土地供给各阶段对于银行信贷的依赖情况怎么样？

一、银行信贷是土地储备资金的主要来源

土地储备是一种调控土地的制度，它主要指政府依照法定程序，运用市场机制，根据土地利用总体规划和城市规划购买土地，进行开发和存储后，再以拍卖方式供应土地，调控各种用地需求的制度。其资金来源有三种：财政拨款、土地储备专项资金和银行贷款。

首先，财政拨款因其自身特点，无法满足土地储备的需要。其原因如下，一是在投入金额方面，投资金额较小，而土地储备的资金需要巨大、占用周期长；二是在投入方式方面，政府拨款受限于政府收入总额和其他用途的竞争，无法保证投入的连续性和稳定性：三是在投入时间方面，财政拨款严格遵守计划的固定时间，与土地储备有严重的时间差。

其次，土地储备专项资金由于自身的限制，也很难成为土地储备的主要资金来源。一是其资金缺乏普及性。目前仅在部分省市有相关办法。二是其提供的资金有限。即便出台专项资金管理办法的省市，也会受眼前利益或局部利益的影响，仅用一小部分土地收益作为储备资金，其数量根本无法弥补储备资金不足的重大缺口，无法成为土地储备资金的主要来源。

最后是银行贷款。2001年5月，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001] 15号）中提出，对土地储备“金融机构要依法提供信贷支持”，这份文件为储备中信贷资金的取得提供了依据。同时，由于土地是有良好的融资特性，又由于进行土地储备的是人民政府指定机构，储备土地的出让收入是政府的重要财源，因此，土地储备贷款中存在政府的信用担保和政府对信贷的“倒逼机制”，所以，银行贷款成为了土地储备资金的主要来源。 

二、房地产开发需要的大量投资资金主要依赖银行贷款

其中依开发商获取资金的途径分为三大来源：“定金和预收款”、房地产开发企业自筹资金和银行贷款。 而根据央行数据统计，“定金和预收款”的资金中有30%来自银行贷款；而“自筹资金”主要通过商品房的销售收入筹集而来，而由于大部分购房者是通过银行按揭贷款支付房款的，企业自筹资金中有大约70%是间接通过银行贷款获得的（按平均首付30%计算）。再加上直接通过银行贷款的部分，房地产开发中的资金投入主要是依靠银行信贷实现的，综合三大来源进行计算，其使用银行贷款的比重在55%以上。 

另外，房地产品的购买资金中有很大比例来自于银行信贷。其中，个人住房消费信贷占主要部分，主要是因为：随着我国住房制度改革的深入，城市居民从原来的福利分房逐渐过渡到自主购买商品房，就产生了个人住房消费的需求；而除个别更高的城市外，我国房价收入比大约为7:1 ~10:1，以此计算城市家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少7～10年才能买得起一套住房，这样就产生了对个人住房消费信贷的需求。家庭的积累过程只有通过住房消费信贷进行缩短，才可以提前实现住房消费的需求，于是使个人和家庭住房消费对住房消费贷款的依赖性越来越强，如前所述，一般情况下贷款率已经达到总房款的70%。 

所以，由于土地对信贷资金的巨大依赖性，如果土地供给脱离了宏观经济环境、缺少与信贷的协调，造成土地的浪费的几率将会大增，所以土地供给不能盲目加大供应量，要考虑信贷供给计划。以1992年“开发区热”为例，各地纷纷举办开发区和工业小区，乱批滥占大量土地，当国家实行宏观调控政策、紧缩银根后， 一些摊子铺得过大、缺乏资金、外商投资能力有限的开发区，无法完成区内的基础设施及配套工程，导致已占用的土地大量闲置的结果。