房地产去库存是供给侧改革措施中的重要部分，也是2016年我国经济工作的主要任务之一。从常用的库存概念考虑，房地产库存有狭义和广义之分。去库存对促进经济增长，预防金融风险具有重要战略意义。

一、什么是房地产库存？

从常用的库存概念考虑，房地产库存有狭义和广义之分。

（1）狭义房地产库存。统计口径为现房库存，是指已竣工的待售现房，现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念，不包括已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。

（2）广义房地产库存。统计口径为可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存，是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。

二、我国房地产市场库存状态是怎样的？

1.去化周期超出合理范围

“去化”在房地产领域即为“销售”的意思，去化周期即商品房的销售周期。目前合理的房地产库存范围尚无严格界定，综合住建部及其他专家观点，相对认可的合理房地产库存去化周期的上限是18个月（1.5 年）。

2015年，商品房销售面积12.8亿平方米，待售面积7.2亿平方米。按照去化周期计算方法，即待售面积/销售面积，7.2亿平方米的（狭义）库存需要6个月左右可以完成去化。

但库存问题主要体现在广义库存。据国家统计局数据，2015年，我国房地产房屋施工面积高达73.6亿平米，其中施工住宅面积为57.2亿平方米。仅施工住宅面积与现有待售面积之和为64.4亿平米，按2015年销售面积计算，去化周期高达5年。 也就是说我国房地产市场库存范围已非合理，正处于高库存状态。

2.待售面积持续增长

国家统计局数据显示，2015年末，我国商品房待售面积约7.2亿平方米，比11月末增加2217万平方米，创历史新高。如果按人均住房面积35平方米来计算，“待售”住房可供超过2000万人口居住。

我国房地产市场2011-2015待售面积我国房地产市场2011-2015待售面积

3.商品房空置率进一步攀升

2011 年以来，我国商品房空置率持续攀升，2014 年空置率超过40%，2015 年进一步攀升至46%，已进入严重空置状态，这也说明我国房地产市场处于明显供过于求，商品房库存严重积压。

我国房地产市场2011-2015年商品房空置率我国房地产市场2011-2015年商品房空置率

三、为什么要去库存？

去库存对促进经济增长，预防金融风险具有重要战略意义。

1.库存过量影响房地产投资增速，进而影响GDP增长

自2014年1月起，房地产开发投资增速连续下滑，据国家统计局数据， 2015年末，房地产投资增速已从两年前的20%以上跌至1%，为1998年房改以来中国经历的最差投资数据。

2015全国房地产开发投资增速2015全国房地产开发投资增速

最直观的数据体现是2015年房地产开发企业土地购置面积的负增长。2015年房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4个百分点。

2015年全国房地产企业土地购置面积增速2015年全国房地产企业土地购置面积增速

我国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素。而影响房地产投资增速的重要原因，是房地产库存过高导致的产能过剩，需求不足，这使房地产去库存成为经济发展的痛点。

2.高库存可能引发金融危机

我国商业银行的贷款结构中，房地产业的直接间接贷款占据主要地位。地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值。楼市长期高库存状态，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金有可能出现支付链的断裂，从而引发金融危机。

四、“去库存”怎么提出的？

我国国内生产总值（GDP）增长率出现了连续5年下降的情况，从2010年的8.7%降到了2015年的6.9%。

长期以来宏观调控政策比较重于需求侧， 即投资、消费、出口“三驾马车”，而“我国经济总量已超过10亿美元，在这样的体量基础上继续发展，继续过度依赖投资和出口是不可持续的”（李克强总理为《经济学人》年刊撰文）。因此促进经济持续增长，不能再过分依赖需求侧。

2015年11月23日中央财经领导小组第十一次会议提出“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革”的思想，并部署了四项措施。其中，“化解房地产库存”是供给侧改革四项措施中的重要一环。

五、怎么样去库存？

1.去库存的措施

2015年中央经济工作会议提出了六条化解房地产高库存的措施：

中央提出的化解房地产库存的六项措施中央提出的化解房地产库存的六项措施

2．去库存还需分城施策、分类调控

根据我国房地产高库存的分布结构，一、二线城市基本无库存压力，甚至需要限购及增加供给来抑制房价过快上涨。我国当前楼市库存的绝大部分主要分布在投资下滑严重的三四线城市，三四线城市是真正需要化解库存的重点地区。因此，去库存还需要城市根据中央的六条举措，实施适合本城市的更微观、细致的政策。

3.2016年已实施的利好去库存政策有哪些？

安徽芜湖：契税补助50%

日前出台刺激房地产市场发展的措施，市民在市区购买新建商品住房签订购房合同并备案的，凡应交4%契税的购房者，在缴纳契税后由市财政部门给予应缴契税50%的补助。目前，芜湖需要缴纳4%契税的户型一般为144平米(含)以上户型。因此，这一政策也被认为有利于大户型库存的消解，换句话说，利好有改善性居住需求的市民买房，购房者可节省万元以上成本。

广西北海：按房款总额1%给予财政补贴

2015年12月20日起开始受理购房财政补贴，对2015年11月17日至2016年12月31日期间，在北海市市区范围内购买新建商品住房（不含垂直分户商品住房）并已缴纳契税的购房人，按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴，每套住房限申领一次。

浙江杭州富阳区：最高一次性补贴80万元

而在此之前，浙江杭州富阳区在12月8日推出了包含推进保障性住房货币化、购房补贴、人才安居购房补贴、住房金融服务等六项条款的楼市刺激政策。其中，对在富阳区购买新建商品住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。此外，还对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴优惠政策，最高一次性补贴80万元。

河南：对农民购房给予契税和房款补贴

地处中原的河南早在11月10日就出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，鼓励农民进城买房。并提出，各商业银行要积极开展农村居民个人住房贷款业务，扩大业务范围，支持农民进城购房，对农民购房的，政府应给予适当的契税补贴、房款补贴以及降低交易手续费等。　

（1）按揭首套房首付降至2成。2016年2月2日央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，宣布非限购城市按揭首套房首付降至2成，二套房贷款首付降至3成。

（2）公积金存款利率上调。2016年2月17日央行、住房和城乡建设部、财政部联合发布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，将职工住房公积金账户存款利率上调至统一按一年期定期存款基准利率执行，调整为1.50%。

（3）降契税，调整营业税。2016年2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。另外，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

（4）营业税改征增值税改革（营改增）。2016年3月24日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，明确自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”，房地产业由缴纳营业税改为缴纳增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

（5）允许商改租。2016年5月5日，国务院常务会议确定发展住房租赁企业，鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。