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如何完善土地流转制度?如何发展合理的“小产权”房地产?

严格限制国家征地范围并不是解决经济增长对农地转用需求的唯一途径,还可以通过完善土地流转制度和发展合理的“小产权”房地产来实现。 

其中,开放集体建设用地的流转市场,允许农民集体和承包农户以多种合约形式转让和转用集体建设用地,结束国家对土地一级市场的垄断是一个解决问题的合理途径。 

集体建设用地的流转市场中,集体和承包农户转让和转用土地,只要保证符合土地利用规划和土地用途管制,就可以以多种方式进行转让;而对于大量农民进入非农土地市场可能引起交易费用过高的问题,也可以通过自愿基础的合约和组织的选择来解决;集中开发非农建设土地或设施的问题,只要不违背自愿原则、不侵犯农户的转让权,也可以通过委托农村集体解决。 

在完善集体建设用地的流转市场过程中,为了避免违背自愿原则,防止以集体的名义侵犯农民产权的行为,保障农户权益,以达到农户的土地承包权真正成为土地流转基础的目的,还需要通过修订土地承包法来支持:延长土地承包经营的期限,或规定承包到期承包农户拥有续约的优先权利,使土地承包年限不低于土地出让年限(50年);依法扩大农户的经营土地转让权,使其包括土地的非农用途转让;建立消除国有土地与集体土地的制度差别的统一的土地产权登记制度,使农户的土地承包权可以抵押。 

发展“小产权”房地产,可以缓解城市商品房刚性需求大于供给而导致的房价快速增长现象,以及由此引发的各类社会问题,因此,合理规范和引导“小产权”房地产是另一个解决此问题的有效途径。 

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