农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同等入市”、“同权同价”迈出关键一步。日前，中国银监会、国土资源部联合发布《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》（以下简称《办法》），我国农村土地制度改革再获推进。

两类情况具备入市条件

《办法》明确，在试点地区，对符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权，可以办理抵押贷款。

《办法》还规定，具备处分权的两类农村集体经营性建设用地可开展使用权抵押融资，适用范围是此前国家确定的15个农村集体经营性建设用地入市试点县（市、区）地区，《办法》有效期至2017年12月31日。

所谓农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。为推动农村土地制度改革，党的十八届三中全会提出，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2015年3月，国土资源部在全国选取了15个市（县）开展农村集体经营性建设用地入市试点工作。

所谓农村集体经营性建设用地，按《办法》界定，是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地，规定以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

抵押是集体经营性建设用地的一项重要权能。在抵押条件方面，《办法》规定，按照同权同价原则，允许具备处分权的农村集体经营性建设用地使用权抵押融资。具备入市条件的分两类，一类是尚未入市但已经依法进行不动产登记并持有权属证书，符合规划、环保等要求，具备开发利用的基本条件，所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县（市、区）政府同意抵押权实现时土地可以入市的情形；另一类是尚未入市但改革前依法使用的农村集体经营性建设用地，依法进行不动产登记并持有权属证书，按相关规定办理入市手续，签订土地使用合同，办理变更登记手续的情形。

银行将建价值评估制度

《办法》规定，银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度。可采用外部评估或内部评估的方式对用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估。同时规定，银行业金融机构应当按照抵押合同的约定，加强押品的动态管理和价值重估，保证抵押权利的真实、合法、足值、有效。

如果贷款违约，抵押物如何处置？《办法》指出，借款人未清偿债务或出现当事人约定的实现抵押权的情形，银行业金融机构可以通过折价、拍卖、变卖抵押财产等合法途径处置已抵押的农村集体经营性建设用地使用权。所得价款由银行业金融机构优先受偿。

除了抵押规定外，《办法》还从依法持有土地使用权证书、符合土地总体规划及城乡规划、未设定优先受偿的其他他项权利等方面提出了要求，并要求银行业金融机构在尽职调查时对借款人是否有资质、抵押物权属是否清晰、价值评估是否合理、是否符合规划、是否容易处置变现等问题进行详细的调查，力争防范贷款风险，提高资产质量。《办法》还要求建立贷款保障机制，这有利于分担银行业金融机构风险，保障机制包括政府性融资担保公司担保、风险补偿机制等方面。

此外，《办法》还对不得开展使用权抵押的农村集体经营性建设用地作出明确规定：一是权属不清或存在争议；二是司法机关依法查封；三是被依法纳入拆迁征地范围；四是擅自改变用途；五是其他不得办理抵押等情形。

附：试点县（市、区）名单

省份试点县（市、区）

北京市   大兴区

山西省   晋城市泽州县

辽宁省   鞍山市海城市

吉林省  长春市九台区

黑龙江省 绥化市安达市

上海市   松江区

浙江省   湖州市德清县

河南省   新乡市长垣县

广东省   佛山市南海区

广西省   玉林市北流市

海南省   文昌市重庆市大足区

四川省   成都市郫县

贵州省   遵义市湄潭县

甘肃省   定西市陇西县