为规范禄丰县县城旧城棚户区改造范围内土地、房屋征收补偿安置行为，顺利推进棚户区改造工作，提升城市品质，完善城区功能，改善市民居住条件，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部建房〔2011〕77号）、《云南省土地管理条例》、《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》（云南省人民政府令第195号）等有关法规，结合禄丰县县城旧城棚户区改造实际情况，特制定本方案。

一、指导思想

以党的十八大及十八届三中、四中、五中全会精神为指导，深入贯彻中央和全省城市工作会议精神，按照《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》、《云南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》等有关要求，以解决民生问题、促进和谐发展为目的，抢抓机遇，用活、用好、用足棚户区改造政策，进一步改善禄丰县县城旧城区居民住房条件和生活环境，切实将棚户区改造打造成民生工程、安居工程和发展工程，推动全县经济社会协调健康发展。

二、基本原则

禄丰县县城旧城棚户区改造坚持以下原则：

（一）以人为本，依法改造。县城旧城棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制定，充分尊重棚户区居民的意愿，采取多种方式征询群众意见，做到政策惠民和公开、公平、公正。

(二）科学规划，分步实施。坚持棚户区改造与城市发展、产业结构调整、社会事业发展及生态环境保护统筹推进。

(三）因地制宜，分类指导。坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造范围，重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和建筑。

（四）统筹兼顾，完善配套。坚持全面规划、合理布局、节约用地、促进以改善民生为重点的社会建设。

三、工作目标

根据项目建设规划、可研分析及实施计划，在2014年、2015年开展前期工作的基础上，禄丰县县城旧城棚户区改造涉及约3066户，计划自2016年起分三年实施完成，每年不少于1000户，到2018年底全面完成改造工作。其中，2016年县城旧城棚户区改造工作于2016年5月1日正式启动，力争年内实施完成1000户以上的征收安置工作。

四、征收主体：禄丰县人民政府

五、征收部门：禄丰县住房和城乡建设局

六、征收时限：2016年年内

七、组织领导

禄丰县县城旧城棚户区改造工作指挥部负责组织实施县城旧城棚户区征收范围内的房屋征收与补偿工作，金山镇人民政府和县发改、住建、财政、国土、城管、市场监管、公安、监察、审计等部门按照职责分工，依法依规做好征收补偿相关工作。

八、征收范围

按照县城旧城棚户区改造规划，2016年禄丰县县城旧城棚户区改造征收范围为：县人民政府沿北辰街、南正街、南门外以西（含县人民政府院内私产）；绥丰路与南门外交叉路口以北；金山南路、星宿路以东；环城北路以南（含禄丰香醋厂大门以西）。经调查，本次房屋征收范围和对象共涉及西门社区、北门社区、南门社区、惠民路社区居民产权户、法人产权户和集体产权户1600余户。

九、资金来源

多渠道筹措资金，主要通过申报中央专项建设基金、融资贷款和争取政策性补助等方式筹集。

十、资金管理

由禄丰县县城旧城棚户区改造工作指挥部制定补偿资金管理办法，在金融机构设立房屋征收补偿资金监管专户，实行专户存储，专款专用，审计工作组对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。

十一、工作步骤

2016年禄丰县县城旧城棚户区改造按照以下步骤组织实施：

（一）2016年5月1日至5月31日：工作组完成被征收人的房屋调查、土地调查、人口调查三调工作。房屋征收范围确定后，征收部门组织对征收范围内房屋权属、区位、建筑面积等情况进行调查并组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定房地产评估机构。

（二）2016年6月1日至7月10日：由房屋征收部门委托被征收人所确定的房地产评估机构，对征收范围内的土地及地上构建筑物的价值进行评估。评估时点为房屋征收决定公告发布之日，评估机构向房屋征收部门提供分户初步评估结果，房屋征收部门将分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期限为7天。公示期间，评估机构安排注册房地产估价师对分户初步评估结果进行现场说明解释。公示期满后，房屋征收部门向被征收人送达分户评估报告，送达时间即为报告收到时间。被征收人对房屋评估价值有异议的，可以依法申请复核评估和鉴定。房地产评估机构要本着独立、公正、科学、合理原则进行评估；在测绘、评估工作过程中，要对其测绘的房屋面积和评估的房屋价格负责，并积极做好面积测量和评估价格的解释工作。同时，房屋征收部门拟定《禄丰县2016年县城旧城棚户区改造房屋征收补偿方案（征求意见稿）》（以下简称“方案”），经县级各部门论证后，充分征求被征收人的意见和建议，征求意见期限不少于30天。

