（一）资本概念的发展

从语义上讲，“资本”( capital)来源于拉丁文“capitalis”，在英文中的本意是指对动物的买卖及占有，而“capitalis”一词则由印欧字“kaput”衍生而来。“kaput”最早在印欧语中的意思是“头”，“头”是远古年代欧洲测量财富的度量方式。一个人拥有越多“头”牛，那么也就越富有。

近代意义上的“资本”一词，在12~13世纪已具有了资金、存款、款项或生息资本的含义。1380~1444年，有人已对资本一词作了相当明确的定义：“这种繁衍不息的赚钱手段，我们通常称为资本”在罗马法律中，“资本”开始是指“一笔债款的本金”（区别于利息）；后来指合伙人投入合伙企业的货币总和或其等价物。当时的这个概念实质上是货币性的，主要用在会计账簿上。

它指的是货币本身，或者用货币估价的某些货物。14世纪，“资本”一词开始为 论经济学界所普遍使用，在15世纪末至17世纪下半叶，重商主义开创了资产阶 源级古典经济学资本理论。不过，这时对资本的认识仅限于流通领域，没有从生产领域去了解资本，并且以货币资本为资本的唯一形式。

17世纪下半叶，随着重商主义的逐渐衰落，重农学派开始兴起。魁奈首先把资本和生产联系起来，用“资本”来代表生产垫支概念。1770年杜尔阁把资本当作生产性的货币和支配工人的手段，使得资本一词具有了现代意义，其内容从货币资本扩大到生产资料。至此，古典经济学的资本一词具有了两种含义： 一是早先的会计学记账用的资金、存物的含义；二是用在经济学上，指生产要素，它除了资金外还包括土地、机器、厂房等物质资料。可以看出，古典经济学的资本概念是一种实体性概念，指的是资金和生产要素。

新古典经济学的奠基人A.马歇尔把资本定义为：“…… 凡能产生在平常谈话中算作收入的那种收入，以及属于公有的类似的东西，如政府、工厂等，从社会观点来看，都算作资本的一部分……包括为营业目的所持有的一切东西在内。”

新古典综合派的主要代表之-P.A.萨缪尔森( Paul A.Samuel。on)则强调：“注意：资本在本质上意味着时间的耗费和间接的生产手段。事实上，人们在很早以前就已经认识到那些间接的或者说迂回的生产手段通常比直接的生产手段袭 更加有效。”他强调了消费和投资的权衡以及资本生产方式中的所有权和经营权的分离。

20世纪60年代美国经济学家T. W.舒尔兹和G.S.贝克尔将人力资本引入经济学分析之中，认为社会拥有的受过教育和训交 练的健康工人决定了古典生产要素的利用率。人力资本的提出实现了“资本” 向广义的扩展，使资本成为可以带来价值增值的所有资源的代名词。

20世纪70年代社会学家P.布迪厄提出了文化资本概念，认为文化资本由一系列价值和符号所构成通过投资可以让人们接受某种价值和符号，并由此产生更多的价值。20世纪80 年代一些社会学家又提出了社会资本( social capital)理论，认为社会成员之间的关系网络是一种有价值的资源，对它进行投资，可以使社会成员个体组织和国家同时受益。

基于对生态环境和可持续发展的考虑，生态经济学家提出了自然资本概念。1987年的《布伦特兰报告》在阐述可持续发展思想时，提出了“生态资本”的概念。1990年D.皮尔斯和图奈将经济学生产函数中的资本理解为人造资本，并提出了与之相对应的自然资本概念。但是他们没有明确地给自然资本下一个定义。戴利将自然资本定义为能够在现在或将来提供有用的产品流或服务流的自然资源及环境资产的存量。

K.马克思从一个全新的视角来阐释资本：资本不是物，而是“一定的、社会的、属于一定历史社会形态的生产关系，它体现在一个物上，并赋予这个物以特有的社会性质”o K.马克思明确指出：“资本也是一种社会生产。这是资产阶级的生产关系，是资产阶级社会的生产关系”。他还进一步说明，资本是在一定的社会条件下产生的，资本不是物，而是一定的社会历史关系。

