有一对老夫妻，生有一子于2011年结婚。结婚后，小夫妻于2012年买房，老夫妻出钱，房产登记在小夫妻二人名下。2013年，老夫妻将小夫妻告上法庭，说这房子是他们的，理由是老两口为了照顾孙子，把他们原来的住房卖了，并借用儿子儿媳的名字买了现在房屋。老夫妻在法庭上出示了以下证据：有向儿子儿媳交付的房款定金凭证、将原房屋出售的卖房合同、二老向别人借款用于支付该房屋首付及偿还房屋贷款的证据，以及两份证人证言。对于这个案件应如何判断房屋的归属。

一、如何确定房屋的归属?

确定本案中房屋归属的问题，最重要的就是要界定，老两口的出资行为到底属于什么性质。是单纯的赠与或借贷关系，还是存在借名买房的关系。

赠与就是老夫妻给小夫妻的钱，借贷大家都清楚，就是老夫妻借给小夫妻的钱。借名买房简单的就是，自己因为一些购房政策的原因、贷款的原因或者是限购的原因，导致我虽然有钱买，但是我没有资格买，或者是虽然能签订房屋买卖合同，但是不能办理过户手续，从而以父母、子女、或者其他有购房资格并可以办理过户手续的人的名义来买房，自己负责出资，但房屋却登记在别人名下的一种行为。

所以借名买房的风险很大，容易产生纠纷。产生纠纷的原因主要是因为，房本上的产权人与实际出资人并不是同一人。由于物权公示的原则，通常情况下，我们都认为，房本上登记的是谁的名，房子的所有权就是谁的。但是如果存在借名买房的现象，就会导致，房本上登记的人并没有出钱买房，而实际出钱的人又没有房本，这时如果房本上的人不承认当初只是挂个名的事实了，实际出资人就会存在风险。必然会引起民事诉讼。

二、如何认定是否存在借名买房的事实

实践中，主要以证据来判断属于哪种情况，如果这种买房出资被认为是一种借贷关系，那实际出资买房这一方就只能要求名义购房人返还出资，而不能要求认定这房产是自己的。但是，如果这种出资能被认定为属于借名买房的性质，但出资一方就可以要求名义买房人将房屋过户给自己，或者确认该房屋的所有权应属于自己。

那么如何来认定是否存在借名买房的事实呢?这个在北京市高院的相关指导意见中也有明确规定：

第一，是要确定借名人与登记人之间是否存在书面的借名购房合同或者相关约定。

第二，借名人对房屋购买确实存在出资关系，例如，有银行转账凭证，被借名人出具的收款凭证，或者其他相关证据，证明这买房钱是借名人出的。

第三，借名人是否实际享有房屋的权益，比如，借名人参与购房手续的办理、或者实际在房屋内装修、居住，或者房产证及购房合同等重要资料都在借名人的手中。如果这些情况或者证据能齐全的话，认定为借名买房事实的可能性就大，也就是说，借名人要求名义买房人返还房屋的可能性也大。

三、只有付款凭证是否可以认定存在借名买房

如果只有出资凭证，只能证明这套房屋的款项是你出的，但这只是一种债权关系，并不能代表房屋的所有权是你的，你可以要求对方返还出资，但不能要求他返还房产，要求了，法院也有可能不支持。

而且如果借名买房是发生在亲人之间，你还要进一步证明你的出资到底是借给他的，还是赠与给他的，这都需要证据进一步核实，否则如果认定这种出资属于赠与关系，有可能连出资都要不回来。

四、认定借名买房后，是否可以要回房产?

这个要看具体情况，一般出现这种纠纷，实际出资人都是想要求把房产过户到自己的名下，但是这个需要看是否具备房屋所有权转移的条件。比如，借名人目前是否具备购房资格，还有该房产有没有被查封，或者这个房子己经被挂名人转卖给第三人了，且第三人属于善意取得的状态，如果是这些情况，房产也有可能无法过户回来。

五、借名购买政策性保障住房或限购限贷商品房，该协议是否有效?

经济适用房、两限房，这些都属于政策性保障住房，国家对该类房屋的取得及上市交易都有特殊的规定和限制。如果借名人是为了规避这一政策而购房，显然会损害广大潜在符合购买保障性住房资格群众的利益，违反了社会公共利益，所以这样的借名合同应当认定为无效。如果借名人此时主张确认房屋的所有权归其所有，或者要求办理过户手续，法院不会支持。

但是如果借名买房合同是在2008年4月1日之前签订的，或者如果在借名购房合同中约定在上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移手续，或者在一审法庭辩论终结前该房已具备上市交易条件的，可以认定借名购房合同有效。

另一类就是为了规避限购、信贷政策而借名购买的普通商品房。因为这种房屋谁都可以买，规避限购或信贷政策也没有侵犯公共利益，借名购房的行为没有致使购房数量超出国家调控的总量，所以通常这种借名合同可以认定有效。

通过以上分析，我们再回头看看老夫妻的案子，老夫妻要想要回房，需满足四个条件，一，他们和小夫妻之间是否有约定，二是，出资的相关证据，三是对该房屋的权益，四是，是否符合购房政策。满足这些才有可能拿回房子，所以借名买房风险大，需谨慎。