近年来，沿海地区都开始规划海洋经济区发展战略，各地对海域资源的刚性需求急剧上升，利用方式也从以往的“无序、无度、无偿”的1.0时代逐步走向有功能区划、有权属管理和有偿使用的2.0时代。而做大做强海域经济，推进港口确权和抵押登记是关键因素之一。

去年，国家开始全面实施不动产统一登记制度，《不动产登记暂行条例实施细则》第三十九条规定，具有独立利用价值的特定空间及码头等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。在此背景下，对港口如何确权，应为港口权利人确定什么权利，便成为不动产登记机构需要研究和解决的问题。

港口用地：合法与违法并存

港口是具有水陆联运设备和条件，供船舶安全进出和停泊的运输枢纽，是水陆交通的集结点和枢纽。港口不仅包含码头，还包括堆场、仓库、中转站等设施。港口建设需要附着于土地，以淮河流域的港口为例，基本上是依托淮河使用河道滩涂地或者水面建设。

港口的用地，从使用方式上可以分为：有偿出让使用和无偿划拨使用;从用地合法性上可以分为：有合法用地手续和无合法用地手续。前者有偿出让或者无偿划拨都是基于港口用地经有批准权的政府依法转用(征收)批准后，市、县政府再依法办理供地手续，港口权利人最终取得国有建设用地使用权(土地使用权从河道管理部门变更至港口权利人)。

无合法用地手续而建成的港口，现实中也大量存在，究其原因：一是政府在规划建设港口时，对港口权利人依法用地引导不够;二是港口权利人依法用地的意识不清晰;三是河道管理部门已经许可港口权利人在河道内建设，并批复了建设规划;四是河道管理部门虽然同意港口权利人建设，但是不同意依法把土地使用权确权登记给港口权利人。因此也造成了港口权利人使用的土地经过政府批准的较少、权益保障不够、抵押融资困难，以至于影响了港口的建设和发展。

港口确权的前提：权利人拥有合法的运营资质和权证

不动产统一登记前，港口的确权登记机构有河道管理部门、交通管理部门、港务部门、公证部门、工商管理部门等。不动产统一登记实施后，港口及其建筑物、构筑物所有权的确权登记机构已明确为不动产登记机构，那么，如今的港口确权该如何操作呢?

港口的正常运作既离不开与港口配套的所有陆域和水域附属设施，也需要港口权利人必须取得合法运营的相应资质和权证，主要有所有权、土地使用权、港口经营权和岸线使用权。

所有权。 港口的所有权涉及不动产和动产，包括码头及码头上定着物和构筑物的所有权，含仓库、装卸吊车及其辅助设施等。港口权利人对该部分依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

土地使用权。港口的土地使用权类别是由土地使用权取得方式决定的。港口的土地使用权涉及国有建设用地使用权或者国有土地使用权他项权利。

港口经营权。我国对港口经营实行许可制度。《港口法》第二十二条规定，从事港口经营，应当向港口行政管理部门书面申请取得港口经营许可，并依法办理工商登记。《港口经营管理规定》第六条规定，从事港口经营，应当申请取得港口经营许可。

岸线使用权。我国对港口岸线的管理亦实行使用许可制度。在码头运营过程中，岸线使用许可证是一项重要的权证。《港口岸线使用审批管理办法》第二条规定，在港口总体规划区内建设码头等港口设施使用港口岸线，应当按照本办法开展岸线使用审批。港口行政管理部门颁发的岸线使用许可证，上面注明了岸线使用的许可范围和有效期限等信息，并以此证明使用人有权使用与码头关联的岸线。

港口确权的关键：区分土地使用权情况分类处理

港口的确权登记，目前全国没有统一明确的规定，尚处于探索阶段。因此，细化港口确权的相关操作程序，便呈现在不动产登记机构面前。

笔者认为，鉴于港口的建设离不开土地的现实，为港口权利人确权应首先以土地为基础，再剖析港口权利人所拥有的不动产权利，并加以确权登记。既然土地是港口确权登记的基础，那么，港口权利人是否拥有合法的港口土地使用权，应是港口确权的关键，建议从以下两个方面分类处理：