（三）2016年7月11日至7月31日：根据征求的意见建议修改完善方案，进行社会稳定风险评估。方案报县人民政府备案后作出房屋征收决定，发布征收公告。召开被征收人动员大会，信访维稳和宣传动员工作组通过新闻媒体、宣传手册等形式全面开展方案、政策法规宣传；对应工作组分社区、村组组织召开被征收人会议，解释方案和政策法规。

(四）2016年8月1日至9月30日：由对应工作组组织被征收人签订《房屋征收补偿协议》，被征收人在协议规定时限内腾空被征收房屋，并将被征收土地及地上构建筑物的产权移交给房屋征收部门。房屋征收部门根据评估报告及协议，将被征收人的土地及地上构建筑物补偿款、过渡安置等费用按补偿和补助资金兑付要求结算兑付给被征收人。由房屋征收部门委托房屋征收实施单位对被征收房屋进行拆除。

（五）2016年10月1日至10月30日：土地征收取得工作组开展房屋拆除后土地的收储、挂牌出让等相关工作，启动回购商品房建设。

十二、征收方法

禄丰县县城旧城棚户区改造土地及地上构建筑物的征收以货币补偿的形式开展，即：房屋征收主体按程序制定《禄丰县2016年县城旧城棚户区改造房屋征收补偿方案》；通过社会稳定风险评估后做出征收决定；房屋征收部门根据征收补偿方案与被征收人签订《房屋征收补偿协议》；被征收人在协议规定时限内腾空被征收房屋，并将被征收土地及地上构建筑物的产权移交给房屋征收部门；房屋征收部门将应支付给被征收人的补偿资金（除购房补贴外）进行结算兑付；由房屋征收实施单位对被征收的房屋进行拆除。

十三、补偿办法

（一）住房征收补偿

为满足棚户区改造对象多样化安置需求，促进棚户区改造与房地产市场的有效衔接，按照《住房城乡建设部国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》（建保［2015］125号）要求，结合我县实际，此次征收采取货币补偿、终结被征收房屋产权的方式进行。具体结算形式根据补偿费用构成分三种，被征收人可以选择其中一种。

1.货币补偿·自主安置：补给被征收人的费用=评估总价＋棚改补助（评估总价的10%）+过渡安置补助＋奖励资金+其它涉及费用。根据房屋征收部门与被征收人签订的《房屋征收补偿协议》，被征收人在协议规定时限内腾空被征收房屋，并将被征收土地及地上构建筑物的产权移交给房屋征收部门，房屋征收部门把评估总价（被征收人土地及地上构建筑物的评估价值之和）、棚改补助、过渡安置补助和搬迁奖励等费用以货币方式支付给被征收人，被征收人自行解决安置问题。

2.货币补偿·认购商品房：补给被征收人的费用=评估总货币补偿价＋棚改补助（评估总价的10%）+过渡安置补助＋奖励资金+购房补贴+其它涉及费用。根据房屋征收部门与被征收人签订的《房屋征收补偿协议》，被征收人在协议规定时限内腾空被征收房屋，并将被征收土地及地上构建筑物的产权移交给房屋征收部门，房屋征收部门把评估总价（被征收人土地及地上构建筑物的评估价值之和）、棚改补助、过渡安置补助和搬迁奖励等费用以货币方式支付给被征收人。被征收人在禄丰县县城规划区内（禄丰县旧城棚改规划区外）于2016年1月1日—2016年12月31日期间新购商品住房（含预售房）每套面积在60平方米以上的（含60平方米），根据国务院、省、州关于化解房地产库存，促进房地产持续健康发展的指示精神，结合我县实际，在禄丰县2016年县城旧城棚户区改造中，自房屋征收主体发布征收公告之日起，分三个时段给予被征收人一次性的购房补贴。（以房屋腾空并递交房屋移交拆除申请书之日为准），第一时段：自发布征收公告之日起的三十日内（含第三十日）签订协议并腾空移交房屋的，户主或其配偶是行政事业单位的居民户按每户2万元、户主或其配偶是原国有企业或集体企业改制的居民户按每户3万元、其他居民户按每户5万元，分别给予被征收人购房补贴；第二时段：自发布征收公告之日的第三十一日至五十日内（含第五十日）签订协议并腾空移交房屋的，户主或其配偶是行政事业单位的居民户按每户1.4万元、户主或其配偶是原国有企业或集体企业改制的居民户按每户2.1万元、其他居民户按每户3.5万元，分别给予被征收人购房补贴；第三时段：自发布征收公告之日的第五十一日至六十日内（含第六十日）签订协议并腾空移交房屋的，户主或其配偶是行政事业单位的居民户按每户1万元、户主或其配偶是原国有企业或集体企业改制的居民户按每户1.5万元、其他居民户按每户2.5万元，分别给予被征收人购房补贴。对超过第三时段签约搬迁的被征收人户主或其配偶是行政事业单位的居民户按每户4000元、户主或其配偶是原国有企业或集体企业改制的居民户按每户6000元、其他居民户按每户1万元，分别给予被征收人购房补贴。

