从2013年一号文件开始就对农村宅基地使用权制度改革做了要求，党的十八大报告也提出了推动城乡一体化发展。无论是农村土地整治，还是宅基地使用权制度改革、城乡统筹发展，都不可避免地涉及宅基地退出的问题。随着城镇化的推进，农村宅基地闲置现象越来越严重，大量的“空心村”形成，严重制约着农村的发展和农民的财产利益。而农民宅基地的有偿退出流转就是一种有益尝试。但是现目前，关于宅基地的补偿标准以及评估价值体系相关法律没有明确的规定。各地在宅基地土地流转和有偿补偿方面也是在因地制宜，在探索中前行。至于成型的宅基地价值评估标准方法和科学的测算依据就更没有明文提及。在宅基地退出的实践操作过程中，农民的宅基地补偿和测算的价值普遍很低，农民的生活就得不到长期保障，也侵害了农民的合法权益。因此，科学合理地测算农村的宅基地价值，对于农民自身的财产利益才能尽可能的提供保障。

宅基地使用权是一种用益物权，包括占有、使用、收益和有限处分的权利。宅基地的价值评估也跟当地的市场环境、宅基地本身的面积、构造、隐形价值等有很大的关系。有专家倾向于通过分析宅基地基本权能以及对农民发挥的功能小勇，将农民退出宅基地后的财产权利损失以及面临的风险考虑进去，科学的确定金额。要科学评估宅基地价值要考虑四个因素：一是宅基地的经济价值；二是社会保障价值；三是身份认同与代际继承等价值；四是农民失去宅基地后的间接损失。

一、宅基地计算公式

今年10月份，有关部门出台政策，明确提出允许进城落户人员自愿有偿退出或转让宅基地。基于已有的宅基地流转案例，业内人士总结宅基地价值计算公式，有宅基地的朋友可以套算下（仅供参考，以实际价格为准）：

宅基地价格（万元）=10×（宅基地面积÷100）×（区位系数+规划系数）+建筑面积×0.05

说明

①宅基地的面积

就是宅基地的平面大小。以100平米为基本单位。当然， 四方形的宅基地价格应该最高。

②区位系数

一线城市周边50公里内，系数为5；

一线城市周边100公里内，系数为3；

二线城市周边20公里内，系数为4；

二线城市周边50公里内，系数为2；

一般城市周边10公里内，系数为3；

县级城市周边5公里内，系数为2；

普通宅基地的区位系数为1。

③规划系数

纳入拆迁规划系数为3；

纳入城市规划系数为2；

普通宅基地的区位规划系数为1。

④宅基地上建筑物面积以三层为限，每平米作价500元。

◆举例◆

在某县城外2公里处村庄，有一处150平米的宅基地，上有三层楼房共300平米，已被纳入城市拆迁规划之中。问这一处宅基地的价格是多少?

此宅基地的位于“县级城市周边5公里内”，区位系数是2；已纳入拆迁规划，规划系数是3。

宅基地价格（万元）=10×（宅基地面积÷100）×（区位系数+规划系数）+建筑面积×0.05=10×（150÷100）×（2+3）+300×0.05=90（万元）

从上面的公式中，可以得出这一处宅基地的价格约为90万元，还真是不少想不到自己老家还有这么一大笔财富！

二、宅基地的期权价值

宅基地的期权价值是指在未来不确定性条件下宅基地可能产生的价值，即在现有价值基础上的浮动值。宅基地因用途的不同未来收益会产生很大不同，本文的研究区域为偏远农村地区，几乎不存在宅基地出租经营等活动，在此只考虑宅基地复垦为耕地存在的期权价值。根据多年种粮收益增长率在此将u 取2%， r取当前利率5.94%，任给不同的 与r 、u 组合得到的期权价值也不同，假设确定性条件下的价值 R/r=1，则期权价值的变化如下表：

由上表可知，在收益的预期增长率和利率不变的情况下，期权价值随着不确定性的增加而增加。根据当前利率和粮食收益平均增长率，在表中列出的不同确定性条件下，耕地的期权价值占总价值的37.18%-81.5%，不确定性条件下的价值是确定性条件下的1.592-5.405倍。通过分析可知，期权价值随着不确定性的增加而增加。

当宅基地用于出租经营时，只需将粮食收益预期增长率改为租金收入的预期增长率即可求出此时的宅基地期权价值。

根据“宅基地的总价值=确定性条件下的当前价值与不确定条件下的期权价值之和”原理，上述案例中的宅基地总价值的变动范围为：

最低值=P当前*（1+期权价值）=317.597元/ m2 *（1+1.592）

=823.211元/平方米（约合54.88万元/亩）

最高值=P当前*（1+期权价值）=317.597元/ m2 *（1+5.405）

=2034.164元/平方米（约合135.61万元/亩）

三、宅基地会不会越来越值钱？

其实，一块农村宅基地的价值比你想像的还要远远高出许多。农民可以在自家的宅基地上建房，可以享受承包地、宅基地、林地以及各种各样的补贴，还有，随着近郊区的土地升值，导致农村户口的含金量越来越高，农村户籍的吸引力在不断上升。

目前在农村申请宅基地已经越来越困难了，甚至大部分地区已经没有多余的宅基地分给本村村民了。物以稀为贵，农村宅基地越来越稀缺导致了它的迅速升值，相信未来这一趋势还会延续下去。

农民虽然只是拥有宅基地的使用权，但却是永久受法律保护的。宅基地虽然不能继承，但根据中国“地随房走”的规定，子女后代却完全可以继承宅基地上的房屋，况且现在农村的生活水平慢慢好起来了，空气也比城市好很多。当你在城市打拼累了倦了，它温暖的怀抱永远等着你的回归。