可以看出，随着社会经济的发展和人们对其理解和认识的逐渐深入，资本概念处于发展和变化之中。不同的研究者和不同的学派由于研究的目的和研究的主题不同，往往对资本有着不同的理解。K.马克思认为资本是带来剩余价值的价值，并强调资本不是物而是一种社会关系，反映了资本家对雇用劳动者的剥削关系，这是因为他的研究目的是为了揭示资本主义经济制度的本质及其产生、发展和灭亡的规律。

这就决定了其研究对象主要是资本主义生产关系，而资本体现的是资本主义的特殊生产关系，资本的物质内容并不具有特别重要的意义，只是作为资本特殊生产关系的前提而存在。西方经济学研究的目的是如何利用稀缺的资源满足人们的需要，研究内容主要是资源的最优配置机制及均衡等问题。所以他们认为资本只是生产要素的一种，是由生产过程生产出来， 再用于生产过程的生产要素，既是一种投入品又是一种产出品。显然，它只是研究资本的物质内容，而不在意其体现的社会关系。

文化资本和社会资本的提出是由于社会学家对社会结构和社会文化等社会因素对经济增长的贡献的关注。同样，自然资本的提出是为了研究自然环境对经济增长的作用和限制。因此，应该以发展的眼光看待资本的概念，不能拘泥于传统。

（二）土地资本的内涵与特性

1.土地资本的内涵

关于土地资本，可以有狭义和广义两种理解。狭义的土地资本是K.马克思 篇所称的：“对已经变成生产资料的土地进行新的投资，也就是在不增加土地的物质即土地面积的情况下增加资本”。由此可见，狭义的土地资本只包括凝结在土 源地上的劳动价值部分，将经过人类开发的土地分为土地物质和土地资本两部分，这就是所谓的自然资源构成的二元性。资本可以固定在土地上，从而形成土地资本。

土地资本既有价值形态也有实物形态，它的实物形态就是土地固定资产， 因此，土地资本是一种固定资本，研究土地资本必须紧密结合其物质形态土地。广义的土地资本，不再区分土地物质和土地资本，当土地参与流转，在运动过程中实现增值，给所有者带来预期收益的时候，就成为土地资本。

按照劳动价值论，只有劳动才会创造价值，而资本是能够产生剩余价值的价值。因此，土地中包含的没有劳动凝结的自然资源的部分没有价值，当然就不属于资本的范畴。研究者认为，一方面区分土地价格中哪些属于土地物质部分，哪些又是土地资本部分是很困难的；另一方面，对于人们已经长时间利用的土地，尤其是城市土地，其资源属性的重要性已经大大降低，其价格主要是受到人类活动的影响。由于本书所研究的土地是城市土地和即将转变为城市土地的土地，所以这里的土地资本不再仅限于人类投入部分，包括了上述狭义理解中土地物质和土地资本。只要是可以流转，能够带来增值的土地就可称为土地资本，即广义的土地资本。 土地资本是一个历史的概念。

最早土地是以资源的形态存在的。在原始社会，虽然土地可以给人们带来生活资料，一定意义上讲可以带来收益，但是由篓 于地广人稀，生产力水平低下，土地不具有稀缺性。当时还没有将土地当作财产的概念，因此，土地只是一种资源。土地资源成为土地资产需要两个条件：土地能够带来收益是其成为资产的必要条件，而其稀缺性又使其具备了成为资产的充分条件。当土地引起能够带来收益，而且具有稀缺性，从而被人们当作蔫 财产占有的时候，土地就由资源转化为资产。从这个意义上说，土地资产是指具有明确的权属关系和排他性，并具有经济价值的土地资源（贺国英，2005）。

当土地市场出现（公开或隐性）后，土地资产的各种财产权利在市场中进行交易，并且能够给所有者带来预期收益，产生增值，这时土地资产就转化为土地资本。

土地资本，某种意义上讲，是针对我国曾经长期实行的无偿、无限期、无流动使用的土地制度而提出的。在这种制度下，土地的价值包含在其他商品中， 其收益一定程度上可以通过国有企业的利税等形式间接实现，但是土地的收益无法单独直接实现，从而使其失去了成为资产的必要条件——收益性。而土地成为土地资本的前提是土地成为资产，因此，当时没有土地资本的概念。