被征收人在第一时段即：自发布征收公告之日起的三十日内（含第三十日）签订协议并腾空移交房屋在禄丰县县城规划区内（禄丰县旧城棚改规划区外）于2016年1月1日—2016年12月31日期间购买二手商品住房的每套面积在60平方米以上的（含60平方米）被征收人，按每户2万元给予购房补贴，面积在60平方米以下的按每户给予1万元购房补贴。超过第一时段签约搬迁的被征收人购买二手商品房不再享受上述购房补贴。

3.货币补偿·回购商品房：补给被征收人的费用=评估总货币补偿价＋棚改补助（评估总价的10%）+过渡安置补助＋奖励资金+优惠补助+其它涉及费用。根据房屋征收部门与被征收人签订的《房屋征收补偿协议》，被征收人在协议规定时限内腾空被征收房屋，并将被征收土地及地上构建筑物的产权移交给房屋征收部门，房屋征收部门把评估总价（被征收人土地及地上构建筑物的评估价值之和）、棚改补助、过渡安置补助和搬迁奖励等费用以货币方式支付给被征收人。被征收人到旧城棚户区改造开发的楼盘中购买商品住房的，按照被征收人签订《房屋征收补偿协议》、腾空被征收房屋并将被征收土地及地上构建筑物的产权移交给房屋征收部门的时间顺序享有房屋优先选购权，按房管部门的合同备案价给予被征收人5%的优惠补助。

4.商品住房的选认。棚改指挥部负责搭建禄丰县棚改居民购房服务中心，组织信誉良好的房地产开发商到棚改居民户购房服务中心建立售房点和房源库。

被征收人根据自身实际情况，可持《房屋征收补偿协议》到禄丰县棚改居民购房服务中心选购商品住房，也可在禄丰县县城规划区范围内的其它售房点自行选购商品住房。

（二）商业营业用房的补偿

被征收人的商业营业用房采取一次性货币补偿·自主安置方式。即：房屋征收部门与被征收人签订《房屋征收补偿协议》，被征收人在协议规定时限内腾空被征收房屋，并将被征收土地及地上构建筑物的产权移交给房屋征收部门。房屋征收部门将被征收人商业营业用房的评估总价、过渡期间经营损失等应支付给被征收人的所有费用，以货币的方式支付给被征收人，由被征收人自行安置。商业营业用房的补偿

费用=商业营业用房评估总价+过渡期间经营损失＋物资搬运补助+其它涉及费用。

征收过程中，商业营业用房的面积及价值（含商业价值）认定以评估机构出具的评估报告书为准。考虑到被征收人商业营业用房过渡期间的经营损失，对其经营损失原则上按以下标准给予一定的补偿：框架结构、砖混结构一类地段按52元/㎡/月，二类地段按35元/㎡/月，三类地段按24元/㎡/月；砖木结构、土木结构一类地段按45元/㎡/月，二类地段按28元/㎡/月，三类地段按17元/㎡/月。补偿期限按18个月计算，在兑现征收补偿款时一次性结算发放。类别之间的差异，由评估部门进行调节。

因经营的商业营业用房被征收，经营户需自行对经营物资进行搬运。物资搬运补助待房屋腾空后，按50元/㎡的标准一次性给予补助。经营户的证明材料以营业执照和税务登记证为据。若商业营业用房属于经营户向房屋被征收人租赁的，该笔补助由被征收人在兑现征收补偿款时代为领取，被征收人与经营户的合同关系由被征收人负责与经营户协商解除。

