过去的近十年间，中国的房地产市场呈现爆炸式增长，依赖房地产市场的繁荣，地方政府GDP增长指标也轻松完成，但是，只升不降的房价富了开放商，苦了老百姓(603883,股吧)。国家统计局日前发布了2016年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，通过汇总31省省会城市新建商品住宅价格指数发现，除了拉萨相关数据没有公布以外，与去年同期相比，除了乌鲁木齐新建商品住宅价格同比下降1.9%以外，其它29个城市均上涨。

11月仅20个省会商品房环比上涨

西安房价环比涨幅最大

中国经济网统计发现，与10月相比，31个省会城市中（除拉萨外），11月新建商品住宅价格环比上涨的城市仅有20个，下降的城市有6个，持平的城市有4个。西安（楼盘）11月房价环比涨幅最大，仅为1.7%。

11月北京（楼盘）新建商品住宅环比涨幅明显放缓，与10月持平。另外，上海（楼盘）、杭州（楼盘）、合肥（楼盘）等之前上涨幅度大的城市在11月出现了环比下降。南京（楼盘）、天津（楼盘）、石家庄（楼盘）、郑州（楼盘）、南京、武汉（楼盘）、长沙（楼盘）、济南（楼盘）等城市的新建商品住宅环比上涨幅度也出现了大幅放缓。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，在因地制宜、因城施策的调控政策作用下，一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。据统计局公布的数据显示，11月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.1%和0.4%，分别比10月份回落0.4和0.9个百分点。

今年11月31省省会城市新建商品住宅价格指数与2015年比较，北京、上海、广州（楼盘）在内的一线省会城市较去年同期相比涨幅很大，分别涨28.9%、34.8%、24.2%。

天津、南京、杭州、合肥、福州（楼盘）、郑州、武汉、济南在内的8个城市房价的同比增长幅度也很大，分别增长了26.6%、42.8%、30.1%、47.6%、29.2%、29.0%、26.8%、20.0%，涨幅均超过20%，但多个城市的同比涨幅与上个月相比有所回落。中国经济网发现，与去年相比，房价同比跌幅最大的城市依旧是乌鲁木齐，跌幅为1.9%。

11月份，31个省会城市新建商品住宅价格同比上涨的城市个数为29个（除拉萨外），下降的城市个数为1个。

多省会调控政策频繁升级

上海11月新房房价环比负增长

目前合肥、南京、杭州、郑州、武汉、北京、上海等多地已经采取了符合当地调控政策，来为楼市降温。

11月28日，上海发布了楼市新政，终结了此前上海购房资格中“认房不认贷”的惯例，采取了“既认房又认贷”的政策。政策规定，曾有过房贷记录，即使名下无房产也视作二套房产，且首套房首付比例由30%上升到了35%。

上海新房和二手房房价11月环比均出现了负增长，预计11·28楼市新政对12月上海的房价会有更大冲击。

随着政策的调控，从国家统计局公布的数据显示，与11月上半月比，11月下半月一线和热点二线城市中，9个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.9个百分点之间；2个城市环比持平；其余4个城市新建商品住宅价格环比涨幅均回落至1%以内。

2017年未来房价走势将会如何

1、 商铺面临价值重估。

商铺面临的最大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传 统商业旺 区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

2、 大城市的房价还有一段上涨空间。

中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

3、 未来将有部分将沦为鬼城或空城。

未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。

4、 逆城市化很难出现。

很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

5、 房产税的出台将使楼市未来发生深刻转变。

房产税的出台至少将在以下三个方面逐渐发挥作用：

首先是改变人们的理财观念。以往可能是买房就发财，但是从房地产税落地之日起，这一途径的发财概率就降低了。

其次，将可能改变城市的资源配置。随着市民纳税人意识的觉醒，人们对于上缴的税款天然有追问透明度和去向的要求，这一要求倒逼政府部门在资源配置端重新调配资源。

最后，房地产税的出现对于实体经济的影响也是巨大的。此前，由于持有土地、房产的成本极低，很多非房地产企业蜂拥进入这一市场，而且也确实获利丰厚。

6、 写字楼跟住宅价格将长期倒挂。

在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。为什么？原因有三：

第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口;第二，商业物业土地使用年限短;第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。

网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求 是多多益善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。

