间很小。于是，第三种方式就成为主要途径，而且，由于地方资源“内公外私”的产权约束和公共选择约束的失效使得这种途径称为可行的方式。中央政府针对地方政府的以低地价来招商引资进行了一些限制，比如，国土资源部将对各地协议出让土地限定不同的最低价。这样做一是为了防止国有资产流失，更主要的应该是防止政府的横向扩张带来投资过热。可以看出，地方政府一方面希望通过土地资本化来增加财力；另一方面又存在通过压低地价以吸引投资的动机。

不同经济条件、不同发展阶段的地方政府会有不同方向的偏好。在不同条件下，产业资本和土地等要素的相对价格不同，土地利用集约度也不相同。有的地方处于工业化初期，由于产业资本短缺，土地利用呈现粗放的态势；有的地方已进入工业化中期，随着资本短缺问题的缓解，尽管由于工业的快速发展，建设用地呈快速增长趋势，但土地利用方式已开始从粗放型向集约型转变；有的地方处于工业化后期，产业资本已经相当充裕，而土地稀缺问题加剧，所以土地被高度集约利用。从这一规律来看，各地土地资本化的程度应该有所差别。