十四、补助和奖励

（一）过渡安置补助

1.租房补助。过渡安置租房补助根据被征收人原有实际住房建筑面积（以房产证证载面积或以评估报告测绘面积为准，不包括简易房、畜厩、仓库、杂物间、生产、商业营业用途等非居住用房和其它构建筑物、附着物面积。）以10元/㎡/月一次性给予补助，其中：选择货币补偿·自主安置的按24个月计算；选择货币补偿·认购商品房的按12个月计算；选择货币补偿·回购商品房的按24个月计算。

2.生活补助。被征收人签订协议并腾空被征收房屋后，一次性给予被征收户生活补助3000元/人。

3.搬迁补助。按照被征收住房面积的大小（以房产证证搬迁补助载面积或以评估报告测绘面积为准，不包括简易房、畜厩、仓库、杂物间、生产、商业营业用途等非居住用房和其它构建筑物、附着物面积），给予被征收户搬迁补助费用30元/㎡/次。由于存在过渡安置，搬迁补助以2次计发。

（二）签约搬迁奖励

为促进征收工作顺利开展，保障征收工作按计划推进。自房屋征收主体发布征收公告之日起，分三个时段给予被征收人一次性的签约搬迁奖励。（以房屋腾空并递交房屋移交拆除申请书之日为准），第一时段：自发布征收公告之日起的三十日内（含第三十日）签订协议并腾空移交房屋的，一次性给予20000元/户的签约搬迁奖励；第二时段：自发布征收公告之日的第三十一日至五十日内（含第五十日）签订协议并腾空移交房屋的，一次性给予15000元/户的签约搬迁奖励；第三时段：发布征收公告之日的第五十一日至六十日内（含第六十日）签订协议并腾空移交房屋的，一次性给予8000元/户的签约搬迁奖励。对超过第三时段签约搬迁的被征收人不予奖励。

（三）其它补助

1．特殊人群的补助

（1）被征收人中的“三属”（即：烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属）、因战致残的家庭户，需提供相应有效证件，经相关部门审核通过后，在协议规定期限内腾空拆除被征收房屋的，可享受一次性8000元/户的特殊补助。

（2）被征收人中的城市“三无人员”（即：同时具备60周岁以上的无固定收入来源、无劳动能力、无法定赡养人的人员）、农村“五保户”和持三级（含三级）以上残疾证的残疾人家庭户，需提供相应有效证件，经相关部门审核通过后，在协议规定期限内腾空拆除被征收房屋的，可享受一次性5000元/户的特困补助。

2．停产补助

针对棚改范围内的生产加工企业及家庭作坊，由被征收人在签订协议时提供有效的生产许可证、营业执照、税务登记证等相关证件，经审核确认后按5000元/户一次性给予停产补助。

3．相关设施设备补偿费

对被征收房屋安装有独立户头的水表、电表、太阳能（热水器）、有线电视、空调、光纤、电话等设施设备移装，根据被征收人实有情况，按以下标准给予补偿：水表1000元/户、电表1000元/户、太阳能（热水器）1000元/套、有线电视450元/户、空调300元/台、光纤100元/户、固定电话100元/户。

十五、补偿和补助资金兑付要求

（一）选择货币补偿·自主安置方式的被征收人，自《房屋征收补偿协议》生效之日起，腾空并交付被征收房屋后，携带《房屋征收补偿协议》、《产权移交证明书》等相关手续到县城旧城棚户区改造资金兑付机构签署《补偿费用结算书》。被征收人提供其它地方已拥有住房的权属证明或已有固定住所的相关证明后，按照《禄丰县县城旧城棚户区改造资金管理办法》领取征收补偿费用。

（二）选择货币补偿·认购商品房的被征收人，自《房屋征收补偿协议》生效之日起，腾空并交付被征收房屋后，持《房屋征收补偿协议》、《产权移交证明书》等相关手续到县城旧城棚户区改造资金兑付机构签署《补偿费用结算书》后，按照《禄丰县县城旧城棚户区改造资金管理办法》领取征收补偿费用；涉及购房补贴资金的，须提供于2016年1月1日—2016年12月31日期间在禄丰县县城规划区内的《商品房购销合同》、房屋所有权证或县住建局房管所出具的购房证明材料，方可领取购房补贴。