一类是已取得合法的港口用地手续。港口权利人不论是通过有偿出让，还是无偿划拨取得的港口土地使用权，这类不动产登记首先应依法确定港口权利人的土地使用权;其次可确定港口构筑物的所有权，并登记发证。这类确权登记应重点查看港口权利人的土地权属来源资料、港口经营许可证和岸线使用许可证、构筑物规划批准及竣工验收资料等。

另一类是未取得合法的港口用地手续。未取得合法的用地手续即建设的港口，在实际中存在的比例较高。以淮河流域港口为例，此类港口使用的土地尚属于淮河河道管理部门。但这类港口的建设，也经过了淮河河道管理部门书面批准，并按照规划设计方案建设，不应一概以违法用地对待。港口权利人虽未能依法从政府取得国有建设用地使用权，但实际上已经取得了河流水面及滩涂地的建设权和使用权，即土地使用权上的他项权利。笔者认为，鉴于这类港口使用的土地使用权人是淮河河道管理部门，造成了土地使用权人和地上构筑物所有权人不一致的问题，因此不宜确认港口等构筑物的所有权，仅应确认港口权利人的土地他项权利，并登记发证。这类确权登记应重点查看港口权利人取得的发展改革部门对港口建设项目的批复、河道管理部门对港口建设项目的批复、河道管理部门对港口用地情况的说明(含土地他项权利人名称、土地用途、用地面积、使用期限、使用类型等)、港口经营许可证和岸线使用许可证、港口平面图(含规划设计图和勘测图)等。

港口抵押登记：围绕确权登记分类处理

按照《物权法》、《担保法》和《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，港口的抵押应当合法有效，但我国目前法律法规对港口的抵押登记尚没有统一规定。不动产统一登记前，地方政府为了满足港口权利人融资的需要，相继开展了港口的抵押登记。例如：南通市明确港口等固定资产由港务局和公证处办理抵押登记;舟山市明确港口由工商局办理固定资产抵押登记等。

不动产统一登记实施后，港口的抵押登记应由不动产登记机构统一实施。港口需要附着于土地，港口的抵押，依法应取得土地使用权后方可办理。但是，鉴于目前港口用地的历史遗留问题，笔者认为，港口的抵押登记，应围绕港口的确权登记分类处理：

对已经取得合法用地手续的港口权利人，应依法为其办理土地使用抵押，或构筑物的所有权抵押，或港口经营权及岸线使用权的抵押，并登记发证。

对未取得合法用地手续的港口权利人，但港口建设已经淮河河道管理部门批准的，应在确认其土地他项权利的基础上，为港口权利人办理港口经营权和岸线使用权的抵押，并登记发证。不动产登记机构应注意，抵押存续期限应在港口经营权和岸线使用权批准期限内。

对未取得合法用地手续的港口抵押登记，虽为企业融资提供了一条可行的途径，但抵押各方应当本着谨慎的态度，对抵押的范围和内容、抵押的效力及抵押物的整体价值有一个较为清晰的认识，从而维护自身的合法权益，保障相应抵押权的完整有效以及抵押权实现的通畅。

港口码头拥有产权证，不仅有利于港口企业盘活资产、扩大融资功能、增强发展能力，还可以依托确权来支撑内河港口码头拓展多元化投资渠道，并对港航建设投融资体制进行积极探索和创新。从实践中看，港口的确权和抵押登记工作之所以如此艰难，主要是因为港口权利人没有依法取得用地手续。因此，建议地方政府在批准港口建设时，就应考虑土地使用问题，解决好港口用地的转用(征收)及供地手续，既要维护河道管理部门的权益，又要切实保障港口权利人取得充足的不动产权利，逐步规范和加快内河港口的发展建设。