香港在自然资源极度稀缺的情况下，实现了经济的快速增长。但香港政府仍控制着这个城市最有价值和最稀缺的资源——土地。政府通过公共土地批租，向私营机构和准公共机构分配土地以用于住宅和工业开发。

一、政府管制，所有权、使用权分离 

香港政府大规模的兴建公屋和居屋政策在一定程度与其独特的土地制度密切相关。在市场经济发达的国家，多实行政府、企业和个人多元化的土地所有制制度，但是在香港，土地制度最大特点是“两权分离”，即土地所有权从 1841至 1997年归英国王室外所有，香港回归后归香港特别行政区政府所有。政府负责管理、使用、开发和将土地使用权批租给个人、法人团体开发利用。 

土地批租的方式 

政府把土地使用权以一定的条件和期限批租给地产开发商和其他土地使用者，政府可以通过定期或不定期的批租土地，来调控房地产市场。通常，土地批租的方式有三种：公开拍卖、书面招标和协议批租。对商业性和竞争性强的土地，政府多采取公开拍卖的方式，拍卖前政府要公示竞拍地块的基本情况，包括土地的用途、建筑物的高度、容积率、绿地、停车场位、车辆进出口等，公开竞拍的结果多是价高者得。但是，对政府扶持的公共住房项目，公共基础设施、学校、教堂、医院、福利设施和慈善事业用地，政府多采取协议批租的方式，并允许土地使用权在约定的期限内自由有偿转让、抵押、继承和赠送。 

土地租约的期限 

由于香港土地批租发生在不同的历史时期，因此港岛、新界和九龙的土地使用的年限也有所不同。通常，租约期限有两种：(1)新界批租土地期限不超过 1997年 6月 30日。(2)港岛和九龙批租土地的期限有 75年、99年和 999年不等。土地批租的租约又分为可重新续租和不可续租两种。依据《中英联合声明》，香港回归后仍维持土地批租制度，1997年到期土地租约可延长至 2047年，但每年要按应税不动产价值的 3%支付租金。 

土地征用和收回制度 

依据《回收土地条例  (Crown Land Resumption Ordinance)》，政府因公共目的有权收回已批出的土地，但承租人有权申请获得必要的补偿。 

政府对土地市场的管理主要手段：一是法律手段，依据城市规划条例，对土地的开发利用提供指引，提高土地整体利用效率和优化空间布局。二是土地批租和租约的履行。土地契约对土地的地理位臵、面积、使用期限、土地用途、限制条件(建筑的高度、密度、式样等)都有明确的规定，未经规划部门许可，不能随意改变土地用途。三是房地产税收制度。政府对房地产征收差饷、物业税、印花税、遗产税、房地产买卖利得税等，来调控市场。 

鉴于香港独特的历史背景，目前的公共土地批租制度的许多特征源于1884年英国首次入岛时确定的制度。最初，英国政府想保留所有的土地所有权以显示英国皇室对香港的所有权。只有得到英女王签署的“权利证书（Letters Patent）”，香港总督才能颁发皇室租约向私人分配土地。 

在香港经济处于发展阶段时，政府官员开始把公共土地批租作为实现其他政策目标的工具，这些政策目标包括管理城区扩展、促进工业和公屋开发，以及为基础设施建设筹集资金。尽管政府想实现所有的目标，但鉴于香港的经济政策（政府对经济的干预最小化和低收入所有税政策），以及作为殖民统治者的地位（没有英国政府的财政支持），政府不得不优先考虑通过土地批租获取财政收入。

二、完善的税收政策，土地收入占比高 

房地产业对香港财政收入的贡献表现在卖地收入上。据统计，从1971/1972年度到1997/1998年度的27年间，香港政府的卖地收入累计高达2554.23亿元，在同期财政总收入中所占比重达13.5%。 

土地批租的收入 

通过土地批租获得土地使用权的开发商和其他承租者需支付两笔费用：一是在签约的当天一次性支付地价款，即土地出让金。香港的土地出让金是与地价密切相关的，但香港的地价与土地私有制下的地价有所不同，前者是土地使用权买卖的价格，后者是土地所有权买卖的价格。二是每年承租者还要支付一定的租金，租金与土地的实际价值无关，只是明确香港政府土地所有权的一种象征，无论土地用途、面积大小，一般每幅土地年租为 1000港元。

为抑制土地投机，维护地产市场的稳定，依据《中英联合声明》，政府每年批租的土地不能超过 50公顷，即 50万平方米，政府提供的公屋用地不在此限定之内。土地收入一半归港英政府所有，一半拨入土地基金。1997年特区成立后，土地基金将 1970.72 亿港元净资产，转交给特区政府所有，用于香港土地开发和公共工程。1998年 11月 1日，约 2114亿港元的土地基金资产并入外汇基金，并作为外汇基金投资组合的一部分来管理。 

税收的收入 

除卖地收入外，香港政府还直接或间接地向土地、房屋征收多种税项，包括地税、物业买卖印花税、物业税、差饷，以及地产发展商的溢利税、利息率等。此外，港府还有物业及投资收入。据统计，从1994/1995年度至1998/1999年度的4年间，仅差饷和政府物业投资两项累积达386.81亿元，约占同期财政总收入的4.9%。换言之，如果将卖地收入、差饷、政府物业及投资，以及其他各项相关收益加总，在政府财政总收入中所占比重估计平均达20%或以上。地产业成为政府财政收入的一个重要来源，成为香港实行低税制的基础，对香港财政收入的稳定具重要意义。

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