（三）选择货币补偿·回购商品房的被征收人，自《房屋征收补偿协议》生效之日起，腾空并交付被征收房屋的，持《房屋征收补偿协议》、《产权移交证明书》等相关手续到县城旧城棚户区改造资金兑付机构签署《补偿费用结算书》后，按照《禄丰县县城旧城棚户区改造资金管理办法》领取征收补偿费用；涉及回迁购房的优惠补助和延期租房费，须提供旧城棚户区改造项目的购房手续以及县住建局房管所出具的购房证明材料，方可兑付。

(四）被征收人必须于领取补偿及补助资金前自行缴清被征收前所使用的水、电、有线电视、电话等费用。

十六、优惠政策

按照《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定，从2013年7月4日起棚户区改造税收政策具体规定为：

（一）个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率（3%）减半计征契税（1.5%）。

（二）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

（三）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房（如门面、别墅）对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。纳税人享受上述税收优惠政策时，须按要求提供有关资料向主管税务机关备案。

十七、有关说明

（一）被征收人在规定时限内购置住房的房屋所有权证及土地使用权证由被征收人按规定自行办理。

（二）本次棚户区改造范围内的土地性质分为国有出让、国有划拨（集体土地在县城规划区范围均视为国有划拨性质）两种。

（三）关于“一户被征收人”的界定，以下列原则为准：

1.按照对物不对人的原则，即以房屋所有权证和土地使用权证为界定依据，原则上两证齐全界定为一户。

2.没有办理房屋所有权证和土地使用权证的，以《征收公告》发布前，镇、村、组三级组织对一宗宅基地批准建设的建筑物认定为一户。

（四）关于“被征收人”的认定原则。被征收人指被征收房屋（或其他地上构建筑物）的所有权人。

（五）关于“人口”认定原则。凡上述补偿中涉及到“人口”的界定，以下列原则为准：

1．本户户口册人口。即：本户人口中，与户主同在一本户口册上，且与户主有直系亲属关系。

2．本户常住人口。即：本户人口中，与户主的户口、居住均在一起的家属，包括2017年1月1日零时零分前出生的新生婴儿。

3．原户籍在本地的在校学生、在部队服役的士兵,服刑人员。

4．上述人员中涉及国家党政机关、事业单位在编人员、国有企业正式人员及离退休人员不作为安置人口。

（六）征收涉及抵押的房屋，由抵押人与抵押权人按照国家和房地产抵押规定就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，达成书面协议的按照协议对被征收人给予补偿；达不成协议的，房屋征收部门对被征收人选择货币补偿·自主安置方式的，将补偿款向公证机构办理提存；选择货币补偿·认购商品房和货币补偿·回迁购房两种方式之一的，原则上仍将补偿款向公证机构办理提存，但抵押人和抵押权人书面协商一致的可自行按相关程序变更抵押物。

（七）依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）的相关规定，被征收人对房屋评估价值有异议的，应当自收到评估结果之日起10日内向选定的房地产评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果10日内向云南省房地产评估专家委员会申请鉴定。鉴定所需费用由申请人支付，其鉴定结果为最终结果。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请征收主体，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对作出的补偿决定不服，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼，对复议或诉讼结果拒不执行；或者被征收人在法定期限内对补偿决定既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，并在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由征收主体依法申请人民法院强制执行。

（八）对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，可不予补偿。

（九）除十三、十四大项中所述的补偿、补助和奖励外，征收主体还将积极协调金融机构给予被征收户信贷支持。

十八、有关要求

（一）2016年征收范围内的居民产权户和集体产权户按照本方案进行征收补偿。房屋征收范围确定后，自县人民政府发布征收公告之日起，在房屋征收范围内新建、扩建、改建、改变土地及房屋用途和装修房屋，土地及房屋产权转移、分割和抵押，新增工商营业登记注册或者其它社会组织登记注册，分立公有房屋承租关系、户籍迁入或分户及其它不当增加补偿费用行为的，不予认定。

（二）行政事业、国有企业等法人单位产权户的征收安置按部门单项归并，另行制定征收补偿方案组织实施。

（三）县住建、国土、市场监管、公安、民政等有关部门，自县人民政府发布征收公告之日起，暂停办理房屋征收范围内新建、扩建、改建、改变土地及房屋用途，土地及房屋产权转移、分割和抵押，新增工商营业登记注册、分立公有房屋承租关系、户籍迁入或分户等事项。暂停办理期限一年。

十九、未尽事宜，以禄丰县县城旧城棚户区改造工作指挥部出台的补充规定和解释为准。

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