新中国成立后，1954年以前实行的是土地的有偿使用制度，无论是全民所有制用地单位，还是集体所有制用地单位，都必须向国家交纳租金。1954年后，我国实行高度的计划经济，所有的资产几乎都成为公有资产，当时认为，对公有单位收地租，然后，再对其增加财政预算并不能增加国家财富，只是增加了繁琐的事务。于是对土地实行了前述无偿、无限期、无流动的使用制度，土地失去了作为资产的基础，更谈不上土地资本了。历史地看，由于当时新中国要想生存和立足，急需发展工业，于是制定了重工业优先发展战略。但是，当时的中国几乎是一片废墟，百废待兴，市场机制根本无法满足发展重工业急需的各种生产要素，包括土地。于是利用非市场的计划手段通过扭曲要素的价格，进而迅速集中各种发展重工业所必需的生产要素就成了唯一的选择。因此，应该说当时实行的土地无偿、无限期、无流动的使用制度是合理的，忽视历史条件来谈论事物的对错是无意义的。然而，当条件发生变化后，制度的调整也是理所应当的。土地的计划配置已不再适合现在的市场经济条件，并且已经造成了土地的低效率配置和使用。土地资本化运营正是适应现实条件的高效配置土地的方式。

2.土地资本的特性

对城市土地来说，土地的自然生产力属性、资源力属性的影响并不明显， 但位置的固定性、自然供给的有限性、非同质性、用途多样性、直接财富性及自然增值性，对社会如何有效地利用土地资源提出了挑战。

因为位置固定，对土地的固定投资很难转移；因为自然供给有限，供给将缺乏弹性；因为非同质性，地块不具有完全的可替代性；因为用途多样，就存在使用方式与社会公益的协调；因为具有直接财富性和自然增值性，就有可能导致土地投机的泛滥。一般资本运动要经过G -W…P…W’-G’，这样一个过程，但由于土地所具有的直接财富性和自然增值性，中间投入过程P经常被省略，出现纯粹的炒地皮，造成大量的土地投机。

一般商品是能够通过生产增加数量的，供求关系和价格机制可以自动调节——使其均衡，价格波动不会太大。土地则不会因需求而增加自然供给数量（总体上），土地涨价也不能生产出来，土地需要量越多越诱发地价高涨，所以不能靠供求关系达到地价的稳定。

一般商品由于有不易保管或过时的可能，投机居奇的现象，除特殊商品外， 源一般不会太多，越加速周转，获利越多。而土地则越长期不卖越增加地价。土地涨价的根本原因在于不卖就涨价的经济规律，和不卖便无益的一般商品规律恰恰相反（西方经济学中关于土地只有出售才会增加效用的分析，有严格的假设条件）。使土地成为财产后，必然会发生惜卖，流动只为盈利，盈利少便惜卖。

这样会导致土地流动越来越少，助长土地数量不能满足需要，用地紧张，造成一系列的恶性循环。所以，英国、法国、德国等国把土地政策的核心放在不让土地成为私产上，即逐步实现土地公有制。对于留存的私有土地，采取限制财产权的办法，加大力量在合理利用的公权方面，逐渐向土地社会化的方向诱导，结果很成功（李玉峰，2002）。

土地资本一定意义上讲是一种虚拟资本。虚拟资本是与具体的实际生产过程相分离的、具有独立的价值增值过程和形式的资本。虚拟资本本身是没有价值的，但却有价值表现形式即收入资本化的价格。城市土地的自然资源价值， 反映为绝对地租，只是其价值中很小的一部分，更多的是级差地租，而K.马克思将级差地租称为虚假的社会价值。土地资本的内容实际上是土地产权的要求，而仅仅基于产权要求而独立于生产过程且不断实现收入，正是虚拟资本的实质内容。

如果购买土地是为了生产或消费，那么，它没有和具体的生产消费过程相分离，因此，不属于虚拟资本的范畴。但是，如果只是将土地作为一种价值增值的载体，比如“炒地皮”、倒卖房地产，那么这时的土地资本与具体的生产、消费发生了分离，于是土地资本就变成了虚拟资本。如果再加上基于土地的金融工具，比如地产抵押融资、地产证券等，土地资本的虚拟水平将更高。 如果虚拟资本过度膨胀，与实际生产过程严重背离的话，就会出现泡沫经济。因此，土地资本活动应该受到更多的政府规制。

土地资源是自然资源的重要组成部分，是陆地生态系统的主体，是国民经济和社会发展的重要物质财富。土地资产必须能带来收益，并具有可交换性。 而土地资本则必须增值并具有流动性。