土地流转既涉及农村经济的发展，农村土地流转始终把握几大原则：一是在土地流转过程中，所有权不能变，承包权不能变，土地的使用方向不能变。二是根据土地的级差，在尊重群众意愿的基础上，合理确定土地流转承包价格，全额归农户所有。三是具体操作上规范有序，注重程序的合法性。对土地流转面积涉及多数农户的，通过召开村民代表会议讨论决定，以充分尊重农民的自主权;流转双方签订合同，明确流转的形式、数量、年限、条件和双方的权利、责任、义务；涉及承包土地田块变动的，及时办理承包权证变更手续。如何制作土地流转合同，首先要把握合同的十大要点。

　　1、农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限。

　　2、农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

　　3、承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。

　　4、受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

　　5、受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。

　　6、农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：

　　双方当事人的姓名、住所;土地的四至、座落、面积、质量等级;流转期限和起止日期;流转方式;流转土地的用途;双方当事人的权利和义务;流转价款及支付方式;流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理;违约责任。

　　7、农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

　　8、从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政(或农村经营管理)主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。

　　9、农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

　　10、通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。

　　在我国农村深化改革中，土地制度改革是核心问题，而土地流转是其中重要的内涵之一。目前土地制度改革的试点正在展开，有必要事先设定宏观控制或者操作规范，以保证农村土地流转的规范、有序、可持续，为此需要着重把握好以下八个“度”。

　　一是把握土地经营规模的“度”。土地流转中要特别注意因地制宜，尤其要防止出现一味追求规模越大越好的误区。要支持各地根据资源禀赋、农业传统、现代化水平，合理确定土地经营的适宜规模，防止一刀切。

　　二是把握土地流转租期的“度”。从我国未来发展看，农业发展方式将伴随农村变化速度而加快转变。在这种情况下，土地流转的租期时间越长，不可知、不可控的因素也将越多。因此，土地流转的租期时间不宜设定得过长，尤其在人多地少的发达地区，开始阶段可以3—5年的短期租约为主，逐渐向10—20年的中期租约过渡，在弃耕比例较高的边远地区，可以允许30年左右的长期租约。

　　三是把握土地流转规范的“度”。对于农村土地流转，制定好发展规划和操作规则，可以避免行政推动。同时要对土地流转方式进行必要的规范，在土地流转之后，要注重不同经营主体扶持政策的协调，还要建立相应的考核退出机制。

　　四是把握外部因素介入的“度”。外部因素的介入，主要是指行政力量和社会资本的介入。行政力量的介入能推动提高农业的组织化程度，社会资本的介入能推动农业的集约化程度。但二者介入的“度”，都必须充分尊重农业发展的规律，充分尊重农民的主体地位，尤其要确保在农民自愿以及可接受的范围内。

　　五是把握农田种植品种限制的“度”。在实现了土地流转后，由于利益驱动，将有可能导致农田的种植品种结构发生重大变化。对于这种可能出现的新情况，需要在宏观层面上把握好种植品种结构调整的尺度，对农田流转以后的种植品种予以一定的要求或者限制，既要考虑农田经营者的经济利益，也要确保粮食和农产品供应安全。对长周期经济作物和林木种植，也应有明确的发展规划。

　　六是把握农田产出和休养比例的“度”。我国连续十几年的粮食增产，对保障我国的粮食供应和安全意义重大，但农田地力下降的问题也需要引起社会各界的高度关注。为此，应对不同地区农田流转设定不同的底线，在大中城市周边，应设立农田轮换休养制度，在一般地区应实行农田定期休养制度。

　　七是把握经营性土地占比的“度”。农村土地流转尤其是集体经营性土地的外部介入方，主要看中的是农村土地可产生的经营性收益，一旦实现了土地流转，原先的农民宅基地和农村原有的集体经营性土地限制将可能被不断突破。应该稳妥推进农村土地制度改革试点，在鼓励社会资本进入农村的大前提下，对于大资本、大规模的土地承包商或服务商，应该实行非常严格的“进入前承诺”制度，并设定严苛的惩罚性规定。

　　八是把握由土地流转引发的人口流动的“度”。当前，一方面由于不断加剧的“城市病”以及对特大型城市人口规模的控制，农村人口向城市单向流动的速度将逐渐减缓。另一方面，一旦因土地流转速度过快、力度过大而引发人口流动的急剧变化，将有可能引发城乡社会秩序的急剧变化。为此，对进入土地流转市场的大资本、大公司，需要予以一定的农村人口安置责任限定。

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