作为“9·30”新政中的一项，2016年11月和12月，北京公布了首批“限房价、竞地价”的地块，其中，自持地块的持有期限将和土地出让期限一致，地块上的住宅将70年不允许销售。对于 100%自持土地这一新事物，开发商如何运营？就在寻找答案之际，拿下其中两个地块的北京万科提出了土地众筹，在前期开发中引来符合条件的企业参与到土地开发、项目建设。

“土地众筹”的模式创新，迎来了不少关注。然而，是否有企业愿意参与、投资回报利润如何、众筹模式自身的监管缺乏，乃至这是否有分散土地开发权之嫌，都引来了更大的争议。众筹这个“筐”，真能装得下土地？

土地众筹，北京万科的新尝试

万科拿下的两个自持地块，是位于海淀区西北旺镇的18号地和19号地。

按照北京万科的设想，将在两块自持地块上建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴能够接受的份额，例如一个住房单元（20到30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额，引企业加入。众筹企业进行的是早期投资，即向万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。谁能入选众筹伙伴？北京万科也公布了三点标准：一是行业符合海淀区产业规划发展方向的要求，以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖产业；二是企业符合京津冀协同发展规划纲要中对北京市的功能定位部署；三是认同绿色和工业化理念。

“通过众筹的份数来确定出资比例，既让万科在项目开发之时就获得了资金，锁定了租赁需求，也让出资企业以未来的租金为收益。这样，资金和需求全都导进来了。”易居研究院智库中心总监严跃进评价认为，用土地众筹来操盘自持地块，算得上是对“由售转租”模式的一种创新。

“我们对于海淀区符合三个条件的企业进行了调查，70%的企业对这种土地众筹模式表达出了兴趣。”北京万科的公关人士也告诉记者，参与企业可以通过众筹并拥有可租赁房源来获取吸引人才的筹码、享受土地增值带来的收益以及一定的租金回报。而万科方面的收益，则来源于一定比例的管理服务费和后期社区商业、物业服务等的增值收益。

争议1

成本高昂谁有能力买单？

理想很丰满，但现实往往很骨感。对众筹企业来说，“经济账”该怎么算？

按照北京中原地产首席分析师张大伟计算，目前已经出让的、开发商100%自持地块的土地楼面价基本在4万元/平方米左右，一套60到70平方米物业，简单计算，众筹成本大约要300万元。照此计算，如果企业想要众筹一栋楼，最少需拿出资金6000万元。“小型企业现金储备达不到，大型企业有公租房分配、产业园区入驻等优势，入伙的意愿不会那么强烈。而最合适的中型企业，却存在因不拥有土地产权而导致抵押融资难度大的问题。”张大伟认为，找到合适的众筹企业，难度非常大。

亚豪机构营销总监郭毅也提出，万科拿下的这两宗地块，住宅部分规划建面约28.8万平方米，按每套60到80平方米计算，可供开发约3500至4500套租赁性质住房。“若按万科将最小众筹份数划分的20至30套住房计算，需要上百家众筹企业参与。去哪找这么多数量的企业？面对上百家众筹企业的个性化需求，万科又该如何统筹？”郭毅提到，寻找合适的众筹方，不是一道简单的“选择题”。

争议2

如何保证投资人的回报率？

回报率的计算，也是关于自持土地众筹是否能成功的关键因素之一。毕竟，作为投资方，没有回报率的事情是罕有参与的。而在投资回报率的高低上，分析人士的看法也略有不同。

郭毅就告诉记者，两宗地块的楼面价格分别是3.6万/平方米和3.7万/平方米，精装交付后房价的成本约为4.5万/平方米，而海淀北部区域目前的市场租赁平均价格在70至90元/平方米/月。仅按成本价与市场租金对标，租售比就高达1：500至1：650，回收成本的周期在42年至54年之间，再加上2到3年的前期筹备和施工周期，70年土地使用年限所剩无几。“若中间再有空置，或给员工提供租金补贴的话，众筹企业基本无利可图。”郭毅评论称，按照通常的福利，企业给高管住房补贴只是阶段性投入，购买产权房作为员工宿舍也可以增值或变现，但长期投入到无产权的租赁房屋中，企业势必更为关注回报率的问题。

记者还注意到，根据北京市住建委此前发布的《征求意见稿》中的规定，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年。“最长3年的租期，意味着自住需求基本无人问津，租赁客户如何稳定选择？众筹企业退出之后的租赁空缺又由谁来补？”张大伟表示，这些都是需要考虑的问题。

