由于缺乏法律的制约，国有土地使用权的收回程序缺乏法律依据，所以很多地方出现了严重的因补偿标准不同或收回后利益分配不均等问题，导致国有土地难以收回。

一：国有土地使用权收回现状

1、事前征询制度可操作性低。

一方面是由于第一轮征询中，居民对于具体改造和补偿方案并不了解，所以发大部分居民都很难在短时间内下定决心在同意书上进行签字；另一方面一些业主常年不在国内或者难以找到原业主，要获得90%以上居民的同意难度较大。

2、收地方案不严谨，收地主体多样。

大多时候方案的出台缺乏详细的可行性分析和比较研究，导致收地范围过大、边界关系复杂，收回后的一些土地存在难拆难建，荒废搁置。同时，目前广州市收地的主体多样，收地主体不同，收回后土地的用途和收地的时间节点也不同，导致收地决策过程与决策主体也不一样。

3、业主期望补偿标准过高。

由于“三旧改造”中对于旧厂房的补偿标准比普通房屋高，因此在涉及非三旧改造厂房的工业用地收回时，厂房业主多半希望按“三旧改造”标准补偿。另外，“三旧改造往往实行“一村一策”、“一厂一策”、“一地一策”，尽管在当时的条件下解决了一些问题，但后续政策的可持续性和衔接性不强，影响了其他国有建设用地的收回进程。六是土地结案手续办理难。广州市目前的国有土地收回工作仍存在较多没有办理结案手续的地块，这是因为部分国有土地的使用权属人仍为土地收回前的旧业主，还未办理产权注销手续以及变更登记手续。

二：收回土地使用权的五大措施

1、强化土地收回前的论证，科学拟定收回方案。

按照土地利用总体规划、城市规划和生态功能片区规划的要求，科学调整全市土地利用结构，优化土地资源布局。对项目进行充分论证，广泛征求各职能部门、基层组织、利益相关者和专家的意见，集思广益，进行比较分析，从中挑选出法律上允许、技术上可行、经济上合算的最优方案。

二：简化确权程序，规范监管制度。

对一些历史用地及其地上建筑物，要简化确权程序，采用灵活多样的方式，让原土地使用人主张权利。对无主房、无测绘面积房、门牌号码混乱房、债权关系不清房等情况实行特事特办，也可先由司法公证部门实行证据保全，再实施补偿拆迁工作。同时，规范公告、听证等监管制度，可以适当扩大参加听证的业主数量，以多数人的意见为准，并采用业主内部规劝、说服等自治管理方式。

三：做好拆迁安置工作，提高收地的效率。

对产权不清的土地和房屋，由司法和公证部门通过技术方式实行证据保全，对个别没有签订拆迁补偿协议的业主采取快速复议、诉讼方式解决。对因为资金不到位或安置措施未落实的，可以采用先交纳一定数量的保证金，设立专门账户，并在合同中约定补偿金的完结日期、安置的时间节点和逾期处罚的办法。对于大型的土地收回项目，可以分区域设置动迁条件，只要该区业主签约比例达到了一定数目，就可以进行房屋拆迁工作。

四：制定相对统一的补偿办法。

针对不同土地收回情况分别制定补偿方式与标准，具体补偿金额可以由房地产评估公司评估确定。补偿标准要向被征收人倾斜，但标准最好一致。政府正确引导，让市场评估真正体现其公正、客观和权威的价值，降低评估补偿过程中各方利益博弈而产生的风险。

五：明确土地收回后的监管责任和权利。

制定收回不同土地使用权的结案条件、注销登记、变更登记办法，并明确土地和房屋在过渡期的监管责任。