去库存是2016年供给侧改革五大任务之一，矛头直指高库存重压下的房地产市场。一年下来，房地产去库存已取得不小成效，带动房地产行业景气度上升。但同时，城市间冷热不均的现象也相当明显。在新的一年，面对分化的房地产市场格局，去库存政策需要区别对待，因地制宜。

今年年初以来，去库存政策已经让房地产行业销量涨、库存落、投资稳，初步实现了政策目标。今年前10个月，全国商品住宅销售面积同比增长27%，远高于去年全年6%的增速。受销售回暖的带动，全国商品房待售面积已经从年初7.4亿平方米的高点回落至7亿平方米之下，为近年来的首次下降。而今年前10个月的房地产投资增速也从去年的1%回升至7%，令房地产行业成为今年经济增长保持稳定的首要功臣。

不过，去库存政策也造成了城市间冷热不均的分化局面。今年前10个月，全国70个大中城市中，一二三线城市新房房价累计平均涨幅分别为22%，11%和5%，差异明显。从另一个角度来看，今年前10个月，70个城市中有4个城市新房价格累计涨幅超过30%，但同时也有超过半数的城市累计涨幅不到5%。甚至还有5个城市房价在今年是负增长。部分大城市房价的过快上涨吸引了大量眼球，引发了民众的不满，而很多小城市却仍未走出高库存的阴影，市场依然疲软。

2017年，去库存政策需要优化，以更好地应对房地产市场分化严重的格局。这首先需要准确把握当前地产市场运行的逻辑。

认为房价上涨缘于货币超发是一种比较流行，但也是极易造成误导的观点。的确，房价的走势与货币增长率之间有很强相关性，但货币是包括房价在内的所有价格的计价物。离开了货币的支撑，任何价格都涨不上去。货币作为一种流动性很强的购买力，没有理由认为它会只推升部分城市的房价，而绕过其他城市。不能笼统地把此轮房价上涨归因于货币超发惹的祸，当前城市间房价大幅度分化的现状说明了货币并不是此轮房价上涨的主因。

促成房价上涨的原因有很多，值得注意的是，当前部分城市房价过快上涨的一个重要原因在于城市间土地供给的不平衡。今年前11个月，全国100个大中城市土地总供应量同比下降8%，跌幅相比去年温和收窄。但同期，北上广深4个一线城市的土地供应总量却同比下降27%，跌幅大大超过全国平均水平。很显然，在需求旺盛的一线及部分二线城市，土地及房屋的供给并未跟上房地产需求改善的步伐，由此形成了地区性的供不应求，从而推高了这些地区的房价。

面对这种因土地供给不平衡而产生的地区分化，2017年的房地产调控政策需要因城设策，不宜搞一刀切。房地产去库存政策应该更加聚焦于库存压力仍大的三四线城市，用宽松态势呵护这些城市尚不稳固的房地产复苏势头。而对房价过快上涨的一线及部分二线城市，其主要矛盾已经从去库存变成了补短板，需要通过加大土地供应来放松房地产供给的瓶颈，釜底抽薪地平抑房价。考虑到土地供给释放有一个过程，在这些城市采取一些临时性的抑制房地产需求的政策也有必要。货币政策作为总量性的调控工具，其基调不应因为部分城市房价的上升而转向。

2016年已实施的利好去库存政策有哪些？

（1）按揭首套房首付降至2成。2016年2月2日央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，宣布非限购城市按揭首套房首付降至2成，二套房贷款首付降至3成。

（2）公积金存款利率上调。2016年2月17日央行、住房和城乡建设部、财政部联合发布《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，将职工住房公积金账户存款利率上调至统一按一年期定期存款基准利率执行，调整为1.50%。

（3）降契税，调整营业税。2016年2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。另外，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

（4）营业税改征增值税改革（营改增）。2016年3月24日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，明确自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”，房地产业由缴纳营业税改为缴纳增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

（5）允许商改租。2016年5月5日，国务院常务会议确定发展住房租赁企业，鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。