争议3

众筹模式谁来监管？

众筹这一概念，缘起于美国，最初是基于无偿赠送，让广大陌生人帮助发起者完成一个愿望。由此看来，最初的众筹概念，参与者叫作支持者，而非投资人。渐渐地，众筹演变成了商业化的概念，变成了一种明确的合同关系或信托关系，参与众筹的人成为了投资方，而发起众筹的人也相应承担了予以事先约定的回馈责任。

“从我理解，众筹的本质是一种资产证券化，但在北京万科公布的信息中，不仅有吸引资金参与的行为，还通过企业提前锁定了租赁者，也就是 筹人 ，内涵并不完全等同于平常所说的众筹了。”一位金融业内人士表示，这既是万科众筹的创新，也是让人不理解之处，“它已不是一种单纯的资产证券化了。”

而众筹模式目前在中国处于缺乏监管的灰色地带的现状，也在记者采访中被多次提及。“众筹模式本身就是一种融资行为，此类众筹模式较容易回避各类金融监管，同时也更容易因为监管层面政策的变动而受到影响。”严跃进在接受记者采访时表示，从国外主流模式看，房地产信托投资基金而非众筹才是比较稳妥且更加科学规范性的融资模式。

实际上，从政策层面看，目前多地互联网及金融平台的房产众筹被叫停。

争议4

是否变相分散土地开发权？

采访中，记者发现，也有业内人士对万科提出的“土地众筹”这个模式是否会和现有的土地出让制度有潜在的不符之处，表达了不同的看法。

“按照正常的土地出让程序，开发商作为单一执行主体，监管部门很容易对资金安全进行必要监管，让其保持在 安全阀 内。但按照土地众筹这一设想，虽然执行主体仍是单一开发商，但资金来源已经变得多样化，参与的企业实际上是获得了土地的前期开发权。”一位不愿意署名的业内人士告诉记者，虽然万科通过众筹模式分摊了风险，也给“由售转租”的土地模式提出了一种新的思考路径，但似乎有变相分散了土地开发权的嫌疑。而按照北京的土地招拍挂制度，土地开发权是不可随意转让的，更何况这本身就是一个要求开发商100%自持的地块。

“举个极端的例子，万一有参与的企业中途退出了，而楼已盖到了一半，那剩下的资金由谁来出？是再重新邀请一家企业进入还是开发商自己补足？”该人士表示，如果是单一主体的开发商，监管部门很容易对资金予以适度监管，像是北京的期房建设中就一直在执行，但若参与众筹的企业数量不少，监管难度显然也在加大。

土地众筹中的信息披露制度是如何制定的？是否有资金安全阀门的设计？关于这两个问题，记者询问了北京万科方面，其表示土地众筹模式尚处于初期设想阶段，很多内容还未细化。

万科土地开发众筹新思维遭质疑：或涉嫌土地股权买卖

开发商100%自持土地70年，不得对外出售房源。面对新的土地持有模式，北京万科想出了众筹+租赁的应对方式，简单地说，就是在前期开发中引来符合条件的企业参与到土地开发、项目建设，后期将房源定向租赁给众筹企业员工，这样一来资金有了、租房客群也有了，万科也由此变“轻”了。然而，作为第一个吃螃蟹的人，总要面对更为繁复的新问题：众筹土地开发权，是否在政策允许范围内？又有哪些企业愿意参与众筹？只做“运营商”的万科又如何实现盈利？面对自持，万科恐怕还要走一段想法美好、现实骨感的试水道路。

变相股权买卖？

按照万科的设想，未来将在两块自持地块上建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴能够接受的份额，例如一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额，引企业加入。众筹企业进行的是早期投资，即向万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返还相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。

从万科的表述中看，参与众筹的企业更像是“二房东”，只不过二房东已经参与到了前期的土地开发当中。对于万科提出的这一方案，有行业人士首先怀疑，这样的操作模式是否已经涉嫌了土地的股权买卖？

对此，有不愿具名的行业人士向北京商报记者解释称，未来土地的开发中万科依旧是执行主体，而且在众筹的过程中，万科也肯定会规避造成股权买卖的风险，因此从表面上看，万科的众筹设想并不涉及股权的买卖和交易。但土地并非普通商品，将其他企业引入到土地开发，且以支付运营费用为代价，那么在此过程中“土地开发权”已经成为了众筹的标的物，众筹企业在无形中已经享受到了土地的开发权益，在某种程度上这就是在变相买卖土地使用权，而这又违反了企业100%自持土地的政策规定。