7、 计划生育政策并不会改变楼市发展大势。

全面放开二胎，这虽然确实是一个很大的利好，但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。好处还是一定有的。有经济学家分析说，日本和欧洲部分国家过 去的教训表明，人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。从这个意义上说，二胎政策的放开，对楼市来说将犹如一场及时雨;即将终结 的人口红利，有望因此重获生机。

8、 房地产企业将大量消亡、转型。

曾经有无数专家在说，中国楼市正在上演大逃亡，逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验 了。未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。最终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将 离开这个行业另谋出路。

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“过热、调控、降温……”成为2016年楼市关键词的背后，“你买房了吗？”一句朋友间简单的问候语从另一个侧面反映了2016年楼市的变化。展望2017年，房地产市场将会怎么走？中央释放的这些改革信号，将影响你的买房决定。

关键词：调控

两个月24城共计50多次楼市调控

【读数】从今年“十一”前后，到11月底的两个月时间里，中国24个城市进行了50余次房地产市场调控，如今，这轮调控尚没有结束，就在12月21日，郑州、武汉再次发布了加码收紧购房的政策。

【分析】“郑州、武汉此轮出台的政策都是对原有调控政策的一次升级，体现了近期热点二线城市积极管控房地产市场的决心。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，后续还会有城市继续加入到限购限贷的行列，或者继续加码。目前，石家庄、青岛、长沙、重庆等城市总体上炒房需求较大，如果此类城市房价上涨节奏比较快，不排除后续出台相应的收紧政策的可能。

关键词：过热

调控源于热点城市房价持续上涨

【读数】“9.30”楼市调控开启之前，国内多数二线城市出现房价出现连续数月上涨局面。9月份，国家统计局发布的70个大中城市房价数据中，有63城上涨。楼市“过热”背后，“地王潮”也成今夏热词，中原地产数据显示，2016年前9个月，百亿总价地块高达6宗、超过50亿的更是高达28宗。

【分析】今年各地密集发布的限购限贷等调控措施目的就是为了给过热的热点城市楼市降温。因为一线城市房价偏高，前9个月，部分投资、投机资金撤出一线城市进入二线城市，武汉、南京、杭州、厦门、郑州、合肥等二线城市先后接棒一线城市领涨，形成蔓延趋势。

不过，伴随10月份各地调控的落地，楼市的快速降温，“地王潮”也戛然而止，无锡、苏州、南京等多地还特别出台了土地限价举措。截至12月14日，12月上旬的全国土地市场合计成交超过10亿的26宗，超过5亿的地块56宗，溢价率超过100%的只有4宗，而超过50%的只有13宗。

关键词：降温

热点城市楼市降温 房价走势明显趋缓

【读数】11月，70城新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少，分别比上月减少7个和8个。与11月上半月比，11月下半月15个一线和热点二线城市中，北京、天津、上海、杭州等9个城市新建商品住宅价格环比下降。

【分析】大范围、高强度的楼市调控，有效遏制了房价上涨的势头。“从数据来看，一线和热点二线城市楼市迅速降温，房价走势明显趋缓。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟称。

在张大伟看来，因为政策收紧、本轮楼市调控导致的房价涨幅拐点已经出现。来自中原地产12月19日的最新分析称，预计本轮调控周期起码持续6-9个月，20个热点城市房价将出现10%以上的下调空间。

严跃进认为，鉴于11月房价环比上涨较快的城市均为三线城市，且主要是京津冀、长三角、珠三角这三大城市群中的三线城市，故这些城市需要提防返乡置业需求释放时，房价快速上涨的风险。

关键词：改革

楼市将怎么走？中央释放这些改革信号

【定调】12月16日正式闭幕的中央经济工作会议提出了“房子是用来住的，不是用来炒的” 的定位。还明确，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

【分析】中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示，“要解决炒房问题首先就得稳房价，而稳房价的前提则是要增加供给。”

会议就指出，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。在严跃进看来，发展住房租赁市场可有效满足城市各层次住房者的租赁需求和改善城市住房结构。

“针对一、二线土地市场供应不足导致的地价、房价上涨，可以从两个层面来解决。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建言称，首先要加大土地供应指标，采取人地挂钩模式；其次由于一、二线城市存量土地比较多，同样有盘活的余地。

中央经济工作会议同时明确，去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。