若万科众筹成功，这或将引发更为复杂的土地交易问题。“随着调控政策的趋严，未来北京土地市场上开发商全部自持地块肯定不会少，如果按照万科的设想，未来企业A出面拿地，而企业B、C、D后期以众筹的方式参与到土地开发，那么国土部门对于拿地企业的要求等同于削弱，对于后来加入的B、C、D的监管也无从谈起。”上述不愿具名的行业人士如是说。

而易居研究院智库中心研究总监严跃进考虑到的政策风险则是众筹模式审批的难度。“众筹模式本身就是一种融资行为，因此能否获得相关部门的审批是有变数的。同时众筹过程中，对于众筹企业是给予固定的收益保证还是给予相应的股权，这方面也是有不确定性因素的。”

对于众筹开发中涉及到的土地股权问题，万科方面的解释是，目前众筹开发模式还处于初步阶段，还未细化到股权问题层面。

谁愿意入伙

当然，谈及众筹首先要对参与人群的意愿有所把握。在这一点上万科似乎心里有了一定的底气。“70%接到电话的企业都表示有兴趣参与。”万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖称，在拿到自持地块的第一时间就给海淀区的几个大企业打了电话，并得到了70%的认可度。万科方面给出的进一步解释是，企业可以通过众筹并拥有可租赁房源来获取吸引人才的筹码、享受土地增值带来的收益以及一定的租金回报。

不过，这三点是否足以吸引企业拿出重金来参与到土地开发和筹建？对此有行业人士抱有怀疑的态度。北京中原地产首席分析师张大伟便对能否找到合适的众筹企业，又有多少企业需要这种物业提出了质疑。按照张大伟的计算，目前已经出让的开发商100%自持地块的土地楼面价基本在4万元/平方米左右，简单计算众筹一套60-70平方米物业的成本价格大约在300万元左右。按照万科设想，一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额，那么参与企业需要拿出的众筹资金应该在6000万元以上。该成本难度在一定程度上排除了现金储备不是很充裕的小型企业，而大型企业则在公租房分配、产业园区入驻等方面都具备自身的优势，对于众筹的意愿也不会十分强烈；而最合适的中等企业如若参与则会面临抵押融资难度大的问题。

另值得一提的是，北京市住建委日前发布的《关于本市“限房价 竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（征求意见稿）中提到，“为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过三年”。这样的年限规定也为众筹企业和万科的合作提出了合作期限的要求。众筹企业通过提供运营费用来参与项目，能够享受到多少年的使用权？又能否有长期稳定的租赁群体？众筹企业推出之后的租赁空缺又由谁来补？这些都是万科和参与众筹企业所要考虑的问题。

赚钱难题能否解决

在万科看来，众筹的想法解决了各方痛点，单从万科说，一方面因为提前有众筹伙伴的进入，早早确定了客户，由此减少了市场调研和销售环节，甚至后期的营销费用；另一方面，解决了万科基础资金问题，加快了产品开发和入市周期，也保证了长期、稳定的商业收入。万科的赚钱之道有两种，一是自持一部分公开向社会开放租赁，赚取一定的长期租金收入；二是通过对整个社区人群提供全方面的社区服务与商业配套来创造更多、更稳定、更长期的收入来源。

在行业人士看来，众筹自然可以解决资金压力的问题，万科也通过将开发成本分摊到其他企业身上，从而让自己变得更轻了。但是这一模式目前只是让人们看到了前端的成本减轻，却没有让后期的投资回报率更加明朗起来。

实际上，在行业人士看来，不论是获取租金还是收取服务费，都要经历漫长的回报期。张大伟此前计算，目前北京市出让的4宗全持地块，按照200亿元的土地投入叠加30亿-40亿元的建安成本及各项税费等开发成本，按照6%的年资金成本计算，每年的资金成本就高达15亿元左右，如果按照普通住宅出租使用，4宗地块共8000套出租房一年租金也仅仅大约3.2亿元，远远不能满足资金成本。在这一点上，服务费用带来的回报更不及租金收入。

由此，严跃进认为即便提出众筹，万科仍然在自持地块上面临探索盈利模式的问题，且长期持有的成本依旧很高。“从这一点上看，未来万科依然面临贴现的问题。相比众筹，我个人更加建议发行相应的REITs，进而鼓励机构投资者和个人投资者认可此类项目，这样一来，此类租金收益就比较容易贴现。”